新加坡酒店入住率达十年最高水平，“特金会”或助一臂之力

近日，高纬环球(Cushman & Wakefield Inc.)指出，在特金会和好莱坞浪漫喜剧《摘金奇缘》(Crazy Rich asian)的推动下，新加坡2019年酒店业势头良好。2018年，新加坡酒店的平均入住率达到了87%，是10年来的最高水平。

与此同时，新加坡商用写字楼租金也持续上涨，新加坡城市土地研究所(ULI) 普华永道(PwC)周三在一份联合声明中表示，这是因为过去12个月出现了大量大型写字楼交易，其中国内投资者是最大的买家。

不过，从住宅市场来看，新加坡政府仍然采取理性控制的态度。今年7月，新加坡政府便宣布上调购房者印花税，并收紧购房贷款与价值比(LTV)限制，以“为房地产市场降温，并使房价上涨与经济基本面保持一致”。此前，官方数据显示，在4月至6月，新加坡私人住宅价格已升至4年来的最高水平，分析师预计，价格可能很快回升至2013年的峰值。

按此趋势，多位分析师均认为，政府的降温措施让不管是国内还是海外的房地产开发商和投资者更加谨慎。

酒店、写字楼收入上涨

高纬环球数据显示，2018年，新加坡豪华、高档、中档和经济型客房的入住率攀升。截至10月，每间可用客房的收入较上年同期增长4%，至190.40新元(约141美元)，扭转了多年来的下滑趋势。除豪华酒店外，所有酒店的日均房价都有所上升。新加坡私人股本公司RHB Research Institute Singapore Pte分析师Vijay Natarajan也表示，新加坡酒店业正处于“最佳状态”。

华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)本月也将新加坡的酒店房地产投资信托基金评级从“中性”上调至“增持”，原因是市场预计，本季度和2019年，每间可用客房的收入将出现强劲增长。

种种有利迹象背后的原因是，特金会和电影《摘金奇缘》推动了旅游业的发展。电影中展示了滨海湾金沙(Marina Bay Sands)和新加坡莱佛士(Raffles Singapore)等新加坡知名酒店的景观，此外，今年大量的活动——包括航空展和东盟峰会——也增加了入境人数。比如在特金会举行一个月后，新加坡7月国际游客人数升至170万，创下月度纪录。

世邦魏理仕亚太地区酒店经理Jiahao Zhang表示，受中国、印尼和印度游客的推动，近年来入境游客数量开始呈现上升趋势。此外，由于新加坡的航班和邮轮不断增加，预计未来几年游客数量将保持强劲增长。

不过，在政府出售用于酒店开发的土地减少后，新客房供应的增长速度要慢得多。高纬物业预测，从2018年到2022年，平均每年新增客房764间，低于2014年至2017年的3357间。

除了酒店以外，今年，新加坡高档写字楼租金也较2017年初的低点上涨了约五分之一。11月，新加坡城市土地研究所(ULI)和普华永道(PwC)联合发布的一份房地产预测报告显示，2018年，新加坡继续从几年前的周期性低点反弹，新加坡的房地产投资市场在亚太地区排名第二。由于供应不足和租户需求复苏，写字楼租金大幅上涨。

政府出手降温住宅市场

不过，从住宅市场来看，在新加坡政府7月份出台楼市降温措施后，住宅地产价格上涨的步伐正在放缓。这些限制措施是在今年前6个月房价上涨约7%后出台的，旨在阻止开发商恶性竞标土地。新加坡政府本月早些时候也表示，还计划在2019年上半年放缓住宅用地出让，理由是供应激增，需求下降。

Smartkarma分析师Tan Kok Keong说，当局不断调整房地产市场的规则和税收，令房屋建筑商感到担忧。这可能会增加开发商的成本，降低新加坡对国际开发商的吸引力。

不过，新加坡政府坚持认为，有必要进行干预，防止房地产泡沫。新加坡发展部部长Lawrence Wong上月在一次讲话中表示，如果政府不采取行动，今年的私人住宅价格涨幅可能高达15%。“我要明确表示，政府不能、也不会对楼市周期采取袖手旁观的态度。”他说。

新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)11月在其年度《金融稳定评估》(financial stability review)中也佐证了这一观点：如果不加以控制，房价的大幅上涨可能会超出经济基本面。

开发商土地竞标数量预计也将在2019年下降。世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的数据显示，截至目前，今年该公司在新加坡共进行了37笔交易，销售额达到108亿新元。世邦魏理仕预计到2019年，这一数字将降至这一数字的约十分之一。

高力国际集团(Colliers International Group Inc.)新加坡研究主管Tricia Song表示:“由于限制措施出台前，公共土地招标和私人集体出售土地积累了大量供应渠道，开发商可能会更加谨慎。”

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