中国房地产企业须向“重质风控”转变

我国房地产企业在经营规模上取得了世界领先地位，但在发展质量上，与世界一流房企相比还存在一定差距；我国房地产企业传统上采用的“重规模、轻质量”的发展模式已不可持续，必须向“重质量、控风险”的模式转变。

马淑萍 蒋云峰

在经济快速发展和城镇化快速推进的背景下，我国实施的一系列商品化住房制度改革等，激发了市场活力，我国房地产企业在经营规模上取得了世界领先地位，但在发展质量上，与世界一流房企相比还存在一定差距。我国房地产企业传统上采用的“重规模、轻质量”的发展模式已不可持续，必须向“重质量、控风险”的模式转变。

我国房地产企业与世界一流企业相比发展质量不高

我们选取了房地产开发类（美国的霍顿、莱纳、帕尔迪，日本的三井不动产、大和房屋，中国香港新鸿基）和金融类（REITs美国西蒙、新加坡凯德）两大类8家世界一流房企与我国内地的6家优秀房企（恒大、万科A、碧桂园、保利地产、融创中国、中国海外发展）进行比较。

（一）我国房企具有突出的经营规模优势

从销售收入看，除日本大和房屋外，第一阵营均为我国企业。日本房企规模其次，美国、新加坡的REITs处于第三阵营。房地产企业的销售收入规模与其经营模式有关，前两阵营全部是地产开发类的企业，以房屋租赁为主的REITs类企业均在第三阵营。

从总资产看，除新鸿基外，第一、二阵营全部被我国企业垄断。第一阵营的恒大、万科、碧桂园的总资产均值相当于世界一流企业的7倍。海外企业资产低，也与经营模式有关，莱纳、霍顿、帕尔迪等企业使用期权持有土地，资产规模低，我国房企大量囤积土地，资产规模大。

从净利润看，我国房企远远高于海外企业。香港新鸿基居首，其次为中国海外发展、万科、恒大、碧桂园，为第一阵营；保利地产、日本大和房屋、美国西蒙、融创中国、日本三井不动产为第二阵营；新加坡凯德集团、美国的霍顿、莱纳、帕尔迪为第三阵营。

从规模指标总体看，我国房企占压倒性优势。海外多数房企自2008年金融危机后实施减量发展，相反我国房企自2010年后开始反超。

（二）我国房企经营效率低于海外企业

从净资产收益率看，我国房企普遍高于海外企业。美国西蒙第一，其次是融创中国、碧桂园、中国恒大，为第一阵营；万科、日本大和房屋、中国海外发展、保利地产为第二阵营；美国霍顿、莱纳、帕尔迪、香港新鸿基、新加坡凯德、日本三井不动产为第三阵营。高利润率和高杠杆率是我国房企净资产收益率高的重要原因，这与我国的发展阶段和企业经营模式有关。

从人均产值看，我国房企普遍低于海外房企。除中国海外发展外，我国房企均在第三阵营。美国房企的劳动效率最高，4家企业均在第一阵营；日本三井不动产、大和房屋为第二阵营。

从总资产周转率看，我国房企处于劣势。霍顿、大和房屋总资产周转率超过了1，帕尔迪、莱纳在0.7以上，为第一阵营；三井不动产、碧桂园、中国海外发展、保利地产、万科、中国恒大、西蒙的总资产周转率从0.29到0.09不等。美日开发类房企资金运用效率最高，一般通过契约或期权控制土地使用权。

（三）我国房企经营可持续性相对较差

从资产负债率看，我国房企明显过高，存在经营风险。我国房企负债率接近80%或以上，海外房企一般在65%以下，新加坡、香港房企负债率最低。

从创新能力看，我国房企处于新技术应用阶段。海外房企在城市综合设计能力、绿色人文建筑、管理系统等方面仍引领世界。

快速发展造成我国房企大而不强

（一）我国经济高速增长和城镇化快速推进为房企规模扩张创造了有利条件

过去四十年，我国经济年平均增速是全球经济平均增速的2倍以上，这为房地产市场带来了高增长。城镇化快速推进，是我国房地产市场和房企快速发展的另一个重要原因。我国城镇化率从2003年的40.5%提高到2017年的58.5%，为我国房企发展提供了空间，大企业的资源整合优势又进一步加快了它的扩张速度。

（二）住房商品化改革激发了市场活力

1998年实行住房制度改革，将居民住房全面推向市场化。1998年允许国有土地进行市场化交易，地方纷纷成立开发公司，一些民营地产公司应运而生。地方政府利用土地财政促进本地经济和社会事业发展，进一步为房企壮大提供了空间。我国出台了一系列促进商品房发展的配套措施，也促进了房地产市场的繁荣。如允许采取房屋销售预售制度，采取非持有环节征收税，实行公积金政策及商业银行低息贷款支持居民购房等。2010年以后国家出台的新政，虽然造成市场短期的剧烈波动，但总体上维持了市场平稳发展。

（三）快速扩张的商业模式影响企业发展质量

我国平稳高速发展的房地产市场，催生了房地产企业快速扩张的发展模式。企业从规模扩张中获得了超额利润，形成了强大的品牌和庞大的人才队伍，出现了强者恒强的局面。

但与此同时，大而不强的问题也格外突出，根源在于企业存在过度追求经济利益而忽视或牺牲社会利益的经营思想。具体表现在：一是建筑工程质量和安全得不到保障。目前，我国房屋建筑的平均寿命只有30—40年，而国外一般达到80年以上。主要是由于房企委托代建企业能力参差不齐，缺少稳定的专业化施工队伍，现代化建筑施工技术应用相对落后。二是产品开发同质化，千城一面，看不到历史文化和人文艺术的底蕴。主要是由于我们的产品研发设计能力不强，企业为节约成本而复制产品，对社会文化的重视不够。三是缺乏人力资源长期发展战略。企业以业绩和效益为导向，采取灵活的项目用工制，大量裁员和超负荷劳动，带来员工的稳定性和忠诚度低，没有建立长期的用人机制和激励机制。

建设世界一流房企的建议

（一）激励企业高质量发展的政策建议

我国房地产企业“重规模、轻质量”的发展模式是适应市场环境的必然结果，改革房地产企业发展的外部环境是引导企业高质量发展的关键之举。

1.加强市场化的调控手段。

当前一些城市采用行政化手段控制房价，虽然效果快但治标不治本，未来需要加强市场化的调控手段。行政化的手段对市场造成了一定的扭曲，也降低了房企控制风险的内在动力。加强市场化调控手段，就是要用市场引导企业发展。

一是根据城市人口流动情况增加有效供给。我国尚处于人口快速流动时期，城市住房需求也在快速变化。建议按照“多主体供给、多渠道保障”的要求，加快改革步伐，通过增加住宅用地、提高土地利用效率等方式增加商品房供给，通过集体土地建租赁房、棚户区改造、公租房等措施增加保障渠道，满足城市人口的刚性住房需求。

二是加强需求管理。一些热点城市通过提升房贷首付比例、差异性提高贷款利率、分情况对需求者进行限购限贷限售等措施预期管理，对抑制投机需求产生了一定效果。但在当前房地产市场价格快速上涨的预期已经根深蒂固的情况下，国家政策必须改变消费者已建立的“房价只涨不跌”的预期，让房地产投资和投机者真正意识到“炒房”的风险，才能真正落实“房住不炒”的目标。为此，应容忍一些城市出现房地产价格较大幅度下调的情况，让市场波动培养投资者的市场风险意识，也引导房地产企业培养“控风险”的意识。

2.加强和完善技术标准、监管政策。

一是修改现行法律，提高技术标准。目前，我国建筑技术规程审核标准不清晰或不一致，地方政府制定了一些地方标准，但没有法律依据。建议国家层面统一建筑技术标准，允许地方和行业制定更高标准的技术标准，特别是建筑质量标准，可以将建筑使用年限要求延长至70年。

二是加强建筑工程项目事中事后监管和惩戒政策。在工程建设领域进一步完善企业信用体系，加强和落实信用联合惩戒制度。在法律上赋予施工监理独立履职权力，有效发挥监理的作用。修改现行法律的惩罚标准，加大对违规企业处罚力度。通过互联网等工具，加强建筑信息的披露，发挥消费者的选择和监督作用。

3.创造良好的营商环境。

一是提高房地产政策的制定质量。首先，要保证房地产政策的相对稳定性和连续性，以提高政策的可预期性，避免市场过度震荡。建立对房价、市场供应量一个长期性的调控目标，利于房企建立长期发展战略，减少投机行为，也可提高调控效果。其次，制定差异化政策，保证政策的适度灵活性。坚持因地制宜方针，精准施策。

二是建好产业生态大环境和新环境。垂直一体化发展模式的局限性，随着房地产市场的成熟而显现，控制不必要的规模扩张、提升专业化水平能力非常重要。建议着力发展产业生态，包括：借鉴国外经验，发展金融、设计、营销、物业服务等专业化服务，让房企可以通过较低的交易成本，获得外部资源支持；创新金融手段，如研究美国土地期权拍卖模式，让房企通过期权获得土地使用权，实现“轻资产”运营；积极完善房地产资本证券化市场，特别是逐渐培育房地产REITs。目前推行的租售结合政策，对房企来说，资金压力更大，现行的所得税减免政策和物业资产估值过高等因素，也不利于REITs市场的发展，建立良好的REITs市场既利于房企降低负债率，也可平抑市场波动。

（二）关于企业实现高质量发展的建议

我国总体上从快速发展阶段进入高质量发展阶段，企业的发展环境已经发生了重大变化，为此，企业也必须加快战略转型。

一是提高产品品质和综合服务水平。坚持百年建筑要求，提高建筑安全水平；提高设计能力，建设具有文化底蕴的特色产品；提高综合开发和服务能力，开发提供智能化、绿色化、多功能化新产品，满足人们美好生活，服务客户全生命周期。从建筑商向建筑综合服务商转型。

二是打造良好的企业生态圈。企业发展速度可以适度收缩，向适度相关多元化发展；与上下游企业建立长期稳定的良好关系，参与建筑材料供应商的研发，建立或培养一批稳定的专业化设计和施工队伍，通过参股或人才、技术交流等合作方式开展新市场布局；提高国际化水平，与国际一流企业加强交流与合作，共同开发新产品。

三是加强人力资源开发战略。建立以人为本的人力资源管理制度；建立多层次的人才培养和发展计划，特别是对综合管理人才、专业人才、复合型人才的引进及培养；建立长期激励机制，提高优秀员工的稳定性和忠诚度。

四是提高可持续发展能力。提高研发投入，开发新产品；加强经营风险控制，降低负债率，具体做法包括：降低库存，加速资金回笼；改变拿地方式，减少大规模开发；改变并购方式，通过换股交易实现并购重组等。

（马淑萍：国务院发展研究中心企业研究所研究员；蒋云峰：中指研究院研究员）