深读丨小区变老烦恼多 老小区之“痛”新药方来解

2019-02-28 07:42 | 浙江新闻客户端 | 记者 钱祎 丁珊 王晨辉

绍兴越城区塔山街道蜂场姜家园小区里有多家房屋中介机构。浙江新闻客户端记者 钱祎 摄

维修资金缺乏，没有专业管理，生面孔不断涌入——

小区变老，“烦恼”增多

“同志，小区道路窄，请把车停到别处去吧！”每天，77岁的李寿昌不知道要重复这句话多少遍。他住的小区，位于杭州西湖区西溪街道上马塍社区，是个建造于上世纪70年代的老小区。

当各地正在积极破解物业缺失、设施老化、服务滞后等存在已久的老旧小区“通病”时，李寿昌等居民最近却遇到了新问题：去年10月，他们的小区保安退休了，一时聘不到新保安，居民们就轮流当起“保安”，自己维护小区的治安与秩序。但时间一长，这些上了年纪又不够专业的“保安”常常感觉力不从心。

“小区老了，我们也老了，谁能给我们多帮帮忙？”带着“李寿昌”们的疑问，近日记者分多路对全省各地老旧小区出现的“烦恼”进行了一番深入调查。

无奈

居民自治难

物业公司不愿接手

2月12日下午2时，记者见到李寿昌时，他正和73岁的搭档崔跃根一起，在小区的治安岗亭里值班。

小区只有6幢楼房，没有物业，甚至都没有命名。这里的200多户400多名居民，大多是老年人。“目前我们的最大困难，就是没有专业的保安。”李寿昌说，小区原来的保安岗位属于公益性质，是为解决国企下岗职工就业而设立的，由政府提供补贴，因此当保安退休后，大家不知道该由谁再去请保安，也不知道这笔钱该由谁来掏。

“自己给自己当保安，是个无奈之举。”李寿昌摊了摊手，“我们年纪都大了，又没有保险，当保安有一定风险，万一出了事，你说该怎么办？”

由物业公司进行专业化管理，是现代化小区发展的趋势，但老小区却普遍享受不到这种“待遇”。近些年，越来越多没有物业的老小区走上了居民自治的道路，但居民自治的效果好不好？有没有新的问题出现？

“居民自治，靠的是一股子激情。”孙女士曾是绍兴越城区塔山街道燕甸园小区业委会的一员。作为典型的老小区，物业缺失也是燕甸园小区的痛处。居民因此自发成立了业委会，代替小区物业的职责。但孙女士觉得，实践下来效果并不好，“比如，现在的小区保安是业委会从外面请来的，但他只能管管门口进出、收发快递等，别的问题也管不了。”

“况且，居民平时也都有自己的工作，还要照顾家庭，偶尔帮帮忙是可以，长期做真当吃不消。”没过多久，孙女士就退出了业委会，“很多人和我一样，积极性不持久，很快就没了热情。业委会成员流动大、变化快，造成很多工作衔接不上，事情处理起来效率就低了。”

另一名在温州龙湾区某小区进过业委会又选择退出的居民，说起自己的经历也是一肚子苦水。2017年2月，该小区发生了几起入室盗窃案，他们提出安装人脸识别门禁，但一些居民却说麻烦、花哨，气得这名居民一夜没睡。“在业委会工作，‘百忙’又‘白忙’，付出了时间和精力，往往还吃力不讨好。”该居民说。

经历了几次兜兜转转，不少老小区居民还是回到起点，盼望能有物业公司入驻小区进行专业管理。

但老小区找物业有多难？4年前，宁波海曙区南门街道郎官社区为辖区内的老小区找新物业。“我们前后联系过8家物业公司，他们派人来看过后都拒绝了。”社区党委书记阮维芳最后找到一家新成立的物业公司，但收物业费又成了新难题，“老小区的居民没有缴物业费的习惯，尽管物业费非常低，每平方米才收0.15元，但还是经常收不齐。”

多家物业公司负责人都和记者明确表示，不愿接手老小区的物业管理。“风险大，事情还多。”宁波雅睿物业公司负责人周凡直言，“关键是利润实在太低了。”

德清武康街道吉祥社区，一些居民楼的废水直接往外排。 浙江新闻客户端记者 王晨辉 摄

困惑

老问题未解

新问题又来

小区“老”了，一些“老毛病”不仅频繁出现，还有了新变化。

近年来，我省旧住宅区改造开展得如火如荼，各地老旧小区全面提档升级，环境脏乱差的短板得以破解。但对很多老小区而言，“老大难”问题仍得不到彻底解决。

消防管网老化带来的安全隐患，是温州鹿城区蒲鞋市街道上陡门东小区业委会主任汪敏敏最困扰的事。2月20日上午10时，记者走进该小区一幢单元楼，发现消防栓箱内没有水带、水枪，一根消防水管裸露在墙外。

“老小区改造的资金有限，主要集中用在外立面、小区道路、公共管网和绿化上，‘肌理’还是隐患重重。”汪敏敏说，老小区改造的进度比不上城市化发展的进度，“老小区附近出现越来越多的新楼盘，使地面沉降、管网受损，需要经常维修，但维修资金却极度缺乏。”

老小区普遍建于2000年以前，但温州等地2000年以后才出台有关住宅小区物业专项维修资金管理办法，因此老小区的维修资金来源成为一大难题。有一次，上陡门东小区一名居民不慎打开了消防栓阀门，结果管道破损，整个墙体渗了水。“没钱修，最后不了了之，这样的次数多了可怎么办？”汪敏敏很为难。

杭州西湖区北山街道友谊社区也无法轻易动用维修资金。春节期间，社区遭遇化粪池溢出，才难得使用了维修资金。街道相关负责人告诉记者，只有当涉及屋顶补漏、公共管网破裂等严重问题时，小区才会动用维修资金，还得三分之二以上住户签字同意才行，“东边坏、西面坏……老小区要维修的事项很多，钱必须精打细算用，有些‘小毛病’就顾不上了。”

一名不愿透露姓名的社区工作人员告诉记者：“如果没有一个明确的政府部门统一牵头改造，包揽老小区这些涉及方方面面的顽疾，仅靠社区一己之力根本不可能解决这么多问题。”

一波接一波的老小区改造，也很难顾及居民的新需求。“我们能不能装个电梯？”78岁的西湖区北山街道宝石社区居民李阿姨，每天要上下6层楼，身体吃不消，因此多次找到社区表示希望装电梯。

如今在杭州、宁波、温州等地，很多老小区居民都有装电梯的要求。但在实际推进过程中，问题却很多。

“我们也没办法，必须要全部居民同意才能施工。”看着李阿姨期盼的眼神，社区党委书记陈立敏一脸歉意地说：“社区有不少高龄、独居老人，我们从一年前启动装电梯，符合条件的有30个单元楼，但目前只有少数单元楼完成了电梯建造和立项。”

记者从温州住建部门获悉，过去两年间，当地有装电梯需求的老小区单元楼达近千个，但实际电梯安装率却不高，有居民反对是主因。“事实上，不少小区提交装电梯申请后，‘达成共识’还要拖好几年。”鹿城区住建局城乡建设科工作人员说。

即便顺利装上电梯的老小区，不少居民也有顾虑。宁波鄞州区钟公庙街道半岛名邸小区有电梯故障，维修资金来源至今仍是问题。小区业委会主任励惠娣很头疼地表示：“今后电梯还有保养、更换等问题，钱从哪里来？”

2月20日，温州鹿城区蒲鞋市街道上陡门东小区一幢单元楼，配备不齐全的消防栓箱。浙江新闻客户端记者 丁珊 摄

担忧

生面孔不断

带来多重管理隐患

“住着住着，发现邻居都不认识了。”这是杭州某老小区居民梁先生这几年的感受。

老小区，很多是过去单位的宿舍楼。但随着市场化发展，一个楼里不再住着一个单位的同事，而是越来越多的陌生人。让梁先生始料不及的是，他现在的“新邻居”每天都不一样。不久前，梁先生楼下的一户将房子出租，变成了一家民宿，不仅房屋重新装修的声音吵得他日夜不宁，开放式的民宿环境也让他忧心忡忡，“节假日，游客们拖着行李箱进出小区和楼道，这么多不认识的人进来了，出点事怎么办？”

老小区里“鱼龙混杂”，开民宿、企业、培训班等都已不是个例。2月19日下午1时，记者在绍兴越城区鲁迅中路上行走，看到了10多家房屋中介机构。这些机构都挨着老小区，有的甚至开在小区内。当记者向一家开在蜂场姜家园小区内的房屋中介机构老板询问租客“早出晚归”会不会影响居民生活时，这名老板表示：“没问题，小区里住了很多外地人。”

记者在其他地方也看到，流动人口的涌入，对老小区的环境、管理等带来严峻考验。德清武康街道吉祥社区吉祥一区，不少外来车辆随意停放，原本就紧张的老小区停车位更捉襟见肘；宁波海曙区南门街道马园社区，不少公共区域堆放着垃圾，原本数量不多的老小区垃圾筒更是被塞得满满当当。

杭州北山街道宝石社区，乱拉的电线结成蛛网。浙江新闻客户端记者 王晨辉 摄

这些“新邻居”让老居民颇有怨言。温州鹿城区滨江街道松园小区的多个单元楼一楼，车库被改造成出租房，门口道路上停着电瓶车，临时搭建的晾衣架占用公共区域。2月20日中午时分，记者透过几个车库门看到，这些租房内被隔出卧室、淋浴房、厨房等。“租住在这些车库里的人，最多的时候有上百名。”居民黄女士说，车库油烟管道不畅，租户做饭楼上居民被呛得直咳嗽，“生活品质降低还是其次，发生火灾怎么办？业主安全怎么保障？”

老小区的开放也造成了管理困难。居民向街道和有关部门反映后，松园小区的出租房被整治多次，但没多久就又恢复如常。

宁波鄞州区钟公庙街道半岛名邸小区的418套房屋中，用于群租的就有70多套。在这种环境下，一些老居民逐渐搬离了老小区。住了10多年的叶女士最近搬到了新城区，原因就是老小区人杂车多又没人管理。“居民和租户之间的矛盾比较普遍。”马园社区相关负责人说，他们社区一度存在比较严重的破墙开店问题，一些店面改变原有房屋结构，打通临街墙壁，不仅造成小区道路拥堵，影响环境卫生，噪音还给群众生活造成困扰，“我们在规范整治过程中，常常遇到一些商户的不理解、不配合，一度阻碍整治进度，让我们处在‘两难’的尴尬境地。”

同样“两难”的问题，还出现在一些老小区正在探索的智慧停车项目中。“我们把智慧停车系统交给外面的公司做，却发现他们把小区车位向社会车辆开放收费，反而加剧了老小区停车难，但如果不包给公司运营，小区自己又没钱搞项目。”有居民这样告诉记者。

德清一个小区里，摩托车占领了小公园的通道。浙江新闻客户端记者 王晨辉 摄

盘活小区资源，政府适时“输血”，运用“互联网+”——

老小区之“痛”，新药方来解

2月18日到22日，记者分赴我省各个城市，探寻老旧小区居民的各式“新烦恼”。在调查中，我们发现老旧小区的“新烦恼”层出不穷，比如没有物业是多数老旧小区的常态，而替代物业的居民自治管理又暴露出新问题；全省开展的老小区改造中，很多顽疾在现阶段依然解决不了；涌入老旧小区的“新邻居”、新业态，又对小区环境容量、现有管理秩序带来影响。

当这些老旧小区居民为新问题而烦恼时，也有一部分小区运作得当、井然有序。记者探访了这些小区，并请专家、相关部门负责人、社区干部、业委会主任等一同为解老小区治理之痛支招。

杭州老小区兰桂花园，因居民治理有方，维护得好，看上去像新的一样。 浙江新闻客户端记者 倪雁强 摄

要自治更要善治

双方都满意

才能良性循环

杭州市西湖区文新街道竞舟社区老小区兰桂花园因居民治理有方而成为“网红”。小区建成于1999年，因维护得好，看上去像新的一样。

记者采访发现，兰桂花园治理得好，关键是业委会发挥了积极作用。小区各项事务不仅被打理得井井有条，每年还有逾百万元的经营性收入反哺业主。

不少小区都遇到过业委会履职难、人员进进出出的尴尬，那么，兰桂花园有什么秘诀？业委会主任周国柱的心得是，一要激发业委会的积极性，二要建立规范的运行机制。

“业委会通常处于小区矛盾的风口浪尖，需平衡各方利益。”周国柱说，比如前些年地铁2号线工程要从兰桂花园地下穿过，涉及多户居民的利益。周国柱和业委会成员开了无数次协调会，听了不少冷嘲热讽，最终拿出了让各方满意的业主拆复建补偿方案。

有时居民对业委会的误解难以避免，比如，业委会是不是有灰色空间？会不会背着业主拿钱？对于这些隐患点，周国柱立下一条“业委会不碰钱”的原则，将小区店面房、停车费等共有收支储存在物业账户。虽然这样做要比业委会自己管钱多缴5.5%的营业税，但也获取了业主们的信任。

“业主对业委会的信任是无价的。”西湖区民政局副局长顾余丹认为，业委会运行探索虽然在我国已走过20多个年头，但各地区各业委会的自治水平和程度不一、问题多元。她认为，探索设立监事会，履行对业委会的监督，既可让业委会工作更规范、标准，也反过来畅通业主和业委会的沟通渠道，实现良性运转。

当然，业委会作为小区治理的关键一环，需要牵好物业的手才能并肩齐行。但记者在温州、绍兴等地老小区了解到，老小区并非从来没有物业。有些物业进了老小区，又因收不齐物业费、管理不善等原因退出。当地居民对我们“吐槽”，盼着物业能重回老小区。

“在业主和物业的‘老大难’问题上，小区既有共性问题，也有个性需求，不能‘一张方子’抓药。”顾余丹说，要根据小区居民群体的特点，考虑业主对物业服务价格的接受度，在物业服务定价和服务质量之间取得平衡。

杭州市西湖区西溪街道文天社区马塍路11号小区，居住的近一半是老年人，最近尝试在居民自管小组的基础上引入物业管理。停车管理、道路保洁等3个月试运行，小区居民普遍认可服务后再补缴物业费。

“大家都是讲道理的人，如果服务确实到位，大家肯定会满意，该缴的物业费也不会拖欠。”小区居民李阿姨说。原本不习惯缴物业费的老年人也转变观念，今年小区物业费收了六成，超出原本的预期。

进驻老小区的物业，还得留得住、留得久。温州市鹿城区茶花社区百好花园在聘请物业管理公司时，便用“薪酬制”代替原先的“承包制”。“物业公司负责管理获得酬金，业委会测评提高质量，这样物业公司管理经营不亏损，业主又能获得质价相符的物业服务。”茶花社区党委书记张尤荣说，好比运行规范的公司，董事会制定的政策，授权给总经理来执行，“双方都满意才会进入越来越好的正向循环。”

要造血也要输血

大改造需政府与居民齐心协力

老小区改造难以彻底，主要是资金来源问题。

没钱，就要想尽办法增收。比如，温州市鹿城区蒲鞋市街道的上陡门东小区，虽然位置在黄金地段，但房价却远远低于周边的小区，原因就是小区治理不好，路面坑洼不平，绿化带颓败。去年新的业委会选举上来后，把主要精力花在重新盘活小区资源，实现内部增收上。

例如，小区周边商业设施多，白天小区开放120个停车位给外来车辆停，可获得一笔收入；小区有个小广场，业主大会还在讨论改成立体车库。这样下来，基本能实现小区自治的正常运转。

资源挖掘充分，又经营得当，部分老小区居民共有设施的收入，不仅补贴小区居民的物业费，连大家普遍头疼的外立面改造等大额支出的资金也不发愁。

杭州最会赚钱的小区兰桂花园，小区犄角旮旯都被盘活：依靠出租房店面、会所，取得一笔经营性收入；小区大门附近的业主活动室，改造其中一层出租给饭店；两个自来水增压泵房被改成商铺，一年收入也有10多万元。

这方面，宁波南门街道马园社区也想了不少招儿。社区党委书记张国芳告诉记者，近年来社区积极拓展合作平台，制定“谁排污谁治理”原则，联合城管、环保等部门和商家洽谈共同改造地下排污管网，改造的资金由商家共同摊派，解决了餐饮业污水排放问题。

一方面，老小区向内深挖潜力，逐步实现自力更生。但另一方面，老小区在面对动辄全域性的大工程时，往往无能为力。

“老旧小区硬件改造事关全局而牵涉广泛，无法通过‘自给自足’的旧有模式实现更新和发展，需要政府统筹协调资金、资源、信息等要素。”浙江大学公共管理学院教授徐林说，例如在新加坡，由小区居民酝酿、提出改造方案，政府与居民共同承担改造资金，再由政府统筹各部门实施改造。

对宁波房龄20年以上的265个老旧小区来说，广泛分布的消防隐患点是件麻烦事，小区凭一己之力已无法解决。2018年开始，宁波市级财政安排3000万元经费，用于提升消防设施、电动车充电设施、电气线路等，并建立以街道为主的多部门执法联席会议制度，解决老小区执法问题。

“除了在硬件投入上牵头实施，还希望政府帮助我们业委会提升服务能力。”上陡门东小区业委会主任汪敏敏说，消防管网老化，大家提心吊胆怕发生火灾，“我们很想组建一支属于自己小区的消防队，但还没和相关部门建立有效畅通的对接渠道，希望有关部门能上门提供培训。”

对于汪敏敏的呼声，徐林认为这是社区自治到一定阶段的必然需求。“基层政府更多通过对公益项目的‘微投入’赋能社区，为社区组织提供可持续发展的资源。此外，基层政府可通过购买服务，对功能型组织志愿者和社区社会组织骨干人员开展培训，提升其服务能力。”徐林建议。

对那些改造中无法顾及的老小区新需求，这两年不少地区也在探索中寻求方法。

老小区加装电梯难的事，在今年的温州市两会上，引起很多代表、委员关注。大家认为，装电梯不能损害小区其他业主的利益，但个别人没有合法正当理由或依据而无端反对的，同样不能成为阻碍的理由。当然，电梯后续保养、维修、监管等问题，都要政府提前介入，建章立制。

要新思路也要新手段

像管酒店一样

管出租房

近年来，培训机构、民宿等新业态也纷纷入驻老小区。上下学时，家长学生进进出出；旅游旺季，游客拖着行李箱“哐当哐当”，小区居民一方面深受噪声困扰，一方面也为居住环境安全而忧心忡忡。那么这些“新邻居”到底合不合法？

舟山市曾一度存在校外培训机构进入小区的乱象，部分严重的还租住在车棚内。普陀区教育局有关工作人员表示，依据我国民办教育的相关法律，从事文化课辅导教育的培训机构，需由教育部门审批登记。审批登记时，对办学场所的消防条件、防震等级等指标作了具体要求，但一般住宅楼的安全条件不符合办学要求，这也是住宅小区不能办培训班的主要原因。

目前培训机构鱼龙混杂，相当一部分未经审批，也就是“黑机构”。这位工作人员说，去年普陀区公安、民政、工商等多部门联合发文，对培训机构乱象进行整治，情况有所好转。

温州鹿城区也曾对住宅楼内办培训机构的乱象进行过整治，但一名教育局工作人员对记者表示，由于非法开办民办教育机构的成本比较低，市场需求和利润又大，培训机构乱象得不到根本遏制，“还需要加大违法成本。”

同样，在小区内开办民宿机构也需履行正规的设立手续。“住宅用房不可以随意改变性质变为经营性用房。”浙江锦丰律师事务所律师滕玲玲说，“要办民宿，需经过有利害关系的业主同意，到有关部门审批。业主如果发现有违规经营民宿的行为，可将情况反映给公安机关。即使在合法的前提下，民宿入住者也要进行身份登记，签订入驻协议，防止干扰其他居民。”

杭州市西湖区北山街道探索推行“互联网+治理”，参照旅馆业管理的办法，依照房屋建筑安全、治安安全、消防安全、租住人员类型、日常管理等，对出租房像酒店一样进行星级评估。三星级最好，属于“放心类”，指日常自我管理到位、无安全隐患；二星级属于“关注类”，指刚出租不久或者刚整改过；一星级属于“严管类”，需严格检查。

经整治，北山街道出租房屋发案数、流动人口犯罪数、出租房屋火灾数分别同比下降50%、15%、15%。元宵节后，从安庆来杭州打工的青年小赵选择一间三星级的租房入住，他说：“住这个星级标准自己放心，也要时时遵守规章制度，维护好居住环境，不能因自己行为失当降了星。”

随着基层治理方式多元化，老小区流动人口管理难正在被逐步破题。