天津滨海向北再向北，详解中新天津生态城北部片区房产

中新天津生态城位于天津滨海新区的北部，最初始的定位是以新加坡新城镇为样板，打造一个“生态型”的城市，区域规划面积30平方公里，居住人口35万人，计划10-15年建成。生态城的空间布局为“一轴三心四片”：“一轴”是以生态谷为城市主轴，“三心”是指一个城市主中心、两个城市副中心，“四片”指的是四个综合片区生态格局。

中新天津生态城原规划

2013年生态城合并了“中心渔港”和“滨海旅游区”，版图迅速扩充到150平方公里，而人们现在通常所说的生态城就是这个合并后的生态城。生态城合并后，经过8年的发展形成了我们现在能够看到的发展版图，包含生态城起步区、生态城中部片区、生态城北部片区、生态岛、临海新城和中心渔港等板块。而现在的生态城北部片区，就是从原“滨海旅游区北部区域”分离出的一片区域，现在还有很多人将其称之为“滨旅北”。

中新生态城当前规划示意

2020年10月生态城北部片区土地突然放量，一次性挂牌10宗土地，其中7宗土地为住宅用地，合计建筑面积超60万平米。至此，生态城北部片区的开发“突然提速”，因此也值得我们对该区域当前的现状做一下梳理和分析。

2020年10月生态城北部片区拍地位置示意

一、生态城北部片区区域配套

交通配套：中央大道和汉北路为区域两个主要干道，同时区域内部路网基本建设完成。公交459、133、932、947、127、128路可以通往滨海新区其他区域，462、461公交车通往天津市区。未来的地铁Z4线，在生态城北部片区设有站点（玉砂道站），计划在2023年通车，届时区域交通将得到很大改善。总体而言，生态城北部片区交通尚可，但和生态城起步区相比仍然有很大差距。

地铁Z4在北部片区设有玉砂道站

教育配套：北部片区规划有幼儿园和十二年制的学校，都已经动工，预计1-2年内具备使用条件。按照中新天津生态城当前的政策，在区域学校尚不具备使用条件的情况下，可以统筹到生态城其他区域的学校。另外北部片区还规划有中国第一所“核工业大学”，已经在去年正式动工。

北部片区12年制学校效果图

商业配套：北部片区当前还没有商业配套投入使用。商业配套当前处于在建中，包括当前5.2万平米的滨创中心和11万平米的滨汇广场。规划的业态为酒店、写字楼、商业、超市、健身房等等。

医疗：区域内暂时没有，需要到起步区的天津医科大学中新生态城医院。

天津医科大学中新生态城医院实景图

二、生态城北部片区在售项目

1、滨旅景熙

滨旅景熙位于生态城彩辰路与兰溪道交口，由天津滨海旅游区豪苑投资有限公司开发，其母公司是滨海旅游区集团，为土地整理方。作为生态城北部片区第一个入市的项目，示范的意义更加浓厚。项目占地46000平米，建筑面积100000平米，容积率1.50。有16栋 5-7层洋房和9-11层小高层组成，共计626套。

滨旅景熙项目效果图

该项目于2019年10月26日已开盘，推出5栋楼，楼号为1#、5#、7#、8#、9#号楼，产品为9-11层小高层，共计302套。户型建筑面积93-122平米，小高层均价11400元/平米，洋房均价12700元/平米，当前该部分产品已经售罄。

2020年6月25日加推6栋楼，楼号为3#、6#、10#、14#、15#、16#号楼，产品为3栋7层洋房和3栋11层小高，共计108套。户型建筑面积93-144平米，小高层均价11400元/平米，洋房均价12700元/平米。当前该部分产品尚有少量余房，剩余楼座推出时间尚未确定，该项目的推盘节奏较为缓慢。

2、中核智慧城

中核智慧城位于生态城中央大道与玉砂道交口，由中核智慧城（天津）教育管理有限公司开发，该公司为中核集团下属的公司。项目占地96808.75平米，建筑面积162726.18平米，容积率1.68，项目由34栋7层洋房、9-18层高层组成，共计2450套。同时项目还配建28397平米，规划业态为商业及酒店。而由中核集团开发的中国第一所“核工业大学”就在项目旁边。

中核智慧城效果图

该项目于2020年9月26日首开4栋高层，楼号为7#、52#、55#、58#号楼，共计238套。户型建筑面积80-118平米，中核智慧城高层均价12000元/平米，小高层均价13000元/平米，当前该部分产品已经基本售罄。

该项目于2020年11-12月进行两次加推，共计推出3栋楼，共计216套。户型建筑面积80-108平米，高层均价12000元/平米，小高层均价13000元/平米。当前该部分产品尚有部分余房在售，新品加推时间尚未确定。

3、恒大中央公园

恒大中央公园位于生态城顺吉路与云溪道交口，由天津恒大地产开发，是恒大地产布局生态城的第一个项目。占地面积65000平米，建筑面积98000平米，容积率1.50。项目由18栋7-8层精装洋房组成，共计948套。

恒大中央公园效果图

该项目于2021年5月5日开盘，共计推出13栋7-8层精装洋房，楼号分别为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、12#、17#、18#号楼，共计666套。户型建筑面积76-144平米，产品为7-8层，均价11500元/平米。该项目首开约去化400套，剩余产品正在顺销中。

4、金威学府雅苑

金威学府雅苑位于天津生态城顺吉路与兰溪道交口，由天津亿欣房地产开发有限公司开发，是亿力集团在生态城布局的第二个住宅项目。项目占地76865平米，建筑面积112800平米，容积率1.50，由23栋精装洋房组成，共计1206套。当前该项目处于蓄客期，开盘时间未定。

金威学府雅苑效果图

5、品致臻熙

品致臻熙位于生态城云溪道以北、兰溪道以南、彩辰路以西、顺昌东路以东合围的区域，由天津滨海旅游区豪苑投资有限公司和“蓝绿双城”合作开发。项目占地45240.3平米，建筑面积67861.65平米，容积率1.50。由16栋7-9层精装洋房组成，共计720套。当前该项目也处于营销咨询阶段，开盘时间尚未确定。

品致臻熙效果图

结语：

中新生态城的住宅大热，激发了各大房企抢滩进入生态城，使得区域原本的开发节奏被打乱，生态城的开发没有遵循原有从起步区-中部片区-北部片区的发展脉络，而是北部片区的开发突然被“加速激活”。

北部片区优势是当前处于起步阶段，也就是通常所说的“价值洼地”，销售价格比生态城起步区和中部片区具备一定优势。

但是劣势也正是所有的区域配套都处于建设过程中，未来的兑现程度尚不清楚，存在一定的不确定性。另外一点生态城北部片区在去年经历了大量土地出让，未来面临项目的集中上市，一场市场拼杀在所难免。（全文完）