听华润、绿景大佬谈大冲、白石洲旧改！耗时20年，值得吗？

7月3日至4日，深圳市房地产业协会成立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。7月3日下午，盛典举办了《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》专题论坛。

深圳市原副市长、哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授唐杰、深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江等多位城市更新领域专家及从业大佬，给出了有关深圳城市更新的精彩独到的观点。

“深圳究竟还有没有地？”、“深圳房价高就是泡沫高吗？”、“城市更新项目动辄10年、20年，是否值得？”，这里都做了回答。

》》》《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》论坛完整内容

黄超：深圳不是没有地，深圳是有空间让我们再造

1、300平方公里，将是未来深圳存量用地开发的重要用地。

深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超表示，我局提前谋划、早做布局，按照全方位、全覆盖、全链条的方式梳理出深圳全市有再造权利的存量低效用地大概300平方公里，在300平方公里的用地上将是我市未来拓展城市发展空间的宝贵资源，也是未来我市存量用地开发的重要用地。

2、城市更新一共提供1840万平产业用房和配套

深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超表示，在过去几年中，城市更新一共提供1840万平方米的产业用房和相应的产业配套，土地整备为深圳市的建设提供了将近30平方公里的产业用地，这些都为我市各类优质产业的发展提供了坚实的空间保障。

黄超表示，“深圳不是没有地，深圳是有空间让我们再造。”

唐杰：深圳城市更新进展速度，远远快于广州、上海

1、没有有效的城市规划供给，全市就会向最高价靠拢

深圳市原副市长、哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授唐杰表示，城市的功能在不断发生变化，城市的土地收益在不断提高，城市土地收益的不断提高就会导致城市土地价格和城市房价的上涨。这个上涨中，如果没有有效的城市规划供给，全城就会向最高价靠拢，寻找最高点就成为市场和政府博弈的焦点。

2、深圳城市更新进展速度，远远快于广州、上海

唐杰教授还比较了广州、深圳和上海三市的土地管理和城市更新的特征的比较：政策特点是广州是政府主导政府定价，深圳是政府指导市场定价，上海是两者结合。

产生的不同做法是什么？广州是政府批准、政府实施、政府收储。深圳是审批控制多主体申报，保证市场的公平性， 上海是结合这两点。

总体的进展速度，做远远快于广州、快于上海。

3、不是深圳房价高泡沫一定会高，而是因为产生了高的预期

房价高是否就是有泡沫呢？唐杰教授认为，深圳的房价高说明深圳的土地稀缺和深圳的人均收入高有比较的关系，不是深圳房价高泡沫一定会高，现在看起来这个结论并不成立。

房价高会不会对城市有影响？显然房价和预期有关。这个图回顾几大城市和产生预期的管理，房价越低预期越低，房价越高预期越高，过了四万到六万以后，预期越来越强，在这样的过程中，深圳确实存在因为房价高而产生高的预期，这是深圳要做的。

4、未来城市更新，需要保证租售分离

对于租售之间的关系，唐杰教授认为，出租、租赁、合法外建筑原集体土地所有的市场，是拉低了深圳城市房价。

这样的过程中，不追求把这些土地都转换成国有土地，实际上是有利于深圳控制他们。在这样的过程中，需要未来城市更新改造更多的是租售分离，可以保证两个市场租售分离。

李江：未来深圳城市更新趋势，“保产业、促创新”等4点

1、创新的源泉是制造业，创新驱动就是深圳的核心引擎

深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江表示，创新的源泉是什么？创新的源泉是制造业，离开制造业谈创新就好比是务本质膜、无源之水，制造业对一个国家、一个地区至关重要。

深圳的产业创新走在全国前列，各个层面都看到深圳，创新驱动就是我们的核心引擎。

2、城市更新，深圳建设了市、区传导机制，空间结构持续优化调整

对于深圳过去十年城市更新的成绩，李江谈到：我们建设了市、区传导机制。每五年做五年规划，市里的规划明确方向、目标和重点地区，突出重点片区的统筹地位，量化城市更新计划、规划、用地规模和公共配套设施指标。

空间结构持续的优化调整。通过更新改造，我们的空间结构发生了优化和调整：1、民生用地，增长2.1%。2、居住用地，基本持平。 3、产业用地，逐渐下降。

3、深圳用地效益不断攀升，多个区域密度很高

谈到用地效益，李江表示，深圳用地效益不断攀升，每平方公里21.2亿元/平方公里，深圳很自豪的说，我们是运营效率最高的城市，和香港、新加坡方面我们还比较差。

谈到城市密度，我们做过城市承载力的研究，比较理想的、宜人宜居改造是900到1100万，实际管理人口。有篇文章说通过分析深圳人口是280万。我们只说2000万以上，人口密度全国之最，也是世界之最。

从东莞、凤岗看深圳，最密的是罗湖、福田和南山。松岗沙井密度都很高，龙华也是高高竖起。

4、未来深圳城市更新的趋势

未来深圳城市更新的趋势，李江提出四点：

1、“保产业、促创新”，政策里可以看出，保住工业的规模，在一定规模内不能让城市的产业过快的空心化，必须保证一定的制造业，这样制造业才能有利的支撑创新的发展。

2、“补短板、惠民生”，建了公共服务设施容积率奖励。

3、“微更新、深内涵”，不急功近利、不大拆大建，更多采用“微改造”这种绣花功夫，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

4、“拓空间、提质量”，城市发展的热点、重点地区没有说东边好还是西边好，都很好，只要抓住机会肯定大有文章可作。

大冲、白石洲城市更新，实操开发商大佬谈深圳经典项目

对于深圳的城市更新的经典案例，每一个城市更新领域的实操大咖心中，有不同或是共同的答案。这些经典案例中，既有困难、等待，也有创新、坚持，一起来看看大咖如何看深圳城市更新的经典案例：

1、白石洲旧改

绿景郭鹏生：项目落成需要20年，是否值得，可能落成后可以回答

深圳房协城市更新专业委员会主任、深圳市绿景企业管理集团副总裁、现操盘航母级旧改白石洲项目的郭鹏生，如何看待白石洲旧改：

郭鹏生表示，像白石洲的项目，往后看还有十年，二十年不仅仅会消耗掉一个人所有的精力，事实上也会消耗掉一个公司的价值，城市更新大的时间尺度上太快，小的空间尺度上又太慢。我们在思考城市更新在博弈什么？最终产生在时间大尺度上的快，以及项目具体操作上的慢。

白石洲过去的十年，到现在是在推进中，在这个过程中和以前最大的不同是在细节上加快频繁的沟通。事实上每个细节都在提速，但是整个项目是在放缓。

到2029年这个项目才能落成，也就是说二十年过去了。二十年做一件事情是否值得？郭鹏生表示，“可能到了那一天，我想我可以回答。”

2、大冲旧改

大冲旧改是广东省最大的城中村改造项目，占地68.5万平米，涉及1000户原村民，300多户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁，1500多东的房屋拆除。

1>、华润王渊：拆迁艰难，九死一生，一路创新，长期坚持

而华润置地作为唯一的开发主体，听听深圳房协城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区助理总经理王渊怎么谈大冲旧改：

王渊表示，大冲旧改的整体拆迁，改造后总开发量280万平米，开始我们预算200亿，到现在超过450亿。

项目到现在十年了，2007年开始，2009年真正启动签约谈判，2010年启动村民私人物业搬迁，前面做得工作比较扎实，真正启动签约，三个月的签约率达到了97%，当时我们觉得这个成绩出乎意料。

项目的几个特点：1、政府主导，股份公司参与，市场化运作。2、企业参与。 3、统一拆除。4、全面开工。5、回迁优先。

大冲旧改，王渊有几点体会： 一是拆迁艰难，九死一生、华南一条路，旧改最大的难度是立项难、审批难、专规通过难，最难的还是拆迁。二是大冲项目做得比较早，我们一路创新。三是旧改拆迁与开发团队高度融合，长期坚持。

2>、程家龙：专业服务机构主要提供和运营招商

华润城，戴德梁行参与了项目前期策划及中间的销售策划、租赁独家代理，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙这样谈华润城：

程家龙表示，专业服务机构在中间能帮他提供完整的策划，最主要的是运营招商。专业服务机构在中间能帮他提供完整的策划，最主要的是运营招商。我们成功引进wework、松下、NITORI、大数金融、全球律师事务所。包括金融，促成北京银行购买写字楼。

对于物业改造的方向，程家龙提出4点：1、国企存量资产梳理过程中，如何把它梳理和改造好；2、改善城市环境，建造绿色建筑； 3、保护城市的文化；4、住房负担能力。