杭州江河汇今日截标！新鸿基、平安、滨江有意

原标题：杭州江河汇今日截标！新鸿基、平安、滨江有意，二手成交已超7万

(作者：麦格/江公子/咸鱼，本文转载自微信公众号“层楼”，凤凰网房产已获授权)

继亚运村后，又一场千载难逢的盛宴。

今天上午11点45分，备受关注的杭州“江河汇城市综合体”，将正式关闭提交投标文件的大门。

从目前传出的阵容看，必是一场王者间的角逐。

比如，以“官宣”选手新鸿基为代表的港企，及平安这样的资本大鳄。此外，本土标杆房企滨江，也不会缺席。

这场荣耀和品牌实力之战，谁能最终胜出？

PART 1

可以肯定，不管最后谁胜出，杭州都将多出一个类似新加坡滨海湾、伦敦金丝雀码头等级别的城市封面。

因为无论地段、规模体量，还是规划定位，江河汇都是无可争议的宝地。

紧邻钱江新城CBD，对望钱江世纪城和亚运村，拥江发展战略下，地段能够超越它的处女地，已经找不到第二块了。

再看规模，由3宗土地（26号-28号）构成的江河汇，总体量约85万㎡，总起价约131亿。

甫一起价，就超过了信达中心、恒隆百井坊和保利澄品，站在了杭州百亿地王们的最前列。由于地块不设封顶价，极可能会大幅刷新杭州总价纪录（不包括亚运村）。

地块条件也极为复杂。26号、27号地块组成的汇东区块，为住宅、商业、商务、娱乐康体用地，建筑限高80米、110米、130米不等。其中，住宅体量约12.8万㎡，需代建幼儿园、公园绿地等。

28号汇西区块（渔人码头酒店、商业区块），用地性质为商业、商务用地，容积率3.8，建筑限高130米。

值得一提的是，地块明确可设置服务型公寓，但建筑面积不大于地上总建筑面积的30%，建筑层高不超过4.2米。

最后看定位：世界级城市旅游金融综合体。

不仅集金融商务办公、城市旅游、居住公寓和客运通航等于一体，还要建主题公园、激光水幕秀和摩天轮。

按照招标文件所述，江河汇将和钱江世纪城、亚运村一起，成为杭州继钱江新城—奥体主轴线后的第二条城市主轴线（运河——钱江世纪城主轴线）。

就开发的复合度、规模和重要性而言，已可媲美亚运村。

PART 2

地段稀缺、总价昂贵，定位顶级，对竞标房企的要求，自然也非常高。

首先，并非价高者得，而是综合考虑商务报价和技术方案。

以汇东区块为例，商务报价占60%、技术方案占40%，同时明确设计方案需兼顾摩天轮。

零住宅的汇西区块，要求更高。除了商务报价（50分）和设计方案（40分），还多出了一条新标准——运营资信（10分）。

什么是运营资信？

招标文件给出的说法是：2017年度“财富世界500强”排名1-100名、低密度街区式开发经验、与世界奢侈品牌合作数量3个以上，与米其林餐厅（1星级以上）合作数量3个以上等评分选项。

其中，特别备注需具备开放式购物中心不低于5万㎡的投资开发经验。

奢侈品牌则包括LV、Chanel、Hermes、Gucci、Prada、Cartier、ErmenegildoZegna（杰尼亚）、Salvatore Ferragamo（菲拉格慕）、Giorgio Armani、Tiffany、Dunhill（登喜路），Burberry等。

我仔细研究了下，商场开发和奢侈品牌合作倒不是特别难，最难的硬性指标是“财富世界500强”排名。

根据公开资料，2017年上榜的国内房地产相关企业，仅有平安（39位）和华润（86位）。

再结合现场看到平安领取招标文件，已经可以确定平安会参与投标。至于华润，据悉参与投标可能性较低。

此外，允许独立投标或联合投标，若联合投标，各方投资比例均须大于35%。

投标人可分别或同时参加汇东区块、汇西区块报名，但汇东区块内两宗地块须同时报名，否则视作无效投标。

新鸿基：IFC要来了？

这算是唯一“官宣”的选手了。

今年7月初，江干区政府网曾发布了一条《香港新鸿基集团董事局主席一行来访江干》，内文提到：

“新鸿基集团将积极响应杭州市‘拥江发展’战略，凭借自身丰富的大型城市综合体开发运营经验，拟在杭州打造一个世界级的城市综合体。”

江干区范围内，能匹配世界级城市综合体的区块，除了江河汇，实在想不出第二个了。

而源自香港的新鸿基，实力也的确不凡。

住尖沙咀W，逛IFC（香港国际金融中心），一直是不少人去香港游玩的标配。

其实，这两个酒店和商场，都源于同一家公司——新鸿基。其在香港，缔造了多个地标建筑。尤其是全港最高建筑九龙站环球贸易广场，与对岸国际金融中心，组成了宏伟的“维港门廊”。

新鸿基产业不仅遍布全港，在国内一线城市都有布局，包括上海国金中心（IFC）、上海环贸iapm、北京apm等等。

至于杭州，新鸿基也早已涉足，一个是与华润合作的万象城，为杭州带来了第一个真正意义上的综合体。

另一个是住宅项目，位于之江板块的之江九里，同样是和华润合作。

新鸿基想再次踏足杭州市场的决心，由来已久。还记得去年拍出107亿的百井坊地块吗，新鸿基正是其中的举牌者之一。

传闻新鸿基中高层曾为百井坊地块多次赴杭，但最终铩羽而归。

这次规模量级更大的江河汇地块，自然不会错过。

坊间传言，这次新鸿基不会像之前两次，把操盘权交给华润，极可能是自己操盘。而且，据说会与平安合作。

所以，杭州江河汇又将诞生一个IFC了吗？

平安：汇西区块唯一竞标者？

平安是最早被爆出，参与江河汇投标的企业之一。

7月10日，重新领取招标文件当天，有媒体在杭州公共资源交易中心现场，看到了平安的身影。

而平安也是唯二符合，2017年度“财富世界500强”排名前100招标要求的企业。

近两年，华润在杭州布局颇多。钱塘江南岸，已有亚运村、奥体万象世界中心；去年底，又拿下总体量约80万㎡的城北万象城。

据《层楼》了解，此次江河汇地块，华润参与可能性较小。

江河汇流区地块，重头戏在商办。商业比例高，住宅比例少，十分考验房企综合开发能力。

7年前，平安首次进入杭州拿下的就是钱江新城核心区E-03商业地块。也就是现在的平安金融商务大厦。一共3幢写字楼，由平安自持。

平安不动产的高管，不少来自华润、新鸿基，十分擅长商业项目。

至于住宅，平安先后与多家品牌房企有过合作。虽不站在台前，但幕后参与可不少。

截至目前，杭州土地市场上，平安公开拿地共8宗（7宅1商）。

大举进军是在2014年底，先是联手金地，拿下临平新城一宗约24万㎡商住地（金地艺境）；之后，又拿下市中心汽车东站商住地、三堡宅地，与保利、绿城合作开发（保利中央公馆、绿城留香园）。

这之后，平安更多以合作方名义，参与开发。滨江、德信、龙湖、远洋等大多品牌房企背后，均站着平安，甚至有“大众情人”的美誉。

去年8月起，杭州土拍市场上，平安身影再现。短短1年，又斩获3宗宅地，可建面积多达45万㎡。蜀山单元宅地，与东原、德信合作开发；另两宗目前待定。

如今平安力夺江河汇流区地块，也就不意外了。

至于此前传言的香港置地、九龙仓两大港企，据知情人士透露，基本不会参与投标。

滨江：本土房企的坚守

基本可以确定，滨江房产将会参与江河汇投标，而且是独自报名。

滨江的参与，其实并不意外。

作为本土标杆房企，面对重大城市工程，滨江向来当仁不让。去年6月的亚运村投标，滨江就曾参与，只是遗憾未能中标。

如今，再次遇到江河汇这种体量的世界级综合体，自然不愿旁落。

更关键的是，江河汇所在的江干区，还是滨江集团的起源地。

1992年，为加快城市建设综合开发进程，杭州江干区成立组建了滨江房屋建设开发公司。以戚金兴为首的7名员工，开始了创业。

1996年，杭州滨江房产集团有限公司成立。1999年，公司完成转制。

之后，推出了金色海岸、万家花城、阳光海岸、武林壹号、金色蓝庭、城市之星、湘湖壹等一系列优质住宅，一举奠定了杭州品牌房企的地位。

而自小生活在三堡村的原住民戚金兴，更是对这一带拥有浓厚的情结。

每逢大日子，滨江控股都会给三堡村原村民发放数额不等的超市卡。最近一次，就在去年初，每户村民发放超市卡5000元，最多一人能享受10000元。

对于滨江集团和戚金兴而言，江河汇不仅是一场商业竞标，更是一场情怀之战。

而多年的打磨，滨江完全具备打造高品质住宅的实力。据我们猜测，若滨江拿下江河汇，可能会引入其他合作伙伴。

事实上，滨江在杭州的多个项目中，分别与平安、华侨城和华润等房企进行过合作。

限价69800，二手最贵超7万

江河汇流区地块启动招标，意味着钱江新城又将新增纯新供应。

地块原定7月4日投标，后因评标规则调整方才延期至今天。其中一大变化，就是取消地块封顶价，新增新房限价内容。

与南星、望江一致，江河汇商品房毛坯均价不高于63800元/㎡（最高单价不高于70180元/㎡），精装价格不高于6000元/㎡。

除了江河汇综合体，今年的读地手册上，还收录了两宗宅地，可建面积超17万㎡。未来这一带，有望成为杭州下一个千万豪宅的聚集地。

但目前，新房选择并不多。地块方圆1公里范围内，可售新盘加在一块，不过3个。

万科大都会79号，仅剩最后2套顶跃，起步总价约3300万；中海钱江湾，剩余5号楼待售，都是178㎡、240㎡大户型，总价千万起。

相对选择余地较大的，是安徽置地的凤起钱潮。9幢高层、6幢洋房，外加22套合院，最小137㎡起步，但总价肯定不低。

去年安徽置地拿下该地块时，楼面价就高达43929元/㎡，外加16%自持。眼下各大板块新房售价的“天花板”已经明确，凤起钱潮大概率会贴着最高价领证。

新房售价相对明确，周边二手房价格则参差不齐。单价5万—7万+，都有成交。

开发商品牌好的次新房，价格明显较贵。像是留香园，距离江河汇仅500米，8月2日刚网签了一套112㎡，中间楼层，成交单价高达7万1。

东南方向约300米的大都会79号，之前卖掉一套高楼层155㎡，成交价更贵，单价要7万3。

房龄相对偏老的盛世钱塘、运新花苑，二手房价要便宜些。

上个月底，盛世钱塘成交了一套高楼层，151㎡，单价不到5万9；运新花苑更便宜，105㎡的小户型，还是中间楼层，成交价还不到4万3。

但无论如何，江河汇的启动，必将又是杭州楼市的一场狂欢！