上海正成为中国商业地产最活力城市 2018年上海新开购物中心63个

新闻晨报记者 钱鑫

从零售指数、休闲指数、购物中心指数和消费力指数这四大维度看，上海商业地产的排名稳居全国第一。同时，据中国商业地产研究中心统计，上海首店、新开业项目、存量改造项目数量，也均全国第一，上海正成为中国商业地产最活力城市。日前，由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的2018《中国商业地产活力40城》榜单正式出炉。作为活力城市排头兵的上海，连续两年拔得头筹，其强劲的经济表现也吸引众多品牌零售商、知名开发商的青睐。

上海是新增项目的主战场

2017到2018年于商业地产是焦灼分化的一年，在经济结构转换与行业格局重构的时点下，如何突破激烈的同质化竞争，沉稳布局把握新的增长点成为关键命题。

本年度，外资开发商仍旧坚守上海等一线城市或新一线城市。新开业项目中71%集中在一线城市，储备项目及土地拓展方向仍然以一线和新一线城市为主，占比合计接近75%。其中上海是新增项目的主战场，前滩太古里、前滩置地广场、LOVE@大都会等项目将在未来几年陆续面市。

据统计，截止11月，年内上海新开业购物中心63个，总建筑面积约290万平方米，其中包括20个存量改造项目，以及43个新开业项目。从商业供应增幅来看，2018上海购物中心增速不减，商业体竞争更为激烈；其次，上海存量改造项目数量占比较高，预计未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度，盘活存量商业或将成为企业生存“最强助攻”。

“资本+技术”联手助力资产凸显价值

2017年地产融资和土地政策进一步收紧，大宗交易市场出现历史性高增长。随着商业地产金融市场的逐步开放，上海等一线城市具有增值潜力的优质项目，也成为了私募基金、保险等金融机构的重要投资标的。市场依旧面临供大于求、资本谨慎的窘境，获取外部专业技术的支持将助力资产在众多寻求资本青睐的项目中脱颖而出。

轻奢品牌成购物中心生力军

2017年中国轻奢市场持续繁荣，品牌加速拓展。一线城市的轻奢品牌门店占比比上一年度高出3.51个百分点， Capri、Tapestry集团均加大对中国市场的布局。Coach将在上海举办在中国的首场时装秀。Furla、Maje、Sandro、Agnes b等品牌在国内持续开店，消费者的轻奢品牌认知度不断提升。维密2017年正式进军中国市场，已在上海、北京、重庆、成都、广州、深圳开设了全品类旗舰店。

上海新开业首店589家

从2018年进入市场的首店数据来看，上海新开业首店589家，其中251家首店为国内首店。从首店进入来看，上海的新品牌数量和资源依然全国领先；在业态方面，上海新开业的首店中，超过50%为餐饮，38%为零售，其余为休闲娱乐和生活服务；从分布商圈来看，上海的多商圈、碎片化的特征更为明显，呈现“八仙过海”的明显特征。

大批首进中国、首进上海品牌入驻，6月上海全球新品首发地启动仪式上百联股份与阿迪达斯品牌中心、LCM置汇旭辉广场与小猪佩奇游乐园全球首店、船厂1862与MoMA 品牌等一批签约活动正式落地；在2019上海时装周上，吸引更多充满创意激情的新锐设计师和来自世界各地的时尚品牌；蔓楼兰、达芙妮、别克等一批品牌新品首发，达芙妮将邀请知名艺人周笔畅，与迪士尼米奇IP合作，举办DAPHNE×BIBI ZHOU×Disney 新品发布会。

另外，日食记首家线下体验店、多样屋联手Vida House全国首秀、一条生活馆等大批首店；推出美国街头品牌Undefeated、日本潮流服饰品牌Bape等潮牌活动；三是华为智能生活馆亚太旗舰店、阿迪达斯全球旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店等一批重量级店铺登陆上海，展现上海大都市的摩登时尚范。

网红店快速发展

在消费升级的大环境下，年轻消费者不断寻找好玩又新颖的方法来释放每天的社会压力，喜欢看到品牌为他们打造出个性化的产品，还期望通过品牌释放个性，表达自己。其次，随着科技发展，消费者接触到机器学习的各种用途或者如AI技术，期望获得积极的体验。

网红店一年以来呈现高速发展，通过对上海已开业和即将开业的喜茶、奈雪的茶、乐乐茶的开店情况进行统计得出，上海新开业网红茶饮39家，其中乐乐茶在上海开店紧追喜茶，预计年底前还会再开14家门店。

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从创新成果的分布上看，商业活力指数高的城市具备明显优势，二者呈现出高度正相关现象。以长三角为代表的超大城市群已经形成，在商业创新表现上一骑绝尘引领市场。

城市更新项目打独特标签

上海的存量改造已不再是单一项目，而是带动整体商圈；同时，城市更新项目一直在不断建立独特标签，引入创新业态，与购物中心争夺客源，购物中心如何与街区、街铺形成共生关系，也会是未来购物中心发展的一个方向。

会员管理成核心竞争力

从多家购物中心的反馈以及数据分析显示，竞争加剧的情况下，除了吸引新品牌进驻，保护好高频次消费客群，加强会员管理和营销将成为商场的核心竞争力。

新技术赋能新零售

以人工智能为代表的新技术正在驱动零售业的数字化转型，预计未来将成为影响购物中心商业模式的核心力量。但购物中心对新技术的应用主要停留在营销层面，通过引入热点商户或热场活动，以新技术为噱头吸引消费者到场。