未来十年是口岸城市的时代

文 | 地产八卦女 陈庆

01戴维斯双杀下，买房还看沿海和省会？
还记得，业内曾非常流行一句话：买房就是买城市的股票。
是啊，股票不是随便哪只股都涨，回过头来看，过去三十年，也只有两类城市发展得比较迅速：
第一类是沿海城市。无论是青岛、厦门、大连，还是深圳、东莞，依托沿海对外开放的优势，成功崛起，甚至同气连枝，发展成为中国沿海经济发展带——这是因为过去二三十年，中国是吸收外资、利用外资、改革开放为主导的经济体。沿海城市在交通运输、人文风化上有着天然的优势，自然房价最先受益；
第二类城市是省会城市。包括成都、长沙等地，依托省会效应和强省会战略，几乎所有的省会都有着较强的发展态势——这是因为省会在“创造配套”、扶植经济、创造就业、吸纳人口方面，相对省内其他城市，也有着先天的优势。
也正因为这两类城市的房价保值和增值能力突出，所以在很多人心目中，买房就要买这两类城市。
然而，白云苍狗，世事渺渺。随着沿海城市和省会城市房价逐渐到达高位，买房再固守以前的思维，在新形势的变化下并不可取。更何况当前地产民企频繁爆雷，不少购房者甚至开始停贷，“戴维斯双杀”的市场情况下，此时高价接盘也不明智。
那我们该如何抉择？
对此，个人觉得，当下买房，一是要结合当前的经济和国际大势，看城市的发展趋势，要选有光明未来发展前景和想象空间的城市；
其次，要看项目的安全性，买房侧重国央企项目；
最后，项目的品牌美誉度、定位、多元化等综合素质也要充分考虑。
02口岸城市迎来黄金期
从经济形势看，个人认为，2020年对中国来说是一个极其重要的转折点。
在此之前，中国是努力吸引外资、出口商品的外循环经济。而在2020年之后，中国一带一路战略基本成型，因为疫情应对得力，中国资本输出成为世界经济重要的一极，而部分发达经济体因为国内疫情控制不力，挫伤企业信心，使经济前景面临着巨大的不确定性。
疫情引发的此消彼长，使得世界经济重心东移进程进一步提速。不少学者甚至预测，世界经济中心将从美洲转移至亚欧大陆，而亚欧经济中心则会从欧洲转移至亚洲东南部。
当然，不管学者预测的是否正确，可以肯定地是，在未来十年，很明显东盟对中国市场的重要性将超过欧盟，在一带一路战略里，东南亚市场就是必争之地，因此，中国南面对外的口岸城市，将迎来非常大的黄金发展期。
一方面，中国对外逐步强盛，从过去的吸引外资阶段，到如今的资本输出阶段，临近的东南亚外贸经济，将成为中国对外经济辐射的重要一环；
另一方面，随着民众逐渐富裕，出国旅游成为常态。面向东南亚拥有人流优势的口岸城市，也将成为大家的关注重点。
03多重身份的西双版纳
刚刚我们提到，未来十年，将是口岸城市的时代。在这其中，西双版纳是全国所有口岸城市里，一个非常耀眼的存在。

为什么这么说？在很多人的印象中，西双版纳仅仅是一个热带旅游胜地，一个傣家文化、佛国胜地、热带雨林相互交织的地方。很多人将版纳与三亚并列为国内热带游首选城市。
例如，单单7月1日至9日这十天，景洪市各景区景点就接待了游客120万人次，日均接待游客超过十万人次。
▲多数人印象中的西双版纳
然而，随着泛亚高铁、机场等基础设施的建设规划，作为南亚与东南亚经济辐射中心，西双版纳还有着独特的口岸价值。

▲以泛亚高铁 （中老铁路）为例，高铁通车后，云南省昆明市至西双版纳傣族自治州景洪市仅需3个多小时，而景洪到老挝万象仅需3h，景洪到曼谷只需6h，实现朝发夕至、当日通达。
显然，作为这条经济大动脉上的重要一站，西双版纳搭上泛亚高铁“快车”，其面向东南亚重要交通枢纽、大湄公河次区域合作的中心区位优势更加凸显，一个背靠14亿，面向17亿双向人口大红利支持的31亿人口聚光灯区域就此形成。
更为重要的是，2022年1月1日，区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）正式生效 ，首批生效的国家包括文莱、柬埔寨、老挝、新加坡、泰国、越南等东盟6国和中国、日本、新西兰、澳大利亚等非东盟4国。
这也意味着，西双版纳未来将会成为RCEP中，中国衔接柬埔寨、泰国等东南亚国家的重要口岸，这是自“中老”铁路开通之后，西双版纳的又一个城市发展重要契机。
而为了运营好西双版纳的对外口岸，昆明还在日前提出，托管西双版纳磨憨镇。
▲磨憨镇被昆明托管，不仅让西双版纳与省会乃至其他内地城市有了更深层次的联系，也让西双版纳得以大通道带动大物流、大物流带动大贸易、大贸易带动大产业，推动版纳产业实现大发展、大提升。
由此，随着“一带一路”建设深入推进、RCEP的生效和中老铁路开通运营，西双版纳将不仅仅只是一个网红旅游城市，更是成为内地城市向南亚东南亚拓展市场的理想起点，成为连接老挝、泰国、马来西亚、新加坡等国家的国际化口岸城市，承担更多的中转与枢纽任务。
04华侨城助力版纳城市运营
在大环境的驱使下，不少房企早已开始深耕版纳这块热土。
2012年，万达来到西双版纳后，世人开始发现这里能培育出高端旅游地产的潜力。

▲西双版纳万达国际旅游度假区实景图
2015年9月26日，万达国际度假区盛大开业，当天吸引了54万人到场，整个西双版纳被挤得水泄不通。
自此以后，高端旅游地产项目对西双版纳来说已不再罕见，包括保利集团、中国平安、云南城投等在内的众多大型开发商和财团，都在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地，划好了各自的领地。
然而，相比旅游地产开发，西双版纳更需要的是城市运营，帮助西双版纳像成都、西安、杭州那样，屹立于中国城市之林。
在这样的情况下，华侨城来到西双版纳，并迅速落地扎根。
我们知道，华侨城以欢乐谷等主题乐园闻名于世，但华侨城并非仅仅搞旅游地产，更大层面上，华侨城还是城市运营的专家。
以西安曲江为例。西安的曲江模式，是运用地产商业化开发手段，文化助力经济，经济反哺文化，大雁塔广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城、大明宫遗址公园等西安如今著名的旅游景点，都是在“曲江模式”运作下的产物。而华侨城，则与“曲江模式”颇有渊源。
▲西安大唐不夜城
而在云南，华侨城不仅成功运营了大理古城、香格里拉等知名景区，还先后打造出《吴哥的微笑》《云岭天籁》《梦幻腾冲》《聂耳之歌》等剧目，深受国内外好评。随着一次次走出国门、一次次巡回展演，华侨城也逐渐在云南打响了品牌知名度。

▲华侨城参与投资建设和运营管理的大理古城
事实上，自2017年战略重组云南世博集团和云南文投集团，开启央企混改以来，华侨城累计在云南近30个地区发起文化旅游开发建设项目，成为云南发展文化旅游一支重要的力量。这不仅是华侨城的经验和优势所在，更体现深耕云南的决心。

而在西双版纳，华侨城也是希望能够像西安那样，帮助西双版纳城市升维。为此，华侨城初入西双版纳，未先建房，却和政府一起投资3.17亿建高铁站前广场，足以见得反哺城市与社会的央企担当。
▲华侨城兴建的西双版纳高铁站站前广场
05国门封面，雨林做序
那么，华侨城进入西双版纳，究竟打造了一个什么项目？

对此，在临近泛亚高铁西双版纳站、对望嘎洒国际机场的地段，华侨城推出了中国泛亚国际TOD项目——欢乐雨林。

欢乐雨林，是西双版华侨城预计投资80亿，规划1770亩的泛亚国际TOD，汇聚西双版纳首个泛亚品牌群集、泛亚高端文化展会交流区、泛亚国际商贸产业园等多种功能。

对于TOD项目，在商业地产圈内大家印象最深的可能是日本大阪Grand Front Osaka，这个项目被称作是“下一代综合体”，其与大阪站相结合的建设模式，对于中国有着深刻影响。

而同样秉承“站城一体化开发模式”的欢乐雨林，从地段看，它是位于西双版纳高铁站旁唯一开发的项目，拥有了机场、高铁、高速、陆路交通枢纽等立体交通网，便捷连通西双版纳各区及大小景点，更是无缝连接整个泛东南亚几乎所有的大城市，因此，可以说是当之无愧的全国唯一泛亚国际TOD。

▲倘若把整个澜湄经济圈当做一个城市，泛亚高铁线路当做城市地铁，那么，版纳恰好处于连接昆明、万象、曼谷三大国内外城市的战略节点上，这个节点既是国内面向东南亚的前沿阵地，也是东南亚北部最毗邻中国的核心区。

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▲西双版纳泛亚国际文化交流体验中心

欢乐雨林不仅建旅居住宅，也建文化交流体验中心、酒店群、陆路交通枢纽等城市基础设施。而华侨城，也就不是一个简单的开发商，而是替西双版纳打造门户枢纽的城市运营商。

而从更大的范围看，这样一个项目，通过铁路场站、公路、航空等交通方式与世界相连，可以说是为西双版纳扼守国门，成为中国连接泰国、马来西亚、新加坡的门户要塞。

事实上，在国家“一带一路”的经济大规划中，中国经济力量进军东南亚已经成为风口。而东南亚也迫切需要中国的市场和资源，因此西双版纳将成为承接中国—东南亚双边客流、贸易和信息流的第一站，而欢乐雨林则会成为令西双版纳万人攒动的商业集群。

毕竟，这样优越的地理条件和发展空间是其他项目不具备的，只有欢乐雨林项目独享。

欢乐雨林，以展现“国门形象，中国力量”为使命，着眼打造集交通枢纽集散、城市形象展示、边界贸易、流通经济、文旅康养于一体的边陲交通枢纽门户。

由此，在东南亚和云南旅游逐渐火热的当下，华侨城欢乐雨林，在为西双版纳打造城市封面作品的同时，也傲然矗立在世界经济中心向东亚、东南亚转移、国家“一带一路”融合东南亚的经济大风口中。而这一个项目，也势必将带领云南旅居乃至口岸贸易经济走向巅峰。