香港楼市2021年量价齐升，连续12年获全球房价最难负担城市

地产之城香港，已连续12年蝉联全球房价最难负担城市之首。

在国际公共政策顾问机构Demographia的国际住房负担能力调查中，香港再一次成为最难负担的市场，房价对收入比率由上一年度的20.7升至23.2，较之2019年的20.9增加了2.4个百分点。

在这份调查报告中，Demographia是根据截至2021年第三季度的房价与收入，比较了8个国家的92个主要市场（大都会区）的住房负担比率，即以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数计算，数值愈大，负担能力则愈差。

同时，这也意味着在香港一个家庭至少需不吃不喝23.2年，才能负担得起一套住房。

依照世界银行与联合国的评估标准，Demographia将楼价和收入比率区分为了4个等级。3倍以下，属一般家庭“可负担”的水准；3.1到4倍为“略微超过负担”；4.1到5倍为“严重负担不起”；5.1倍以上是最严重级别“极度负担不起”。

根据最新的指数23.2，香港较之最严重级别“极度负担不起”，高出了4倍以上，住房的可负担性在明显恶化。

从被调查的其余7个国家（澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国和美国）来看，也显示出2021年的住房负担能力较过去更差。相比2019年，严重负担不起的市场更为严重，2021年严重负担不起的市场数量增加了60%。此外，负担得起和中等负担得起的市场数量下降了近三分之二。

除香港位居最难负担城市之首外，处于“极度负担不起”级别的城市还有如悉尼、温哥华、圣何塞和墨尔本，分别为15.3、13.3、12.6和12.1。

在“可负担”水准的城市中，美国匹兹堡的负担能力最佳，房价对入息比率为2.7。此外，还有俄克拉荷马城和罗切斯特，为3.3；埃德蒙顿和圣路易斯为3.6。

但整体而言，美国住房的可支付能力也在变弱。调查数据显示，2021年美国住房负担比率为5.0，而在2019年仅为3.9，从“略微超过负担”升为“严重负担不起”级别。另外，2021年的美国有27个严重负担不起的市场，在2019只有为14个。

在英国，伦敦成为最难以负担的市场，指数为8.0，在被统计的92个城市中排名第79位（排序由易至难）。而最容易负担得起的城市是格拉斯哥，指数为3.8，在92个城市中排名第7。

值得注意的是，根据Demographia调查报告，在过去的18年里，除香港外，还未曾有城市达到过这样难以负担的水平，创下了报告统计以来的新纪录（23.2）。因为，2021年第二难以负担的城市澳洲悉尼，住房负担比率也才15.3。

这是香港连续第12年蝉联全球房价最难负担城市之首。

究其原因，与香港多年来坚挺的楼市密不可分。仅以2021年为例，据戴德梁行统计数据，2021年全年香港住宅市场总成交量创9年来新高，楼价升幅约为6.5%。

具体来看，自2021年2月起，香港连续6个月录得超过6000宗交易，在经历了8月份的成交宗数回落后，全年的成交数据仍超出746000宗，按年增24%，创2012年81333宗之后的新高。其中，二手市场表现尤为活跃，全年成交超过57000宗。

另外，根据香港1月4日公布的数据显示，2021年香港全年住宅买卖合约总值为7339亿港元，同比上涨了近34%，打破了1997年全年6903.4亿港元的上一历史高位。

根据仲量联行的数据显示，2021年香港中小型住宅楼价上涨了4.4%，豪宅楼价上升7.2%。

事实上，香港楼市的量价齐升，也得益于其低息环境。比如目前香港大多数购房者采取的是浮动利率，约为1.36%，为11年以来最低水平。

尤其是针对高价楼盘，香港仍在释放利好信号，其按揭门槛将进一步降低。今年2月23日，香港财政司司长陈茂波在新财政预算案中表示，将放宽按保计划。比如按揭保险计划可申请最高八成按揭贷款的楼价上限，由1000万元提升至1200万元；首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，由800万元提升至1000万元。

基于2021年创下的成交新高，以及多年来香港楼市累积的较强韧性，地产开发商对香港楼市依然持看好态度，令香港土地市场也较为火热。在今年2月中旬，香港诞生了国内有史以来最贵的单价地王，一宗位于浅水湾的住宅用地以超过了90.8万元/平方米的楼面价由爪哇控股（00251.HK）竞得。

爪哇集团高价拿地，体现出对香港楼市前景的信心。据香港地政总署信息，该地块招标共有9家企业参与投标，分别为漫域投资、嘉华国际、恒隆地产、新鸿基、英皇集团、长江实业、鹰君集团、信和置业和爪哇控股。

按照规划，爪哇控股计划在该地块兴建2-4间别墅，用作收租用途，总投资额约16亿元，预计3-5年后落成。

在最近两个月，受疫情影响，香港楼市热度有降温趋势。仲量联行数据显示，目前香港楼价已下滑超了5%。即便如此，香港住房的可负担能力的恶化趋势在坚挺的楼市面前，仍难缓解。

Demographia报告中建议，增加香港的房屋供应，以提高住房负担能力，比如在香港和毗邻的深圳之间的未开发土地上建设一个拥有250万居民的新大都市。但目前看来，作为公认的全球房价最高城市之一香港，要解决这一问题显然要复杂且难得多。