全球国际大都市房产泡沫 多伦多列第三（中国大陆不在评估之列）

最近，全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球20国际大都市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四，随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福（注，和其他国际金融机构一样，中国大陆早已不在评估之列了……多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年）。

瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数国际大都市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。

报告将全球20个国际大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足：

泡沫极大（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦；

估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约；

估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰；

估价不足（1个）：芝加哥。

报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。

按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。全球有6大城市的市场有风险，其中温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95：

此外，在香港，过去10年来可负担性仍在恶化，房价与收入比的倍数已从2008年的12升高至今年的22：

为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡则是12年。

加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。

同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。

不过瑞银集团的报告也指出，过去一年来，多伦多地区的房价趋于稳定，主要得益于各级政府采取的政策与措施，尤其是对海外买家征收转让税以及更加严格的按揭条例。可以预期，利率上升的环境以及借贷压力增大，会进一步限制房价上扬。

报告说，虽然列出全球国际大都市房地产泡沫风险榜单，目前并无证据显示全球存在贷款和房地产发展过热的情况。此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。

上述国际大都市许多都是金融中心，它们依然面临房价泡沫的风险。但报告强调说，不应将现状与危机前的状况相提并论，投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，诸如香港、多伦多和伦敦等城市置业，在那里的住宅市场精挑细选。

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