产业社区是什么？怎么干？

本文转载自丈量城市（Measure-the-World）。

随着城市间的竞争不断升温，

产业成为一座城市的核心竞争能力之一，

这也就有了城市中多种多样的产业园区。

▼ 德国沃尔夫斯堡大众汽车城

它们有的是流水作业生产型园区，

有的是生产+配套的效率型园区，

还有的是产业链完善的创新型园区。

▼ 新加坡裕廊工业园区

如今，在科技回归都市的浪潮下，

以上种种园区已不适应新的产业人群

「生活即工作」的需求，

主打「产城融合」的产业社区粉墨登场。

▼ 硅谷的谷歌园区是产业社区代表之一

从产业社区的定义来说，

它是以产业为基础，融入城市生活功能，

产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。

目前，成功的产业社区，

不仅是复合型产业集群，

更是生活导向的「都市区」。

对于城市整体发展来说，

这些产业社区早已不是工业地产，

而是城市局部综合开发的新动能。

▼ 位于伦敦老城区的国王十字区，通过产业社区模式带动区域复兴

1. 空间更开放

产业社区既然是都市化的，

空间开放性必然远高于以往园区。

开放性营造出人人可参与的社区环境，

进一步激发产业人群创新力。

▼ Facebook园区强化公共空间，促进员工交流

2. 社群更突出

产业社区是围绕产业人群喜好，

为他们量身定制工作环境，

吸引人群聚集发生碰撞交流的场所。

▼ 微软园区通过多元的运动功能，形成运动社交圈

3. 功能更多元

产业社区不仅是工作场所，更是生活场所。

因此，它拥有商业、休闲、教育等

生活配套功能。

▼ 东伦敦科技城多元的生活配套，吸引创新人群聚集

4. 产业链更聚焦

产业社区的科创属性，

使它更注重产业链中最核心部分，

即产、学、研一体化的前端，

形成以创新为核心的产业生态圈。

▼ 曼彻斯特的索尔福德码头，聚焦新媒体产业形成产、学、研一体化发展

那么，是不是意味着只有一张白纸的区域

才能成为产业社区？

当然不是！

产业社区可谓是「英雄不问出处」，

它可以是产业新城，也可以是旧产业园升级，

更可以是城市更新等。

下面我们通过三个案例，

了解产业社区的三种典型发展路径。

01

旧园区升级类

埃因霍温高科技园区

从工业园到科创区

MEASURE THE WORLD

位于荷兰的埃因霍温高科技园区，

被誉为「欧洲最智慧1平方公里」。

在2000年之前，这里曾是

飞利浦位于荷兰的唯一研发新技术中心

——飞利浦高科技园区。

但是由于飞利浦在与新兴市场竞争中的失利，

导致连年严重亏损，该园区走到了倒闭边缘。

▼ 埃因霍温高科技园区前身是飞利浦的研究园区

2003年，

全新升级的埃因霍温高科技园区启用，

如今，被誉为「世界上最智慧的园区」。

目前，超过150家跨国企业入驻，

来自85个国家的

一万多名高科技人才在此聚集，

他们平均每天产生4项专利，

占全荷兰专利的40%。

▼ 科技园区内的代表企业

1. 升级环境激发创新

麻省理工学院的研究显示，

80％的突破性创新

并非在正式会议或头脑风暴工作坊里发生，

而是跨学科之间非正式交流的结果。

也就是说，创新往往是由不同专业背景的人，

在偶遇、闲聊过程中产生的。

▼ 东伦敦科技城

这也正是埃因霍温高科技园区的升级思路。

①. 自然中的交流空间

「以人为本」是环境改造的关键词。

园区摒弃汽车导向的路网结构，

改为步行友好路网。

路网沿线通过毛榉木、石楠树等

具有本地化特色的植被，结合水系

打造出滨水道、木栈道、林间小道……

形成了分布在自然中，

丰富多彩的15公里步行交流空间。

这些非正式的交流空间

制造了「偶遇」机率，促进交流。

▼ 园区内长达15公里的步行交流空间

园区建筑采用的是新旧结合形式，

新建筑被严格控制高度，

其高度不能高于建筑周边的树木，

以保证园区融入自然的氛围。

▼ 园区内的新建筑，不得高于周围的树木

建筑多运用通透的空间结构，

将自然环境的视觉效果引入室内。

园区内还有绿盒子一样的停车楼，

降低配套建筑对环境的影响。

▼ 隐藏的设备楼

②. 开放的创新机制

飞利浦通过开放自己的产业生态链，

吸引研发企业和研究机构入住，

园区转型成为创新企业的「校园」。

这些企业主要集中在纳米技术、

嵌入式系统、生命科学、加密领域等。

园区配有2.5万平方米的共享研发空间，

包括多用途实验室、洁净室、

可靠性测试实验室、

电磁兼容性（EMC）实验室等。

▼ 园区内的共享实验室

这些研发配套为中小型企业提供了

不可或缺的「科学基础设施」。

针对处于不同发展阶段的入驻企业，

办公空间具有很高的灵活性。

比如Villa Office，

能为初创公司提供

从100平方米到几千平方米的办公空间。

2. 生活化的工作环境

埃因霍温科技园区做到了从空间到设施，

从环境到资源的开放、关联、共享，

但这还不足以留住人才。

要知道园区内的员工来自超过85个国家，

从文化到生活习惯各有不同，

为他们定制一个有魅力的「生活环境」

才是长久之计。

▼ 埃因霍温科技园社区化的工作环境

①. 多彩「拉斯维加斯大道」

「交流街」是园区中心一条400米长的街区，

这里有8家不同概念的餐厅、国际会议中心、

各种商店以及健康中心、音乐厅。

这里是国际生活中心、灵感创意中心，

因此被员工戏称为埃因霍温的

「拉斯维加斯大道」。

▼ 交流街是园区内的多功能休闲中心

为了促进员工在此聚会交流，

一方面园区规定，

不能在办公楼内设置公共服务设施，

以「迫使」人们来到交流街；

另一方面，交流街沿线分布着

众多可以「停留」的空间，

让员工可以随时停下来，

促使更多的面对面交流……

▼ 交流街从室内到室外的交流空间

依托这些公共空间，

园区运营方每年举办500多场次的活动

（包含技术、商业等社交），

帮助员工迅速建立自己的职业人脉圈。

②. 园区就是生活区

由于员工跨国的工作性质，

拖家带口成为常态。

「安居」成为埃因霍温科技园区

最重要的留住人才策略之一。

除了交流街这个超配套外，

园区还配有幼儿园、国际学校、家庭农场等。

▼ 园区内的农场

2017年，

「埃因霍温荷兰技术周」期间，

园区内的水系成为

儿童体验水技术与水上运动的场地。

如今已成为开放日的惯例，

科技园区变为儿童科普实践基地。

02

科技新城类

新加坡纬壹科技城

城市即园区

MEASURE THE WORLD

纬壹科技城是新加坡新一代产业新城，

有超过400家科技领头企业、机构，

700多家初创公司聚集于此。

纬壹科技城的建设源于20世纪末，

新加坡针对产业向知识密集型转型

而制定的「产业21世纪计划」，

核心是发展信息科技、生命科学等领域，

成为全球的知识型产业枢纽。

▼ 纬壹科技城局部俯瞰

2000年，新加坡提出了

集「工作、学习、生活、休闲于一体」的

活力社群概念，纬壹科技城启动建设。

1. 有温度的城市「森林」

纬壹科技城吸取了上一代产业裕廊工业园

强产业、弱配套的「教训」，

科技城总建设面积的40%将用于

生产配套、生活配套、休闲功能建设。

这也意味着，科技城开始建设之前，

就已经将自身定义为一座功能综合的城中城，

后来发展的创新社区模式水到渠成。

▼ 纬壹科技城开建之初就明确了综合性的开发准则

鉴于新加坡寸土寸金，

以及开发周期长的考虑，

科技城采用了高密度开发的模式。

不同于传统的高密度开发，

科技城有的放矢，

它将一个建筑组团，甚至单栋建筑

视为一个功能完善的「创新社区」，

确保投入使用即可独立运作。

①. 建筑组团即创新社区

启奥城坐落于园区最大的绿轴之上，

作为生命科学核心组团，

这里拥有15家生物医药企业

和7座生物医学研发中心，还配有实验室。

▼ 功能完善的启奥城组团

此外，组团内银行、餐饮、幼儿园、书店、

诊所等城市配套一应俱全，

满足研究人员的生活配套需求。

建筑间的公共空间散落着多元化口袋公园，

成为科创人士们的自由交流天地。

▼ 组团内的休闲活动空间

②. 高层建筑即创新社区

启汇城同样拥有

启奥城从产业到生活的综合功能。

不同的是，它将功能垂直布置，

相当于「产业+生活上楼」。

启汇城聚焦于信息通讯、传媒产业，

作为新技术试验平台，

垂直空间上分布着洁净室、微波暗房、

纳米分析中心、无回音室等研发设施，

功能涵盖实验、测试、加工等多个环节。

▼ 产业+生活上楼的启汇城

楼内的洽谈室、会议室、研讨室、

视听工作室等配套空间，

对科技创新起到了催化作用。

建筑底层部分配套有15家、教育机构8家，

服务于园区内部的员工。

▼ 启汇城内的商业配套

楼内还配有创世纪剧场，

能够容纳560个观众，

员工足不出「楼」即可满足文化生活。

③. TOD综合体，新城活力中心

位于纬壹科技城交通枢纽的星商业，

是一座TOD综合体，由音乐剧院（5000座）、

购物中心（2.8万平方米），

以及写字楼等业态构成。

▼ 科技城内的TOD综合体——星商业

剧院可提供音乐剧、舞台剧巡演，

也可成为公司活动的场地；

商业包括美食广场、酒吧、

美容美体、时尚服饰等。

▼ 星商业成为市民活动中心

星商业与周边的住宅、商务酒店，

成为科技城宜居宜业的「城市中心」。

2. 系统服务护航产业

纬壹科技城的创新社区，

不只停留在硬件建设层面，

更在产业层面构建出

驱动产业发展的服务体系。

①. 多维度技术转化服务

纬壹科技城的产业转化平台，

功能涵盖了测试、制造等多个环节，

此外云计算平台提供算力支持。

在技术商业化方面，新加坡科技研究局

在纬壹科技城成立科技拓展公司，

通过政府引导，市场运作机制，

解决了科技创新成果与市场对接问题。

▼ 园区产学研一体的创新系统

纬壹科技城还配有整套政府科技管理部门，

让专业的机构管专业的事。

如科学技术研究理事会、

生物伦理顾问委员会、

经济发展局生物医学科学组、

卫生科学局等管理机构，

专门负责生命科学领域的管理、风险投资。

②. 场景测试服务

纬壹科技城是新加坡第一个自动驾驶试验区，

以及其他无人化的实验专区。

这样的制度创新，宣告了一种

「欢迎试错」「勇敢实验」的园区精神。

纬壹科技城通过硬件、软件搭建的创新网络，

构建出「产、学、研」一体化特色的

都市型产业社区。

03

城市更新类

伦敦国王十字区

从产业中心到城市中心

MEASURE THE WORLD

通过更新，

带动城市衰落地区转型的案例有很多，

如波士顿南湾、东伦敦科技城等。

而国王十字区，则是用产业社区

推动老城全面振兴的典范。

▼ 国王十字区俯瞰

城市更新型的产业社区，

难度在于更新能否包容老城的人群，

更新能否激活老城区的活力，

更新能否为老城区带来持续的发展动力。

国王十字区更新都做到了：

一英里辐射范围内超过7所高校、

13家文化机构、21家博物馆与画廊、

60余家合作组织；

聚集着Google、Facebook、Amazon、

Universal、Havas等公司；

有3000名科学家、12000名学者、

50000多名雇员、77000多名学生、

年均访客量超过1000万人次……

它已逐步成为世界顶级知识社区。

▼ 国王十字区多元结构的产业生态

国王十字区是如何做的？

1. 「开源化」的空间营造

项目大约有40%的区域是开放空间，

让到访者随时能够到达

一处充满活力的广场或是街道。

区域内分布着多样化的功能节点，

结合各种场景氛围的营造，

吸引人群停留参与。

▼ 国王十字区的开放空间

①. 新空间新魅力

在建筑中展开的潘克拉斯广场，

为办公人群和游人

提供了一个水绿结合的魅力空间，

人群在此交流互动。

▼ 促进社交的潘克拉斯广场

而谷仓广场则是整个社区的中心，

广场有四个音乐喷泉，

还是举办音乐节、冰淇淋节等

大型活动的所在地。

▼ 谷仓广场

②. 旧空间新功能

摄政运河横穿国王十字区，

错落有致的岸线空间，

辅以绿色空间、商业功能，

运河走廊成为产业社区的休闲带，

同时也让国王十字区冲破边界壁垒，

成为城市运河文化的传播者。

▼ 改造后的运河沿线成为社区滨水休闲带

储气罐公园，是二级保护建筑。

更新后变为圆形剧场，

是社区休闲、运动的绿地空间。

▼ 储气罐公园成为居住区活动中心

2. 「人人可参与」的氛围营造

只有空间，没有运营，

社区活力是不可持续的。

2007年，国王十字中央有限责任事务所，

担任起活动组织者的角色。

大大小小的活动，涵盖户外运动、

亲子活动、电影美食、艺术&文化、

音乐&舞台等类别，

覆盖了全年大部分日期，

国王十字区变身为属于每个人的活力区。

▼ 公共空间的交流活动

①. 大众的舞台

国王十字区对所有活动的唯一限制是

——必须具有开放性，

不能让人产生排他、陌生的感觉。

区域内所有的开放空间，

成为城市永不落幕的「嘉年华」。

除了对现有空间的充分利用，

还结合运河特色，举办水上集市等

富有区域标志性的活动，

吸引更多的人群参与。

▼ 水上集市

活动的部分资金来自物业管理费与服务费，

「毕竟业主也是受益人，

这些活动会为商户带来人流量。」

②. 产业的舞台

国王十字区有大量的文化创意企业，

区域内会举办全域化的设计节，

为入驻企业站台，宣传推广。

▼ 全域展示企业设计作品的设计节

室外空间，是企业举办活动的承载空间，

可以举办新品发布会，也可以举办交流活动，

只要是「开源」性的企业活动，

在这里一切皆有可能。

3. 可持续的城市中心

前文曾提到，

国王十字区的产业是文化、科技、

跨国公司等类别的多元组合。

同时，国王十字区也是欧洲之星始发站，

还是Northern、Victoria、

Piccadilly等6条地铁线的换乘枢纽，

区域可与伦敦市区、远郊

及欧洲主要城市快速对接。

▼ 国王十字车站

有产业、有交通，

国王十字区已具备成为新中心的潜质，

补齐城市综合功能势在必行。

①. 人才中心

2011年，中央圣马丁校园落户国王十字区，

学科涉及艺术、时装、工业设计、

视觉传达、三维设计等领域，

苹果设计总监Jonathan Paul Ive

就毕业于该校。这也意味着，

国王十字区有了与产业息息相关、

源源不断的「人才池」。

▼ 中央圣马丁校园

②. 商业中心

国王十字区此前的发展定位是

知识街区、人才聚集区，

围绕产业人群的偏好，

已经实现了餐饮酒吧、艺术文化、

学术教育、运动场馆等业态。

▼ 国王十字区前期已实现了配套的多元

而国王十字片区新的目标是成为城市中心，

区域的最弱项是

缺少服务于城市级别的大商业。

2018年，煤炭仓库改造的

Coal Drops Yard购物中心

（10万平方米）开业，

包括大型旗舰店、餐厅、画廊、

音乐表演场和新公共空间等功能，

在交通优势、环境优势的加持下，

迅速成为伦敦购物的新地标。

▼ Coal Drops Yard购物中心

国王十字区成为南接伦敦西区，

东连东伦敦科技城的枢纽，

它已不再是局部的产业社区，

而是赋予城市活力的新中心。

04

总结

MEASURE THE WORLD

综上所述，旧园区的升级、

科技新城的建设、老城区的更新，

都适用于产业社区模式。

也就是说，

产业社区并不受空间形态的限制，

考验的是针对产业特点，

从形式到内容搭建系统的能力。

▼ 波士顿南湾

更重要的是，要认识到创新人群

绝非不食人间烟火的「科学怪人」。

越是城市化的综合功能，

越是频繁的非正式交流，

越能激发他们的创新力。

因为，产业社区是为他们而定制。

来源：丈量城市

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微信编辑：一米阳光