青建国际：聚焦香港、新加坡及东南亚市场的地产建筑综合企业

编者按：2018年12月11日，由格隆汇打造的“决战港股2018海外投资系列峰会”第二站在深圳举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨诸君。

以下是来自青建国际CFO陈总的演讲全文。

我今天的演讲大概分成四个部分，第一个部分是我们公司的概览，第二部分是财务表现，第三部分是我们公司的优势及亮点，第四部分是我们的公司的策略和未来的展望。

第一部分。青建国际控股有限公司代号1240，2012年在香港主板上市，目前的业务有几个部分，包括地产、建筑施工、智能家居、智慧社区，市场方面主要有三大板块，一是新加坡、二是香港和澳门、三是东南亚。新加坡也可以分成三个主要业务，包括地产开发、建筑施工、智能家居和智慧社区。香港和澳门是第二个大区，业务方面也可以分成三部分，一是建筑业，二是地基业务，三是地产开发业务。东南亚主要的市场目前在印尼、马来西亚、斯里兰卡等。股权架构方面，我们的母公司是国清控股有限公司，占比超过66%。

下面简单说一下我们公司的发展历程。简单来说有几个重点，第一个1999年我们进入了新加坡的建筑市场，到2008年的时候我们开始在新加坡做地产开发，到2012年的时候，我们在香港的港交所主板上市。2013年的时候，首次被评为新加坡十大开发商，2015年我们通过RTO的方式把新加坡的业务放到1240里面。2017年的时候，在新加坡按销售套量来说我们在当地排名第一，我们2018年开启了香港地产的开发业务。

我们五位的执行董事，他们在本公司都已经做了20-30年，有比较丰富的专业知识和经验。

第二个部分，我们公司的财务表现。2018年全年的业绩还没有出来，我们这里主要谈2018年上半年和去年同期的对比，从这个表上大家可以看到收入大概接近于50-80亿港币的区间，毛利率大概保持在13-14%。归属股东利润，2018年上半年比2017年同期少一半，2017年我们有三个地产开发项目拿到入伙证，2018年上半年只有拿到一个入伙证，所以有所下降。中期股息方面，虽然利润有一点下降，我们的管理层保持6分钱的派息。

我们2018年6月份跟去年年底的资产负债表对比，净资产大概在35亿港币这个水平，净负债大概30-40%，流动比率大概1.5倍左右。

第三个方面，我们公司的优势和亮点。我们归纳为8大亮点，一是在新加坡，我们有19年的经验，二是我们在香港已经有35年的业务经验。三是我们在“一带一路”在位优势。四是地产和建筑施工两条线的运营，这个业务方面有一个协同互补的能力。五是跟我们内地的关联企业即青建集团有一个协同效应。六是审慎的财务管理政策+地产金融双驱，助力一体化产业条发展。七是聚焦智能家居、智慧社区，不断创新升级，八是装配式住宅的技术。

第一点，我们在新加坡有19年经验。大概2008年的时候我们在新加坡开始做地产，到目前为止大概10年时间，做了十几个地产项目。2018年的时候，我们大概在3月份发了一个自愿性公告，我们在新加坡当地收购了一个项目，如果这个项目法律程序走完了之后，估计就可以把这个土地正式拿下来，就可以变成我们的土地储备。2018年上半年，刚才也说我们拿了一个入伙证，品尚居，总的销售面积超过6万平米。到了2018年6月份的时候，我们在手的地产开发项目有3个，这下面的顺福轩今年也开盘了，这个总建筑面积11万平米，大概有1200套的单位。

我们公司在新加坡有3个A1资质的子公司拿到了不少的奖项，在手的未来完成工金额超过70亿港币。

第二点，我们在香港有两个地产项目在操盘，一个是油塘，一个是深水埗，油塘是一个旧楼的重建项目。这个是深水埗项目，我们目前已经收了80%的业权，如果我们把剩下的业权也全都收集了，我们就可以重建为住宅。香港除了地产也做建筑施工，我们有3家专业的公司，在香港做了35年，在香港也拿到不少的认证和牌照。

第三点，“一带一路”在位的优势。我们公司无论在香港或者新加坡

或者内地都有走出去的通道，我们有找项目的优势、做项目的优势，还有闯出去的优势。

第四点，我们公司如果进入一个新的市场，我们首先会做建筑施工，把当地的法律规则、成本的结构等等摸透了，我们会再找一些合适的地产项目，最后我们会两条线发展，这样的做法可以提高我们的品质，提高我们的效率，也可以节省成本，所以我们绝对有一个业务协同的效应。

第五点，我们内地关联企业即青建集团跟我们有一个全球的协同效应，青建集团成立于1952年，到目前为止已经有60多年历史，在中国、在全世界在建筑业都排名前端的位置。青建集团在1983年就到海外做投资做施工，到现在已经有35年的历史。

第六点，除了和银行保持密切的关系以外，我们和长城成立了“一带一路”的产业基金，去投地产项目。另外2017年年底的时候，我们成功地在新加坡发行了1亿的新币债。

第七点，智能家居、智慧社区。我们大概在2014年的时候开始布局，2015年的时候开始推出HI-LIFE的平台，大概两年之内，我们在新加坡的智慧社区业务里面排名第一，2018年也在当地拿到了不少的奖项。

第34页提到我们在新加坡当地到目前为止有150个住宅项目在采用我们HI-LIFE平台。

第八点是PPVC，我们有自己的PPVC工厂在新加坡，其次我们有自己的管理跟技术研发团队。我们在新加坡也拿到一些认证。

第四个部分，公司策略发展。市场方面，我们首先要保持在香港和新加坡两大成熟市场，因为这两个市场可以为我们带来比较稳定的利润和现金流。其次，我们要抓住“一带一路”的政策带来的一些机遇，在“一带一路”的国家或者地区找一些比较高利润的项目。产品方面，我们要跟政府保持良好的关系，除了政府以外，我们也在在市场方面找一些项目，除了住宅以外也会考虑一些其他的项目，比如说综合体项目。技术方面，我们还会继续提高我们本身的PPVC技术，以及智能家居、智慧社区这两个平台。最后，我们会考虑小股操盘，尤其是地产项目，我们通常会跟合作伙伴一起去开发，以减少开发的风险。

未来的展望，刚才也大概有一些描述，新加坡包括土地储备就有4个地产项目，在新加坡、马来西亚、香港加起来未完工的金额大概80亿，除了保持目前的市场，我们还在其他的东南亚国家寻找机会，我们在斯里兰卡也刚刚拿到了一些项目，在香港也拿到了两个地产项目。

Q&A环节

提问：刚才把整个情况说得比较简单，您提到的智慧家居这块，你们的架构运营怎么样？现在是什么样的状态？第二个问题，PPVC目前是不是一个趋势性的技术和方向性的标准？PPT里面讲得也比较简单，能否详细介绍一下。

青建国际：第一个问题，智能家居和智慧社区的问题，我们在新加坡有开发一个手机软件叫HI-LIFE，当地的居民就可以使用，比如智能家居方面就可以通过这个软件调控我家里的灯光、空调，比如我在公司我可以通过手机看到我家里的情况，比如我家里可能有老人家，可能有人来送货到我家里，我也可以监控得到，这个是智能家居的方面。智慧社区方面，就通过这个手机软件，比如我在社区方面可以做一些订餐、订一些场所，比如我要打乒乓球、羽毛球，我就可以通过这个软件做安排。我们在新加坡2015年左右就推出这个平台，比其他的同行领先了1-2年左右，推出了大概2年时间，我们在当地的排名已经是第一。在新加坡当地有150个住宅项目采用我们的HI-LIFE平台，所以这也说明在当地的市场也好，当地的政府也好，他们也会比较认可我们的平台。

第二个问题，PPVC方面我们在新加坡有一个工厂，比如我盖一个房子，每个房间有6面墙，包括有洗手间、浴缸、洗手盘等等，这些东西全部都在工厂里面做好而且组成了，现场就可以吊上去了，这样的做法有几个好处：

1.可以改善我们的施工环境，如果现场做肯定有很多污染，包括空气污染、噪音污染、污水，我都可以解决的，因为我都在工厂里面做，就不会影响到周边的居民、市民。

2.这个做法，我在工厂里面做的时候就已经保持了品质，这个品质良好的情况才会把它运到现场。

3.因为我们这样做就等于是产业流水化，这样会可以提高我们的效率。

另外，最上面的第一点，新加坡目前政府有一些土地出售的时候有一个条件，他要强制性这个开发项目必须要采用PPVC技术，所以在新加坡来说，可能未来对PPVC的技术期望会越来越高，所以如果我们身为建筑商也好，开发商也好，我有PPVC技术，我在新加坡就可以做得更好，我的品牌会会更受到认可。

提问：PPVC这块会不会有一些场景用在很高的楼里面有约束？还有一个是，整个成本和原来的成本是增加还是降低了？

青建国际：成本方面，就目前来说，因为现在的规模慢慢地扩大了，我们PPVC的规模越做越大起来了成本就会继续下降了。另一方面，你说高楼、低楼的是什么问题？

提问：这个房间是全部搞好的？

青建国际：对。

提问：这相当于已经一块一块对齐起来了，不会受到楼高的限制？

青建国际：我可以回去再查一下，我同意你的问题。

提问：国内很多的地产商也做这个流水化、工厂化的事情，你在国内有没有这一块了解？而且对中国来说也是一个很大的市场，公司有没有在国内市场的考虑？

青建国际：目前1240在内地暂时没有业务。

提问：您好，我想了解你们做的“一带一路”项目里面斯里兰卡，工程周期多长？预估的盈利如何？

青建国际：那个项目刚刚拿下来，应该还没签约，我们后面有一位同事，你可以回答吗？

回答：不好意思，项目刚刚拿下来，细节方面可能要晚点沟通，也是跟斯里兰卡当地的公司合作。

提问：您好，您刚刚提到了青建国际和内地的青建集团和协同效益，青建国际和青建集团是什么关系？青建集团肯定也有一些业务，会不会有竞争？

青建国际：第一个问题，我们青建集团和香港青建国际控股公司是姐妹公司、关联企业。第二个，我们当时上市时，我们内地的母公司就跟我们有一个约束，比如说在香港、澳门、新加坡这些市场，比如有项目时，我们上市公司优先做，如果我们不做，他们内地做，我觉得没有什么直接竞争出来。

提问：我想请问您智慧社区和智慧家居这一块是独立于盈利能力？还是作为主业的附属？

青建国际：目前来说是一个配套，因为有了这个业务平台我们的房产就可以卖得更贵，以后我们也不排除把它独立出来，作为一个大的业务。

提问：整套的系统投资了多少钱？

青建国际：投资额这里就不好说了。

提问：我想了解公司在“一带一路”方面具体有哪些布局或者说具体的项目？因为我感觉“一带一路”现在应该是以基建项目为主，贵公司主要建筑方面的。

青建国际：我们在“一带一路”一直调研中，首先是看建筑施工，当然“一带一路”有一小部分的国家风险比较高，我们也有一个团队去各个方面调研，也不一定看回报率，也要看政治风险、其他的风险，我们会一并考虑以寻找比较适合我们公司的一些项目，无论是建筑施工也好，地产项目也好，因为老板经常说“要做稳、做实。”所以我们也比较注重风险管理。