从30万涨到80万，日照公寓还能买吗？

　　疫情影响下，大家对楼市的走势看法不一，但自住的仍需要自住，投 资的仍需要投 资，到底该不该买，该买哪儿，每个人的情况都不一样。而最近有一个很有意思的现象，找我咨询公寓的人，越来越多了。

　　今天，我们从日照公寓的发展历程、公寓的定义以及日照近期将上市的公寓产品3个方面，给大家简单介绍下公寓这种产品，那至于大家买不买，跟本文完全无关。

　　【发展历程】

　　灰色启蒙→金色收益→红色海洋

　　第 一阶段：灰色启蒙

　　最早在日照投 资“公寓”的一人，以外地人为主。约在2005年前后（记不清了），当时海曲东路某项目，以“酒店式公寓”、“五年返租”等诱人的条件，成功的卖出了大量的房子，后来这些房子成了某酒店的客房，但此后很长一段时间内，当初承诺给业主的返利却迟迟不到位，双方矛盾持续多年。

　　在矛盾与纠纷中，海曲东路公寓项目逐渐淡出大家视野。2012年前后，日照有个“高大上”的规划：新加坡日照国际海洋城。在此大背景下，海洋城内有个公寓项目一度很火爆——原海映象酒店式公寓，“总价10万起”、“预计5年总收益40万”... ...如此诱人的收益，比当初海曲东路某项目过瘾，吸引了大量的外地人和一部分本地人入手。

　　这个项目后来大家也知道了，虽然建成交房了，但当年许下美丽的收益，却随着“海洋城”的撤销化成了泡影。上述俩项目且称之为日照公寓发展史上第 一 个阶段：灰色启蒙。当初许下梦幻般的收益，后来都成了刻骨铭心的学费。

　　第 二阶段：金色收益

　　上述两个项目的失败，让很多日照人闻“寓”色变，以至于华润在2013年推出的“C领寓”项目”，销售情况一度不乐观。但也是这个项目，开启了日照公寓另一个时代——金色收益时代。

　　70年产权、总价30多万精装、可上金海岸小学、新营中学，这样的条件若搁在现在，那售楼处一定会人山人海。当时是2013年，大家对这种产品的投 资属性、学区属性还不甚了解，购买热情并不高。

　　后来随着学区价 值的凸显，越来越多的人盯上了70年产权、可上学的公寓，在2016年夏天华润MAX公寓面世的时候，就出现了一房难求的现象。

　　这个项目的收益，让日照人真正见识了公寓产品的牛X之处：开盘时30多万，现在市面上二手房80多万，不仅能解决好学区，还能很好的理财。在这种情况下，日照另一个70年产权公寓开盘，也获得了很大的成功：观澜公寓，这个项目在山海天，虽然当时学区不如金海岸、新营，但依然吸引很多人的目光，后来市场也证明了其投 资价 值：开盘单价5000多，现在市面上二手房约10000左右。

　　第三阶段：红色海洋

　　华润公寓和观澜公寓的成功，让大家对投 资公寓越来越感兴趣，这种产品总价不高，收益率却不低，无论是长期持有赚租金，还是短期出手赚差价，都是理想的投 资产品。但这种70年的公寓产品太少了，2019年开盘的金杉起点项目也是类似产品，尽管单价高达1.6万，但仍然一抢而空。

　　70年公寓难寻，但40年公寓却不少，因此很多投 资者将目光瞄准了这些产品。比如安泰国际广场、安泰名筑系列公寓、锦华领寓、德文公寓、大成公寓、时空广场、旗云领域、华地远景、华润置地广场、同创国际大厦、华润A座等等，在不同的时期都受到过追捧。

　　从2018年前后开始，日照公寓市场百花齐放，小则30来平米，大则上百平米，投 资的、学区的、自住的、养老的、度假的，各种各样的需求都可满足，日照公寓也进入了红色海洋时代。

　　在这个时代，有很多人通过公寓尝到了甜头，但仍然也有人栽在公寓产品上，比如新市区某些公寓承诺能上学，结果上不了，比如承诺给办证，但迟迟办不了，比如海曲东路某项目，从写字楼改成公寓，从送装修改成送车，依然卖不动... ...

　　红色可能像草莓一样香甜，但也可能像玫瑰一样扎手，也有可能像灌进脑子里的水——变成了血。进入红色海洋时代，公寓产品可能是蜜，也可能是雷，大家在购买时一定要擦亮双眼。

　　【公寓定义】

　　说实话，我现在也弄不清公寓到底有哪些种类，公寓具体是如何定义的。网上各种介绍也是五花八门，我自己总结了一套简单判断公寓类型的方法：从土地性质和产权年限来判断。

　　简单来说，土地性质有住宅、商业、教育、文化等等，市面上多数公寓，土地性质为商业或者住宅，但也有少部分是教育、科研、文化等，那些稀奇古怪的性质的公寓，大家买的时候就要小心点。

　　产权一般有70年、40/50年。这个好理解，70年的一般都可以上学，40/50年的一般不能（日照有个项目是例外，第 一批购买的可上学，但转手之后就够呛了），70年的水电气收费一般按照民用价格收取，40或50年的则是按照商业价格收取。

　　以上都不重要，从置业者角度来说，只要你明确自己的置业目的，在选择的时候就容易多了。

　　第 一有学区需求的，那就寻找目标学区内70年产权的公寓，买的时候一定要问清楚当前房主占不占学位；第 二是投 资需求的，从目前日照市场行情来说，学区、商圈依然是投 资必要重要的因素，这两点要重点考虑，当然还要考虑目前的价格及未来发展空 间；第三是养老需求的，想和孩子住的近一些的，就在孩子附近购买，比如去年华润A座开盘时，有不少这种情况：孩子住华润中 心，父母买同一个小区的公寓；要是想离孩子远点养老，就要考虑医疗资源、环境等因素；第四种是度假需求，这种除了要考虑环境、高铁交通外，还要考虑日常的经营维护，是托管给第三方管理平台，还是自己出租。

　　另外现在市面上公寓五花八门，以租代售的、全程托管、定期返利的，大家购买时一定要咨询清楚。

　　【哪些公寓值得关注】

　　位于石臼区域，北京路旁边的北李广场公寓项目值得关注，项目靠近高铁始发站（规划）火车站 、迎宾路快速道，城市璀璨转瞬即达，享受一路畅快到家，真正把时间还给生活。

　　北李广场推出的智能精装公寓，整体户型灵动，空 间可实现自由分割，利用率很高，4.79米LOFT，9.5米挑高大堂、16大人居体验系统，满足自住、出租、经营的多样选择。项目自带近30万㎡超大城市综合体，吃喝玩乐购一步到位，下楼即享，财富在此一寓，前景触手可及。

　　不仅如此，项目亲海不近海，10公 里海岸线推窗即现，直面万平口景区、灯塔广场、海龙湾（规划）、植物园。一 线亲海，四季唯美尽收眼底，蓝海 清风相伴，每次回家都是场旅行，闲散的理想滨海生活时光里，在公寓里度过是再好不过了。