资产通证化受到市场认可 房地产或成国内STO首个应用场景

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前段时间，中国银行首席科学家郭为民在“区块链与数字货币”高峰对话环节中表示，中国的数字货币电子支付（DCEP）将在解决传统支付系统在全国范围内的问题中发挥重要作用。数字人民币将专注于支持中国的零售业务，最终将其用于批发和更复杂的业务。一旦实现这一目标，中国将向数字证券产品(STOs)敞开大门，这类数字资产是受监管的金融证券，由股票、债券、房地产等真实世界的有形资产作为支持，但一定要在严格的监管沙盒机制内推出和运行。

资产通证化受到市场认可

对于资产通证化，国内已经有了支持的声音。前不久，中国资产证券化论坛主席孟晓苏表示，在国际上，资产证券化开始向“资产通证化”演进，也就是先做资产证券化，然后在此基础上，把资产权利转化为代币权利。我国资产证券化一直是引入信用基础，而非资产基础，区块链和资产通证化会成为不动产资产交易的颠覆性技术，在流动性、份额等方面更适合不动产资产证券化。过去推动资产证券化是通过法币，未来有可能通过数字代币，包括比特币。

随着对STO讨论热度的不断升温，对于STO将在国内哪个应用场景首先落地引发猜测。按照应用的成熟度看，房地产领域最有可能成为国内STO首个落地领域。事实上，全球房地产已经有了资产证券化模式——REITs(房地产投资信托基金)。

REITs最早于1960年诞生于美国，其目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。之后发展到了欧洲和亚洲。由于其特有的属性，REITs能够为房地产市场的发展带来很多的益处。其中包括为房地产市场提供一个规范有序、收益稳定且流动性佳的投资媒介，同时能够提升整个市场的透明度，并带动市场中物业质量不断提升，也能释放开发商捆绑在不动产中的大量资金。目前有近40个国家拥有REITs产品，全球REITs市场资产总值约为1.7万亿美元。

目前亚太区较大的REITs市场包括澳大利亚、日本、新加坡以及中国香港。从收益率来看，中国香港REITs平均股息收益率达到5.7%，为各市场最高，新加坡和澳大利亚紧随其后，分别为5.3%和5.2%。从底层资产类别来看，以写字楼作为底层资产的REITs最多，紧随其后的是物流资产和零售资产作为底层资产的REITs。

自2014年以来，中国开始尝试类REITs产品来探索资产证券化的新机制，同时希望借此为开发商提供新的融资渠道。截至2019年10月，市场上类REITs产品数量达53只，总规模达到人民币1108亿元。类REITs底层资产最多的是零售物业和写字楼物业，并且集中在一线城市及二线城市。

STO掀起不动产流动性的第二次解放

REITs可以被视为对不动产的第一次解放，但其仍然无法做到充分流动。海外REITs的投资门槛相对较低，通常对高净值客户开放，而国内REITs不仅只对机构投资者销售，其转让门槛也非常高，严重限制了产品的流动性。STO的出现将掀起对不动产流动性的第二次解放，可以将投资者从机构和高净值客户群体扩展到普通投资者。

相比于传统的资产证券化，STO更加灵活，其将资产转换为区块链系统上的数字代币。通证化和证券化的最大区别在于将可编程性引入通证化资产。通过这种方式，STO可以通证化资产的所有权(部分权益的所有者)，也可以通证化资产本身产生的收益(如租赁收入权)、资产的使用权(租赁公寓)，还可以通证化REITs这类资产证券化产品。

STO的可编程性可以使投资者更容易管理其资产和权利。二级交易可以通过与第三方交易所合作轻松跟踪，允许投资者通过区块链接收分配并行使其他权利（如投票）。大多数通证可以被分解为18位小数，而法币仅能被分解为0.01美元，部分所有权不仅降低了新投资者的进入门槛，也更刺激了更高水平的流动性。流动性的增加有助于通过流动性溢价为市场释放价值。当非流动性资产变得更具流动性时，将会解锁约20-30%的流动性溢价。不过，对于房地产这样一种低流动性的资产，期待其二级市场的流动性水平能够与通证一样高显然是不现实的。

在通证化过程中，发行人需要特别注意的是通证化的确切资产对象：该通证是代表对资产的追索，还是代表对资产本身的实际所有权？投资者和通证发行人必须仔细考虑通证到底代表什么。如果通证持有人有追索权但没有所有权，那么他们有权从持续租赁中获得现金流，但没有基础房地产的“权益”和“所有权”。如果是追索权与所有权相结合，通证持有人可以直接做出决定：收取多少租金，为维护房地产所做的投资，雇用员工，以及考虑到出售房地产所得的收益。追索权和所有权之间可能存在分离，将会造成双方激励机制的不一致。

目前，全球已有很多房地产被成功通证化的案例，比如英国曼彻斯特的一项拥有180个单元的豪华住宅开发项目River Plaza、布鲁克林威廉斯堡Oosten物业的某些公寓单元、英国诺丁汉124个单元的房地产开发项目、位于东京银座、新宿、涉谷、品川和名古屋等热门地区的公寓和酒店等。

虽然STO的全面普及尚未到来，但其发展步伐比我们想象的要快得多。相信在未来某一天，包括中国在内的未开放市场一定会重新考虑建立合法的数字资产交易市场，并通过将以区块链为基础的新金融与传统金融深度融合，为实体经济注入全新活力。