一文看清成都买房之天府新区天府公园西板块分析

本篇进行分析的板块是成都天府新区一级板块，天府公园西。天府公园西，上接麓湖，下边是中央商务区西组团部分，右临天府大道主轴和天府公园，区位优势明显，是天府新区炙手可热的核心居住板块。

本分析评估预期建立在基本正常实现天府新区天府公园西规划，基于天府公园西已出售产品和招商近期将出售产品给出。天府公园西的住宅项目目前主要被万科、蔚蓝卡地亚、保利、首开和招商局开发，卓越永利云翠仅2栋住宅建设中尚未开售，其他项目待建待开发。

蔚蓝卡地亚花园城，项目总占地364亩，整体容积率4-4.5。为了营造世界级花园城市景观，蔚蓝卡地亚「花园城」从新加坡、悉尼和温哥华等全球花园城市中汲取灵感与精华。形成湖滨公园、山地公园和折叠花园的多样化布局。环绕湖滨公园中，建设由森林、草地、流水等自然元素融合人文景观为一体的城市绿洲。目前已开售蔚蓝轩A\B、蔚蓝阁A\B组团约2166套，尚有蔚蓝阁B地块8号楼、C地块和蓝庭、蓝府、蓝湾未开建。

主力户型为140-150平带挑高套三双卫（150可改套四），175-190平套四三卫，215平套四三卫、245-265平、345平6类型组成，部分楼层有特殊跃层。虽然整体容积率较高，但设计者将各组团均进行了非常合理的设计，采用点式和半围合高低配设计，使整个蔚蓝卡地亚花园城呈现效果非常优秀。

140-150户型，175-190户型朝北临武汉路会受到噪音影响，而视野开阔看麓湖；朝南或对中庭户型更符合常规购房认知。

按照地块组团分布位置、景观视野、中庭布局，卡地亚花园城各组团的价值档次，蓝湾＞蓝府＞蓝庭＞蔚蓝轩A＞蔚蓝阁C＞蔚蓝轩B＞蔚蓝阁B＞蔚蓝阁A。

万科天府锦绣，项目占地236亩，整体容积率2.5，绿地率30%，项目内部规划配套有：约5000平高端人文场域--锦绣会馆、参考太古里、新天地打造的人文商街—约5600平绣里商业街区、参考稻城亚丁牛奶海设计的—自在湖、约4400平高品质幼儿园，1.9万方社区活动中心。共分为凌云天府、锦院、绣院、萃院和臻院5个组团。目前1265套商品房住宅已经全部售罄，另有1174套人才公寓待售。

全部由350㎡凌云府、249-256-270㎡锦绣阁、197-210㎡玲珑光、172-188㎡琉璃映和147㎡林语轩5个系列，6种主要结构户型组成。

1号地块为凌云天府，点阵式布局，15栋各15-16层小高层住宅（另有4号楼为人才公寓），有350㎡凌云府，270㎡锦绣阁，197-210㎡玲珑光，188㎡琉璃映等4种户型。

2号地块西侧为锦院，东侧为绣院，各为点式围合布局，锦院由5栋30层高层住宅（另有10号楼为人才公寓），绣院由5栋30层高层住宅（另有2、3号楼为人才公寓），有锦绣阁、玲珑光、琉璃映3类户型。

9号地块为萃院，点式散布布局，共18-30层4栋商品房住宅和4栋人才公寓，有琉璃映和林语轩2类3种户型。

14号地块为臻院，点视散布布局，共29-30层2栋商品房住宅和5栋人才公寓，全部为琉璃映户型。

单纯从地块价值考量，锦院=绣院＞凌云天府＞萃院＞臻院。凌云天府比锦院、绣院，小高层和高层相比没有显著居住舒适差异，少了中庭，少了湖景；萃院和臻院的居住体验不纯粹，与大量人才公寓混杂；而臻院的两栋楼靠近立交上坡，噪音问题巨大。

保利和光屿湖（更名保利天屿），项目占地170余亩，其中30亩为湖区公园以及酒店式度假生活社区。整体容积率2.5，绿化率30%，保利称其为“进入成都十年来第一个在真正CBD区域湖居顶奢作品”，整个社区2/3占地面积都被景观覆盖，户均绿地面积超过45㎡，与羽毛球场大小相当。987套住宅全部售罄，另有745套人才公寓待售。

153平米的跃层住宅产品实得约190㎡，158平米的跃层住宅产品实得约200㎡，171平米的小高层跃层住宅产品实得约210㎡。190平米的小高层跃层住宅产品实得约220㎡。其余为平层产品。

2号地块东南侧临湖，容积率2.77，建筑密度18.32%，有7栋正常销售商品房住宅，2栋商业、3栋人才公寓，10-11-12-6-7号楼，有良好的湖景视野。有149-198-221三种主力户型。

4号地块西临湖，容积率2.45，建筑密度25.21%，有5栋正常销售商品房住宅，3栋商业。有172-195两种主力户型。7号楼中高楼层195户型，5、1号楼部分户型172户型，有较好的湖景视野。

15号地块西北临湖，容积率3.01，建筑密度19.67%，唯一无商墅小区。1、8、9栋30层高中高楼层西边户158平，拥有良好的湖景视野，东边户侧望户，南北通透可南瞰中庭，153户型可南瞰中庭。2、3、4、5栋172产品不临湖，与18号地块9、10、11栋楼对视，被18号地48层高人才公寓遮挡。

18号地块不临湖，容积率1.88，建筑密度34.26%，商墅最多的小区。9、10、11栋楼东边户中高楼层有良好的天西视野和宽阔感。11号楼临近超高层12号楼有遮压感受。地块内高达48层高的人才公寓高达447套60平住宅，后期人群复杂度较高。

单纯从地块价值考量，2-4-15-18号地块各有千秋，综合考量2号略＞4号略＞15号＞18号。18号地块容积率最低1.88，但建筑密度高，34.26%；15号地块容积率最高3.01，但建筑密度低，34.26%。最好的湖景视野被2号地块拥有，其次是4号地块，第三是15号地块。18号地块除超高层人才公寓有湖景视野外，其余均被遮挡。而2号地块4-5-6-7号楼栋受武汉路噪音影响是肯定的，4号地块略受噪音影响。

首开龙湖云著，项目总占地145亩，整体容积率3.0，1441套住宅已经全部售罄，在天西呈现的是别样的公建化CBD商务时尚风格。整个项目被街道由北至南分为1、2、3号地块。整体项目由北至南依次由高到低行列辅点式布局，从最高48层超高层到38层，到32层高层到28层，到16-17层小高层到4层商业。

楼盘主要由T2板式高层小高层，塔式超高层T4产品组成。3个主力户型，分别是195㎡套四三卫，175㎡套四三卫，160㎡套四双卫。另有151-155平低楼层异形户、600多平大面积底跃和230平顶跃产品。

招商时代公园，项目总占地787亩，是天西最大的盘口，最大的盘口由央企招商局负责，无疑是稳定的。已开56号地块686套售罄，即将开55号地块。

56号地块是招商的头牌，也是大小姐，绝对是秀外慧中的，极低的面积段降低了天西的上车门槛。后期的55号地块全封窗，性价比显著下降，凸显了56号地块的价值，买到56号地块的朋友无疑是非常幸运的。生活阳台异位（122㎡户型）和没有独立化，在巨大的面积差优势下，这个问题就无限缩小了。

综上所述，考虑湖景资源、稀缺视野、外立面整体呈现、楼盘布局、中庭、容积率、建筑密度、户型大小和实用性与舒适性、与综合细节质量品质、流动性等指标，个人认为五个楼盘的地块价值排列应当如下：

按户型及楼栋细分形成点阵图如下：

以上，创作不易，重在客观。欢迎关注，交流讨论。