房价连涨11年，160万游客热追的美国海岛，让我们一探究竟

有个美国海岛，与三亚一样受游客热追，让我们看下房价如何。

三亚的1套公寓=这里的1栋全海景别墅。

这个海岛，是西太平洋最稳定和商业化最强的海岛。

今天，请让我给你打开全新认识美国关岛的一扇窗。

一、「 关岛概述 」

① 地理位置及气候

关岛位于太平洋西部，马里亚纳群岛最南端，总面积549平方公里，略大于浙江省舟山岛。

关岛呈南北走向长条形，属岩基珊瑚混合型海岛，其南部为火山岩山地，北部为珊瑚灰岩台地，中部相对狭窄。

关岛属热带季风气候，气温稳定，年均温度约27摄氏度，绝大部分时间关岛的气温都处于24摄氏度与30摄氏度之间，可谓四季如春。当地可以分为旱季和雨季两季，雨季暖和且空气较湿润多雨，旱季则较凉爽且空气偏干燥。年降水量2000毫米以上，降水丰裕，海湾平静，少有台风。

② 政治、经济和免税区

关岛人口约18万人，其中主要为查莫罗人、菲律宾人和美国immigrant。关岛距离上海直飞时间仅需4个多小时，其与韩、日、俄、菲律宾、中国台湾省均有直飞航班。

关岛是美国重要的军事基地，整个岛屿面积的四分之一都被美军基地占用，被誉为美军在太平洋上“不沉航母”，仅由美国总统直接领导的海军陆战队就有5000多人长期驻守关岛，大量美军驻守，对当地房屋租赁需求非常大。同时，驻岛美军日常消费能力非常强劲，因此关岛最重要的收入就是依靠美军基地的开支。

除此以外，旅游业是关岛第二大产业，每年接待游客超过一百五十万人次，游客主要来源于日韩等东亚地区，近些年，中国游客的数量也在稳步增加。

自2013年关岛旅游产业快速发展，带动了当地建筑业、商业开发的发展。现在，建筑业和商业已经成为当地第三、四大产业。

关岛是亚太地区最大的免税岛，拥有亚太地区最大的免税购物中心，从商业街到免税店，再到百货和生鲜超市，称得上是不可多得的“购物天堂”。

2018年关岛人均GDP为35712美元，低于美国本土62886美元，但远高于除新加坡以外的周边国家和地区。

③ 文化多样性

在政治上，关岛属美国所有，关岛的政治文化是美国文化的分身，权利机构与立法机构均通过民选产生。但地缘上关岛更接近亚洲和大洋洲，如同其主要民族查莫罗人（为西班牙人、密克罗尼西亚人和菲律宾人的混血后裔）一样，关岛是完美的融合了东西方文化。特别是日本文化，因关岛主要游客及亚洲移民来源于日本，日本文化的印记已经渗透至当地社会生活当中。

二、「 关岛的房产类型 」

因为关岛是美国的海外领土，现行法律基本按照美国本土法律执行，因此，与美国的产权一样，关岛的房地产大部分都是永久产权，但房产税会比美国本土其他州低至可以忽略不计。关岛的产权相对中国来说种类更为繁多一些。

① 公寓

独立产权公寓 （Condominium）

关岛的公寓类似于国内的小区大楼，并不是国内常说的商用地上建设的小型住房。通常情况下的关岛公寓与我国的住宅类似，产权独立，共享公共空间与服务，需要交纳一定的管理费用（物业费）。

共同产权公寓 （Co-op）

与独立产权公寓不同，共同产权公寓的所有权为公司所有，即其所有人为法人而非自然人。建筑物作为公司的固定资产，业主所拥有的是公司的股份，而非资产本身，并且业主拥有公司给予的长期“租赁使用权”。

② 独立房屋

独立房屋 （Single Family Residence）

关岛的独立房屋更类似于国内的别墅，即从土地到建筑产权均归业主所有。但在打理上更类似于自建房，因为不用缴纳任何费用，也没有人会为你打理。

多家庭住宅 （Multi Family Home）

这种房屋类型对中国人来说非常陌生，是美国特有的一种形式。从外观上看与独立房屋没有区别，但是建筑内部可以容纳多个家庭单元，而且每个单元均由独立的厨卫和房间。

与夏威夷地产行业快速起飞有所不同，关岛的房地产行业一直处于一种稳健上升状态。与之相对应的是关岛租赁市场行情非常火爆。

三、「 交易市场表现 」

关岛2008-2019房地产交易总额统计表

1、关岛房地产交易额过去11年是逐年递增的趋势，自2008年的2.11亿美金的房值增加至2019年3.19亿美金，增幅51.9%，年均增幅4.7%。

2、独立屋市场和公寓房市场的交易额都在逐年递增，独立屋11年来交易额增幅是45%，年均增幅4.8%，公寓房11年来的交易额增幅为68.9%，年均增幅6.2%。

关岛房屋中间价

1、11年来，独立屋市场的中间价格由21.5万升至29.4万，增幅36.7%，年均增幅3.3%，公寓房市场中间价由15.4万升至22.6万美金，增幅46.7%，年均增幅4.2%。

2、关岛房产的租金年回报率一般在6-10%左右，且关岛的房产税非常低，综合下来过去的11年来，公寓房产的综合年回报率在10-15%，独立屋的年综合回报率在9.5%-14.5%。是个非常成熟稳健的市场。

2019年关岛典型的几个交易案例

1、关岛土地交易活跃，土地价格从40美金每平米（19万人民币每亩）到830美金每平米(390万人民币每亩），价格差距较大。

2、Sure Stay hotel，总价355万美金，5.5万美金/间房，按照80美金每晚价格及75%入住率测算,60%的税前利润，这个酒店的年投资回报率（税前）：（80USD/天*365*0.75*0.6）/5.5万=23.8%，受旅游经济的带动，小酒店及相关的旅游地产回报率可观。

四、「 租赁市场分析 」

① 驻军长期稳定的租赁需求

作为美国在西太平洋重要的海空基地及第二岛链枢纽，美军在关岛派驻了大量军队。

平时驻军人数约9万人，在高峰时期，美军投入的人力超18万人，现驻冲绳的1.9万名美海军陆战队队员也将移师关岛。如此巨大的人力投入，对租赁市场的需求是非常巨大的。而且即将撤离的美军有将住房转租给战友的习惯，以保证优质的住宅只在内部流通。

② 旅游业推动租赁需求

自2013年以来，关岛的旅游业发展迅速，特别日韩游客增长惊人。2017年统计数据表示，97%的关岛游客均来自东北亚地区。与其他地区的游客相比，东北亚游客出手阔绰，住房条件要求较高。直接推动了关岛公寓、酒店的需求，特别是高端产品，在旅游季基本是一房难求。

五、「 产业走势分析 」

产业走势分析从长远上看，关岛房地产市场受制于其基础条件影响，很难形成类似国内的暴涨热潮。但其正因为供给侧规模受限，租赁需求持续增长，使得关岛市场持续稳步上扬的可能性更大，抗击金融风险的能力更强。

① 可利用土地总量受限

供给不可能快速增长，保证了房产价值不会因供过于求降低。

② 战略调整

自2013年以来，关岛的旅游业发展迅速，特别日韩游客增长惊人。2017年统计数据表示，97%的关岛游客均来自东北亚地区。与其他地区的游客相比，东北亚游客出手阔绰，住房条件要求较高。直接推动了关岛公寓、酒店的需求，特别是高端产品，在旅游季基本是一房难求。

③ 驻军影响

更多的驻军加入意味着更多的长期住房需求，支撑了长租市场繁荣。而且，因关岛土地供给紧缺及房地产生产周期较长等因素的影响，可以预见短时间内租赁“卖方市场”的市场环境不会变化。

④ 基地改建投资

美国投资改建基地，意味着建筑工人的大量涌入。同驻军增加一样，也会刺激租赁市场的需求增加。

⑤ 旅游业

东北亚的快速发展，使得民众出国游可能性更大。而关岛94%的游客均来自东北亚。可见关岛的旅游业仍然会稳健持续发展，对高端房、短租房的租赁需求短期不会下滑。

美国太平洋海岛：夏威夷群岛、关岛、北马里亚纳群岛。

经过50年的发展，夏威夷已经跃居全美房价最高的州。

关岛经过近20多年的发展，11年来房价逐年增加。

美国太平洋海岛发展的共性很明显：高端旅游海岛。

那么作为最后发展的北马里亚纳群岛，明天又是如何呢？

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