房价难涨，怪学校远又差？佛山这个边缘板块盼解救

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

继上次拆解完桂城东和桂城北后，不少老铁cue我，说想看桂城其它方向，尤其挖点总价低的次新盘。

那么今天桂城南来了，今天的文章不说故事，纯粹说说这里对口的学校和小区。

作为桂城土著，这里一带我极少涉足，包括我的大家族里，目前都没有亲戚住这一带。

老实说，桂城南像是被桂城遗忘的版块，这里对口的学区含金量不及桂城平均线，甚至小学距离还远，中学又拉胯。

其中，这里有3个小区的业主，做梦都希望自家小区可以就近入学。因为现在对口的小学距离他们家，是真的远。

在这个问题上，开篇我先表明我的态度：我支持这些业主团结起来，去争取就近分配。

01

桂园小学

在佛山市区，地界最模糊的地方，南桂西和石啃必有姓名。

南桂西一带表面上划分给禅城，但老牌名校桂园小学，却是实打实的桂城小学。

户籍生包括了3个桂城盘--怡翠世嘉、怡翠玫瑰园、金地珑悦。它们隔着季华路的对面，却是禅城的地界。

学校距离小区远

下班接娃堵得慌

这三盘与桂园小学直线距离约3公里，实际开车距离可达5-6km，可给家长接送带来大麻烦，而上了年纪的老人家更是直呼“吃不消”。

电驴接送勉强算稳妥，而在下班高峰期，这里又因为孩子爹妈开车接送造成道路拥堵，叫附近行车的苦不堪言。

不过在去年底，桂园小学共享校车顺利开通，解决了这三盘部分学生的通勤烦恼。

三盘价格亲民、户型多样

综合品质不输禅桂同龄盘

该小学对口这三盘，在桂城石肯紧紧挨一起，虽然这里是桂城南，不过它们在坊间被冠以“桂城三x”的代号。

老实说，我不喜欢这个说出来带有点侮辱性的代号。

其实，这三个小区整体品质、园林绿化、户型格局、物业维护等方面并不输桂城同楼龄的小区，但它们价格更足够亲民。

它们体量不小，对应楼龄不一。我简单摘录以下数据，供各位参考。

该楼龄仅代表小区年龄最大的组团

怡翠玫瑰园

项目由怡翠和玫瑰园两个本土房企开发，共分6期，由48栋楼组成。

片区中介称，该项目最早在2003年开盘，均价5千。两年后，亚艺之王“龙光·天湖郦都”才问世。

二期去到7千，直压同期天湖郦都非王座产品，这一切都拜当时的老板型买家所赐，据说早期不少大沥老板入手。

在那个年代，怡翠在业内的招牌可比现在响亮多了。整个项目大平层比重很高，深受全款的老板买家追捧。

目前怡翠玫瑰园挂牌，从三房起步120㎡，到超250㎡的大平层，还有带几百方露台的绝版户型。

项目户型面积比较大，也是小区二手不太活跃的重要原因，尤其建面超144㎡（或套内超120㎡）的单位，首付一般要6成，做GPGD也较难压低首付。

值得玩味的是，二手房源里还不乏毛坯户型。也就是说这10多年来，它一直被空置着。

这类毛坯户型基本都是大平层，估计它们早就被主人拿去做金融产品抵押了好几道了。

项目户型妥妥的改善，比如一套137㎡的3房户型，自带4个阳台。看起来好似赠送很多，实际上赠送的没用对地方，如果多扣一个房间多好

137㎡户型图

还有市场上热捧的南北双阳台，在10多年前就已经有了。

还有这个产证面积120㎡，实际面积600多平的“会所”户型，有业主拿这露台来做篮球场都行。

不过这么多年来，项目的车位还没有卖完，不少开业主吐槽车位边角料贵，租金还高。两部车的家庭，只能一部停车库，一部在外打游击。

周边配套梳理：项目距离佛山地铁3号线镇安站步行约600米，处在季华路及南海大道交汇处，西边就是亚艺板块。

经过多年运营，项目早已相当成熟。底商出租率高，另步行几分钟就到鹏瑞利广场，商业配套完善。不过项目自带的玫瑰城商业体一直运营的不温不火。

项目旁有一所华师大附属幼儿园，步行约1km可到亚艺公园，南面还有片工业园区和空地。

不过对于一手买入的业主而言，大多家庭的小孩对于小学已经没需求了，毕竟孩子基本都大了。

金地珑悦

位于怡翠玫瑰园旁，共12栋住宅，合计1960户，占地面积约为隔壁玫瑰园的1/3。

这块地是金地在2013年摘得，当时的楼面价令人咂舌，近7500元/㎡的楼面价，彼时，业内都在操心以后金地怎么卖。

回顾2014年初，项目首开带装均价1-1.2万/㎡，但卖得并不好，因为彼时佛山核心区也差不多这个价，加上带装修并不受市场欢迎。

直到2017年底，楼市高峰期，卖了近4年项目才清盘，最高也卖到超2万/平，其中复式88㎡4房，最高去到2.4万/㎡。

目前二手放盘以约90㎡的三房为主，约占总放盘量的75%。整体挂牌价约2.1-2.4万/㎡。其中4房放盘很少，价格在2.35-2.75万/㎡。

该盘三房户型大致有三种，相对而言，实用率都还不错，可以做到三房两卫。其中两个户型，还能兼顾南北对流。

项目的停车费比较便宜，据说临停收费一晚大概10元，所以该盘车位一直未能消化完，甚至引来隔壁怡翠玫瑰园的业主购买、停车。

周边配套梳理：因为挨着玫瑰园，可以享受玫瑰园小区成熟的底商配套。

不过金地曾主打的风情商业街没搞起来，不过隔壁就有鹏瑞利广场，生活休闲也十分便利。

项目地形之所以看着像烟斗，很大原因是因为其旁边有个烂尾项目--锦恒广场，它一直荒了好多年。

这对于金地的业主来说正是个苦恼的事儿，一定程度上影响了项目的升值。

怡翠世嘉花园

挨着金地珑悦，旁边的鹏瑞利广场是怡翠母公司和新加坡企业合力开发打造的mall。项目由16栋住宅组成，共分四期开发，合计2397户。

目前小区放盘，也是以三房为主，占到总挂牌量的近70%，整体挂牌价2.05-2.35万/㎡，其中四房放盘稀少.

项目在2010底首开，均价9千，直到2014年项目收官，价格基本维持在1~1.1万/㎡左右，其中168㎡的5房最后收官时1.2~1.4万/㎡。

早期非常多投资客入货，二手放盘高峰是在2016年，当时佛山楼市启动，二手流转快速。

不过，项目户型的开发能力，却是让人捉摸不透。

比如这个89㎡的户型，绝对惊艳。四开间朝南，两卫还带一个入户花园。要知道这还是10多年前的户型开发能力啊，让人忍不住直呼“天才”。

不过你们再看看这个114㎡的大三房户型，可就让人无语了，它却是一个四开间朝北的格局。这就让人忍不住直呼“脑x”了。

点评：项目位于桂澜路和季华路交汇处，距离佛山地铁3号线镇安站步行约1.5公里，是三盘里最远的，去桂园小学也是最远的。

不过项目自带鹏瑞利广场，南面又有大正小成广场，商业繁华，自身配建有iec幼儿园。该幼儿园是周边社区家长较为青睐的。

02

怡海五小

上面三个盘，其涨幅和二手流动性，在过去一直不尽如人意。究其原因，跟对口学校距离远、学校口碑很一般息息相关。

所以这一带的业主做梦都希望能就近分配去这所新学校--怡海五小。

这里无论是学校内外部环境，还是教学设施、配置，都相当好，吊打桂园小学。

这所2020年9月开学的小学，由保利和悦滨江配建，距离上面3个小区步行距离多在2km左右。

而且该小学引入华东师大教育集团，名头说出来是杠杠滴。

毕竟在佛山，管你是华南师大、华东师大、华中师大，还是不存在的华西&华北师大，但凡沾上“华师”二字，那在开发商和某些家长眼里，就是金字招牌，拉房价利器，根本没人在乎“名校贴牌化”。

不过这所新开的小学，当前对口的社区有保利和悦滨江、利海尖东半岛、万科金域蓝湾（一二期）。

该楼龄仅代表小区年龄最大的组团（金域蓝湾起步价以1.9万为准）

保利和悦滨江

该盘目前还在售，价格区间因为户型面积、朝向、景观的差异，而跨度巨大。

目前该盘一部分楼栋已于去年底收楼，目前二手房已经有人放盘。

项目实景图

放盘价在3-4万/㎡居多，这批单位的入手价多在2.3-2.6万/㎡。

万科金域蓝湾

该盘记得约在2010年前后入市，是万科在佛山的经典项目。彼时，不少佛山地产人都是该盘的业主。

2019年，万科在该盘隔壁的地块，沿用同样的名字，万科金域蓝湾二期推出市场。最贵的望江户型，站上3万+。

卖到去年底，才正式收官。它与一期相比，远离佛山一环立交，不过地块被市政路切割开，没有一期大。

目前二期的二手因为收楼、办证的原因，几乎没放盘，但一期放盘量可谓惊人。

其中，2、3、4房在贝壳上合计放盘量超200套，3房户型超过130套。而3房户型的放盘价普遍集中在1.9-2.3万/㎡，业主心态非常积极配合，好谈价。

点评：该盘可谓成熟配套大盘，多年来入住率比较高，临近江边，虽然景观一般，但居住环境还是不错。

隔着季华路的斜对面就是顺德公园里mall，现在就等华翠南路开通后，打通前往桂城中心的断头路了。

项目挨着佛山一环的平胜大桥，车流噪音、粉尘无可避免。整体来说，西南朝向优于东南朝向的居住体验。

项目临近在建的4号线季华东站，不过这条线刚刚起个头，距离开通你懂的，得往2030年靠了，届时小区不少单位楼龄就超20年了。

利海尖东半岛

说到该盘，可谓是命运多舛呀。该盘开发商--广东利海集团，就在前几天正式宣告了破产，不禁令人唏嘘。

该盘总占地面积约10万平，2009年拿地，2012-2014年交楼。一期为别墅组团，二期全是楼高约六层的电梯洋房组团，总户数不到500户。

这样超级低密度的配置，佛山几乎找不到多两个。

然而，由于开发商经营不善，该盘还有部分别墅一直丢空，没有卖出。

而早前买了该盘别墅的业主，是苦不堪言。由于开发商还遗留了大量首尾，导致别墅交房了，但却没法安心入住。

关于该别墅的糟心事，这里就不提了，感兴趣的人可以百度一下，真是悲伤至极。

不过该盘的小高层洋房不受任何影响，居住舒适度还是不错的，都没什么问题。

放盘以68㎡的两房和83㎡和约100㎡的三房为主，放盘量大约30套。

03

写在最后

以上6盘虽然占据着桂城地界，如果说对口的小学还可以接受，那么对口的中学--石肯中学，可就让广大家长难以接受了。

过去这些年，该中学的实力排名，在桂城地界就属于吊车尾了。

从最现实的角度分析，佛山广大鸡娃家长可以不在乎小学好坏，但中学的口碑和质量，他们没办法不在乎啊。

毕竟在佛山，初中考高中，可不是人人都有份，有一部分学生必然会被淘汰去中专、职校，或只能选择昂贵的私立高中。

而且，在初中升高中的升学率上，南海区难比禅城区。且禅城区考高中，是佛山五区里最容易考上的，即竞争最小。

于家长而言，与其让孩子读桂城吊车尾的初中，不如买套禅城的房子，让孩子拿到禅城的户口，这至少是那些孩子成绩处于中下水平家庭的最优解。

桂城南这个版块要崛起，我认为除了小学划分得优化之外，更需要一所招牌的初中来撑场，才能被广大家长青睐。

那么，剩下的希望，就寄托在桂城石肯一带漫长的旧改了。

而于桂城那三盘的业主而言，或许大家团结努力争取一下，说不定有机会能就近去怡海五小呢？

毕竟该学校新开，理论上可以增加班级和招生名额。而如果小学真的能调整，那么对于这几个盘而言，真的不亚于一次重生啊！

佛山买房，问问楼司令吧！

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