熊去牛来？触底反弹？政府重锤下的新加坡房产不好入！

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熊去牛来？新加坡楼市触底反弹了?

作为亚洲的金融中心之一，新加坡曾是全球各路资金和富豪的投资置业首选地。

尤其是从美国推行量化宽松政策以来，在全球低利率的影响下，海外买家迅速涌入新加坡房地产市场。

但在新加坡政府2013年—2017年间近四年时间的几轮房地产降温调控后，新加坡私宅价格连续14个季度下跌近12％，2017年私人住宅价格迎来了四年来首次回升。

图为新加坡政府历次调控降温后房价指数变化（数据来源：URA）

但新加坡政府在2017年3月突然调整部分降温措施，针对卖方印花税调整，由原来的4年改为3年，放宽部分条例，新私人住宅销量又开始增长，前景已较前三年乐观。

但由于政府仍未放宽额外买方印花税（ABSD）和总偿债率（TDSR）等房产降温措施，因此在2017年新加坡房价呈稳中有涨态势。

在经历了2015—2016年的连续2年的房价下滑过后，去年市场一致相信新加坡房地产市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场熊去牛来的时刻已经来临。

土地价值最高的中央核心区房价也在2017年连续2个季度的上涨以及私人公寓二手房价连续4个月的飚升，向投资者展示了新加坡房地产市场的强劲反弹形势。

因此，在2018年初很多投资者又重新将目光投向狮城房市的最佳时机。

熊去牛来，触底反弹，2018年狮城楼市复苏的序曲真的要奏响了吗？

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半夜惊雷！政府一记重锤！

记得朝韩首脑会谈后丹东被迅速炒热，结果在一个深夜住建部一纸行文就令丹东楼市迅速降温！

没想到新加坡也是“半夜惊雷”，政府深夜重拳出击调控房产市场。

就在7月5日深夜，新加坡财政部（MOF）、国家发展部（MND）和新加坡金融管理局（MAS）齐出手，宣布从7月6日起将提高额外买方印花税、下调贷款与价值比率。

新加坡政府这一举措无疑给狮城房地产市场泼了一盆冷水。

这一调整主要是针对购买第二套或更多住宅的新加坡公民和永久居民，具体政策如下：

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买方印花税

额外买方印花税将上调5%：

数据来源：新加坡财政部

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收紧住房贷款限制

新加坡政府选择了降低贷款价值（LTV）限制，所谓LTV（loan-to-value ratio）是指房子可以按房价贷款的比例。

数据来源：新加坡财政部

由于LTV降低，首次购房者也不得不支付更高的现金和公积金支出用于购买的预付款。

LTV也是新加坡政府之前出台的一系列房产降温措施中的“杀手锏”，也压垮了狮城楼市的最后一根稻草。

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新加坡房产市场分析

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公寓房价

众所周知，新加坡是一个城市国家，新加坡房产主要是按邮区来分，根据地理位置划分为28个邮区。

其中：中区包括了1区、2区、5到12区、21区；东区包括13到18区；

南区包括3区、4区和圣淘沙岛；西区包括22到24区；

北区则包括了19区、20区、25到28区。

图为2018年新加坡各区公寓房价情况

1.邮区09、10 和11是新加坡传统上的优质地段，新加坡富人居住在第9、10、11区。

也就是新加坡武吉知马，乌节路，纽顿邮区一带，要么享受商贸繁华、要么注重优美的环境和优质的教育，众多学院就在这几个片区。

2.邮区01，02，04是中央商务区和知名旅游和休闲的集散地，包括新加坡知名的圣淘沙岛、名胜世界和滨海湾金沙综合度假胜地。

因此，从图中可以看出，这些区的房价相对较高。可见，传统好区、旅游商务区、新兴教育区三大区域依然备受关注。

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住房空置率

2018年第一季度空置率为7.4%，为2016年第一季度以来最底水平，一定程度上带动了新加坡房价和租金水平回升。

2018年第一季空置单位数为26906套，空置率7.4%，为2016年第一季度以来最低水平。

另外，平均出租率上升0.3%，为2013年第三季度以来第一次增长。

数据来源：诺亚工作坊

从中可以看出，新加坡公寓空置率走势与租金指数走势大致相反，空置率下降会提高房价和租金。

2018年第一季度新加坡房价同比上升5.4%，租金指数略微下降0.8%。

图为新加坡近年住房空置率（数据来源：URA）

而低空置率会降低库存，加上新增供给不足，加剧买房竞争，就会进一步推动公寓价格和租金上涨。

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房屋供给

另外，2018年第一季度供给不足，需求旺盛，二手房交易量同比增加67.3%，土地价格或将增长10%。

第一季度新单位销售1581套，同比下滑46.6%，主要是由于新房供给不足。

二手房交易市场较活跃，销售3747套，同比增加67.3%，购房需求旺盛。

图为2011—2018年新加坡房屋销售量（数据来源：URA）

2018年第一季度有1977套新住宅单位完工，为2012年以来的最低水平。

新加坡市区重建局预计将有9908个住宅单位在今年完工，比去年减少40%，这一数字在2019年将下滑至8060个，2020年将继续下滑至3330个。

不过在新加坡房产市场销售复苏的背景下，地产项目紧缺，土地销售活跃，市场情绪有所向好，今年或将土地价格推高10%以上。

因为地产商希望加快提前销售，避开明年的政府重建项目供给高峰期，同时可以用提前销售收入尽快拿地储备开发。

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干货 ！如何规避这记重拳？

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拿一个"钻空子"的身份

直接上干货，以下这些身份可以完美规避这次买房印花税：

1、第一次购房的公民或永久居民。2、至少有一位是公民的夫妻，已经拥有一个住宅，准备投资第二个住宅，并在购买第二个住宅后的六个月之内，抛售第一个住宅。3、未满21岁的公民或永久居民，只是不可以申请贷款，五年之内不可以售卖。售卖之后的收益，必须存入和未成年人的联名账户。4、第一次在新加坡购房的冰岛，挪威，瑞士和列支敦士登这4个国家的公民或永久居民，以及美国公民，购买新加坡房产缴纳的额外买方印花税，和新加坡公民同等待遇。

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投资商业地产避税

没有取得身份的投资者也可以考虑投资商业房产，来规避额外买方印花税。

但是要注意以下两点：

1、外国人可以购买建屋局的店铺，有些单位一楼是店铺，二楼是住宅，住宅部分还是避免不了额外买方印花税。要选择不包含住宅的店铺。2、多数的商业房产注册在公司名下，购买者需要缴纳7%的GST。购买者必须是GST注册的公司，才可以向税务局申请退还GST。

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总结

1、新加坡增加印花税的方式，与香港调控楼市的方式如出一辙。

新加坡此次几乎照搬香港的调控方式。前段时间香港刚开征了空置税，也许新加坡今后会有很大可能会跟进。

2、每次新加坡政府降温政策的出台，伴随的都是一段市场冷静期，买卖双方都需要时间观察和评估狮城房产市场。

就目前来看，此时不建议入手投资新加坡公寓。

3、新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联手“半夜惊雷”，把调控上升到了国家的最高层面，足见新加坡政府相对楼市快速上涨之担忧。

4、目前，新兴市场货币贬值加剧，新加坡作为区域资金的避险中心，还将有持续的资金流入。

但是在美国加息、利率上涨、流动性收紧的大背景之下，这时投资狮城房产未必是最佳选择。

5、虽然新加坡政府乐见房地产市场复苏，但房价涨幅不应与整体经济增长脱钩，否则本地家庭有可能背负超出他们负担能力的债务。

这一风险又将随着新加坡本国利率的上涨而大幅提高，这才是新加坡政府迅速出手重锤，给楼市降温的理由。

6、房产降温≠冰封！据莱坊2017年国际豪宅价格指数报告显示，世界高端住宅房价整体形式仍然呈现上升趋势。

新加坡短期内高端住宅价格涨速可能会放缓，但绝对不会出现断层式暴跌！

因此，资金充裕的朋友要拥有耐心，理性投资和利用好银行杠杆，持续关注下新加坡高端房产。