全球房产泡沫启示录

人类泡沫史源远流长，皆因贪婪和无知所致，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角，十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远。美国佛罗里达地产危机是有记录的第一次房地产泡沫，其后日本、东南亚都未能摆脱，而最近一次全球性金融危机也是源自于美国的地产泡沫。

这些危机都有什么共性值得留意？我们能有哪些反思？现在一起回顾这四次地产危机。

01美国佛罗里达

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。

飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。

一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！

❶ 买房并未在全国形成风潮，虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，1921-1925年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。

❷ 但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。

❸ 与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。

他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。

赚钱的消息就像风，藏都藏不住。更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。有人传言，几年前投入800美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。

回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。

当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。

银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。

地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。

一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。

一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。

1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。

这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条，这就是另一个故事了。

02 日本

二战之后，日本开始心无旁骛搞建设，结果令人侧目。

从1953年到1973年，20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起贸易战，于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。

1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三层，1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识，剩下的只是时间问题。

当然，这也与美国自身有关。

1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，1979年的夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定治理通胀，五年时间里美元汇率上涨了近60%，大量的海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日渐成为问题，为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。

于是广场协议出台了。

1985年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称”广场协议”，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%！

日本怎么应对的呢？——他们使出洪荒之力放水

❶ 积极财政

《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。

❷ 宽松货币

从1986年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5%降到2.5%，是当时世界主要国家中最低的，1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。

❸ 鼓励企业发债

1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍。

❹ 银行开始大力放贷，尤其是房贷

不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。

❺ 日元每年的升值水平超过5%

只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。

❻ 承平已久，老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。

所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！

政府本意是希望更多的资金进入实体，以弥补出口受挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成本高企，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因为盛世日久，国内人工高涨，浮靡之风日盛，成本也不低。但最主要的是，此时做实业远远比不上做投资。

结果是显而易见的，股市高涨、地价房价直升。

从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。

日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。

有案例记：

京郊有29户农民拆迁，土地合计拆迁款8亿日元，而以前这29户农民劳作一年所得不过100万日元，所以就欢天喜地的签协议了，但不过五个月，很多人就开始后悔，因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元，少挣了3亿，相当于他们以前辛苦干300年的。

那个年代不买房简直就是奇葩，有的楼盘因为申购人数太多，不得不采用摇号的方式发售，中签很难，有个楼盘第一年的中签比例是1/3700，第二年达到了1/6200，一房难求，以前两幢房屋的夹缝因地势狭小基本无用，有心者把这样的土地也开发成房屋出售，可能宽不到3米长不过4米，但可达数层，民间称为“铅笔楼”，居然也被抢购。

▲ 1987年，参加摇号没中签的母亲，因为有两个孩子很希望能买这套房，不过中签率只有1/3700，采访她的NHK记者安慰她明年继续，第二年实际中签率为1/6200

开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛起。

典型者如尾崎清光，高中辍学，后在大阪暴力团伙東組崭露头角，1969年设立了自己的公司，以不动产和高利贷为主要经营业务，借此赚到第一桶金之后涉及政界，黑白两道通吃，后来只要东京搞不定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费动辄2~3亿，他还要在项目中入股或者抽头，因此暴富，他生活奢靡，在银座花天酒地，情妇都要20岁以下的，极有权势，1982年过生日，道贺的名流超过千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。

当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但是到了1985年，东京推出了“首都改造计划”，这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场疯狂时抛了出来。

1985年人口普查东京总人口为835万，首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬迁或改造是迟早的事情，但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。

这一轮的大受益者是早坂太吉，坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光，因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司核心业务，也是“不动产的拆迁+问题土地合规”，有多挣钱呢？

1986年日本企业收入排行榜上，第一丰田，第二索尼，第三是最上恒产，这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱，之后慢慢渗入到一级土地市场，早坂太吉的大手笔，就是押宝东京都厅建址。

1982年前后传出东京都厅重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收购西新宿土地，其中最大一块地在西新宿六丁目，总价75亿日元。最终果如早坂太吉所料，新长官推进都厅向西新宿转移，一夜之间，早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块，当年凈赚了1560亿日元，震惊全国，很多人认为这是黑箱操作，不仅引起司法注意，更引得黑帮嫉恨，1986年有人朝他客厅里扔了三颗手雷，幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩，不然八成命丧黄泉。

但这些都是插曲，全民癫狂是很难叫醒的，何况不光楼市，股市也一样。

1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了100倍。

1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”

房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，举几个小例子：

❶ 每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司车补好几百万，花不完；

❷ 男多女少，女孩子很受重视，圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不能低于1万，一个月三场演唱会，一周一场电影属于常态化。❸ 那时候是毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配，如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。❹ 当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书，价格是6.1亿美元。日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。

当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！

但怎么可能呢，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。

他们怎么做的？

❶ 紧缩货币。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。

❷ 收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

❸ 调整土地收益税。

❹ 出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。

货币紧缩之后，第一个崩不住的是股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市总市值的41.7%，进而在1989年达到顶峰，但是之后急转直下，海外投资者认定泡沫将破，大肆做空，以1990年新年为转折点，日本股市掉头向下，1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

泡沫被戳破，但其影响超过了很多人的预计：

❶ 日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

❷ 失去的二十年

地产泡沫破灭，日本经济增速和通胀率双降，1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，这还是在政府不断刺激下取得的结果。

❸ 居民财富大幅缩水

所谓低欲望社会也是财力和信心的反应，日本学者统计，期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。

❹ 企业不振

因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不努力归还债务，竞争力下降。特别是银行受损极大，因为坏账大幅上升，1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。

❺ 日本政府更是输家

1991年之后日本政府债台高筑，1991年日本政府债务/GDP比重为48%，2014年这个数字变为230%，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，日本的国际地位也下降不少。

很多普通人受时代影响大起大落，命运多舛，即便是那些风云一时的人物也不例外。前面提到的早坂太吉，地产泡沫最疯狂的时候发妻去世，后妻结婚不到两年提出离婚，居然索要750亿的巨额补偿，1991年之后地价狂跌，投机失败，他的公司——一度日本前三的大公司也轰然倒掉，2001年早坂太吉突发脑溢血，虽然保住了命却成了植物人，5年后离世。

03 东南亚

中国之前，上一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。

这一切的起源来自于1980年代的开放：

● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；

● 1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；

● 同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。

……

到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。

1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。

但资金流首先推动的是主要城市的房价。

● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;

● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;

● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；而1988-1992年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在1992-1997年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

蔚为壮观。

不过这一切，都不可持续。1997年东南亚金融危机打断了这一进程。究其原因，还是因为热钱涌入太多，过早对外开放了其尚未成熟的资本市场，过度放松了对资本项目的管理，为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。

进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期。采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。

同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。

地产泡沫开始破裂。进入1996年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧，对泰国的汇率造成了巨大的压力，巨大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。

与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成。

以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃，金融和房地产类股票甚至下跌了70%～90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。

其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。

04 美国

2007年美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。

2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，经济衰退，小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。

有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。

2001年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。

发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，因为他们也没什么网点，于是主要依靠分销渠道促进业务，这些渠道因为要拿佣金，于是进一步放宽了借款者的门槛，什么都没有的三无人员都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

金融机构疯了吗？没有。

❶ 因为有政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元；

❷ 因为房价一直在涨，作为抵押品，即便出现违约现象，银行也可以拍卖抵押品控制风险；

❸ 因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。

到了2007年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。

物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。

出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，随之大幅上升，而且美国人也不储蓄，更拿不出六个钱包应对危机，然后很多人就发现，房贷还不起了！

利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。

次贷危机随即爆发，并旋即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……

2008年次贷危机至今已近9年，美国经济经过多轮宽松才开始走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷，中国经济的增速不及以往，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

05 总结