一年350亿！全球热钱涌入英国长租公寓

过去一年（2021年），英国长租公寓市场继续迎来大爆发。

根据《金融时报》（2022年1月6日）最新报道，2021一年间，英国build-to-rent市场（直译为建后出租，可以简单理解为长租公寓）获得了创历史纪录的投资资金，总金额高达41亿英镑（约350亿人民币），比2020年的纪录还要高出约5亿英镑。

展望2022年，已有接近20亿英镑的资金确定将在今年投资英国build-to-rent市场，另有25亿英镑货值的英国build-to-rent项目正在寻找资金。

金融时报继续指出，目前已有许多全球知名的大公司进入了英国的长租公寓市场，具体主要包括：

• 英国老牌租赁房开发商Greystar
• 澳大利亚银行Macquarie
• 英国保险巨头Legal & General
• 美国高盛（Goldman Sachs）
• 英国银行劳埃德银行集团（Lloyds Banking Group）
• 英国百货公司John Lewis
• 德国房地产投资机构Patrizia

如下图所示，随着越来越多巨头入局，英国近几年的长租公寓市场一直呈快速扩张趋势。

以去年新宣布进入该市场的英国劳埃德银行（Lloyds Bank）为例，劳埃德于2021年8月正式宣布进军英国长租公寓市场，并成立子品牌Citra Living，准备亲自做房东。

劳埃德计划未来10年内在购买5万套房屋，从而超过当前英国最大的机构房东Grainger，一举成为英国最大房东。

作为英国大型抵押贷款银行，劳埃德银行集团旗下拥有英国最大的住宅按揭银行Halifax、苏格兰银行和Scottish Widows等子品牌，因此在长租公寓市场手握巨大的资金优势。

除了劳埃德银行，近几年新加入长租公寓市场的英国巨头还有国民百货公司John Lewis。

2020年10月16日，John Lewis旗下高档超市Waitrose宣布，将在全英20家Waitrose超市上方或旁边开发住宅公寓，用于出租赚取租金。

根据官宣，Waitrose超市目前已确定了20处门店，可用于在超市上方或旁边新建高质量的长租公寓。

巨额资金涌入，英国长租公寓市场大爆发

事实上，像劳埃德银行、Legal & General、John Lewis这样的机构房东近来斥巨资进军的，主要是英国的Build-to-rent市场。

所谓Build-to-rent，直译为建后出租、只租不售，指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式，广义上包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等。

值得注意的是，Build-to-rent虽然包括多种业态，但英国这几年Build-to-rent的爆发，其实都集中在长租公寓领域，因此本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。

由于这种模式大大提高了租客和管理效率，因此长租公寓在出租市场上，主要同个人房东Buy-to-let（买房出租）形成竞争。

下面，我们也来简单分析下英国长租公寓近年来的发展现状。

英国长租公寓发展现状如何？

1. 长租公寓市场概况

近十年来，英国长租公寓迎来了爆发式增长。

数据显示，目前英国在建或已完工的长租公寓共有19.6套。10年前，英国租房市场几乎看不到长租公寓的身影。

与此同时，长租公寓的租金涨幅也在节节攀升。

以长租公寓分布最多的伦敦为例，截至2021年11月，伦敦最新的平均月租金已经来到1592英镑，继续登顶欧洲房租最贵城市（全球范围内也仅次于香港和纽约）。

尽管如此，英国长租公寓市场相比美国欧洲起步较晚，仍有很大的投资空间。

英国住房部的数据显示，英格兰私人租赁部门的440万户房屋由230万房东拥有，长租公寓的存量仅占英国出租住房总量的2%至3%。

2. 哪些机构房东看上了长租公寓？

但正是因为起步晚，各大耳熟能详的大型机构都想来分一杯羹。

如前文所述，在英国长租公寓市场中，投资者背景比较多样：有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经验的外来开发商（做前期开发工作）；也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构（做后期接收建成的长租公寓）。

数据显示，英国开发商Get Living、London & Quadrant、Sigma Capital Group、温布利长租公寓地主Quintain和Grainger是英国长租公寓前五大投资者。

除此之外，加入英国长租公寓市场的巨头还有British Land、Grosvenor、伯克利（开发东伦敦West Ham长租公寓项目）、美国开发商Atlas（投资英国中部和北部）、澳洲开发商Lendlease（宣布投资15亿英镑）等等。

事实上，英国长租公寓还吸引了不少亚洲投资者的关注。

2020年11月，李嘉诚被曝正在支持收购英国最大的长租公寓项目———伦敦温布利公园地块（Wembley Park），该项目总价值高达30亿英镑，将新建8000套长租公寓。

报道称，伦敦温布利公园地块目前由美国投资公司Lone Star持有，李嘉诚支持的公司Long Harbour正在竞购这一地块。

值得一提的是，温布利公园（Wembley Park）开发项目是英国所有长租公寓项目中，最具代表性、也是目前规模最大的长租公寓项目，位于伦敦Brent。

该项目由英国开发商Quintain操盘，作为温布利地区最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在温布利球场附近开发7600套公寓，其中5000套只租不售。

温布利长租公寓项目占地85英亩，总开发价值高达30亿英镑，Quintain已经投入了9亿英镑，英国政府也会投资6500万英镑，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目。

2021年8月31日，新加坡城市发展酒店服务信托（CDL hospitality Trusts）宣布以7330万英镑（约合6.5亿元人民币）的价格，在开发商Fiera和Packaged Living手中提前购下位于曼城的长租公寓项目——The Castings。

长租公寓The Castings位于曼城的Piccadilly East大街，今年2月刚获批建造许可，建成后将包含352套住宅。

越来越多的“机构房东”入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，不仅将左右英国房地产市场的发展趋势，还将对个人房东造成一定冲击。

长租公寓时代到来，个人房东如何应对？

机构投资者如此强势，个人房东会因此“遭殃”吗？面对长租公寓的入场，个人投资者应该做好哪些准备降低风险呢？

据British Property Federation统计，截至2021年第二季度，英国在建或已完工的长租公寓共有19.6套，其中伦敦地区就有8.5万套。

对于租客而言，这种专门的长租公寓比从私人房东那里租来的房子更新，租金虽然不见得更便宜，但住起来更省心，因此个人房东们确实需要担心自己的房子是不是买在了长租公寓集中的地区。

既然如此，我们来看看英国的长租公寓都集中在什么地方？

从下图不难看出，伦敦所在的英国东南部长租公寓最为密集，然后是以曼城、利物浦为中心的北部。此外，谢菲尔德、伯明翰、利兹等城市也有少量分布。

伦敦这边，由于包含的区域太多，需要单独重点分析。

从下图可知，伦敦市中心由于严格限高且没有太多土地供应，长租公寓主要集中在Brent、Stratford、Lewisham、Greenwich等外围区域。

其中伦敦西北部Brent，东南部Lewisham，东北部Stratford最为密集。

另一方面，伦敦市中心比如肯辛顿、威斯敏斯特、老金融城这样的市中心地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少，是个人房东值得考虑的区域。

英伦投资客写在最后

今天的文章我们借着回顾2021年长租公寓市场的数据，又带大家回顾并更新了英国长租公寓的最新情况，并给出了个人房东的投资注意点。

近十年来，英国长租公寓迎来了爆发式增长，并吸引了不少机构投资者的关注，这与英国租房人群增加、且英国大城市租金较高有关。

对于个人投资者来说，随着越来越多的“机构房东”入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，其冲击不能不考量，这一点在伦敦租赁市场尤为明显。

从最新的案例看，伦敦近期马上会完工的长租公寓主要集中在西北伦敦Wembley等地附近。

除此之外，我们需要注意到伦敦市中心一区二区，比如Kensington、Westerminster、老金融城这样的地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少。