新城生长记：从不宜居走向“最宜居”| TOD进化论

每经记者：杨弃非 每经编辑：杨欢

每座城市都有自己的生长轨迹，引人留人是其无法避免的重要课题。对于土地面积、资源禀赋等先天条件并不占优的新加坡，23个“新城”就如其每个阶段交出的答卷——在3/4的国土面积上，如何通过规划提升宜居度、吸引人口是必答题。

自1992年淡滨尼新城首度荣获联合国“全球宜居奖”以来，新加坡的“造城运动”成效开始显现——南洋理工大学城市与环境工程学院高级研究员Gopinath Menon告诉我们，很重要的一点是，这种成功与TOD——用轨道交通来引导城市发展的理念密切相关。

城叔也在探访中发现，站点布局、站城一体是“造新城”过程中非常重要的方式，但却并不是全部。更深层次的理念，还包括土地综合开发利用、产业规划、绿地打造等一系列做法，甚至新城本身这个概念都在随时朝着新的方向演化。

方式虽多变，但目的却只有一个——就是提高宜居性，提供优质的生活环境，因为只有这样，人们才会发自内心地愿意留在新城。

从站到城

裕廊先锋（Pioneer）地铁站 图片来源：每经记者 杨弃非 摄

晚上9点，泛起微凉的风，身处热带海洋性气候潮热空气中的新加坡人总算能透过气来。远离市区、位于新加坡西南角的裕廊地区静如乡村一般。每日此时，在市区工作的蒙嘉会经历1个多小时的通勤，回到这里的出租屋。

就在数十年前，裕廊工业区建设的成功，没能解决“留不住人”的问题。当时裕廊的管理者甚至试图以抬高通勤班车票价的方式留人，一度引发当地工人的不满。

往事如烟。今天的裕廊已有了显著变化。位于“裕廊北”的先锋（Pioneer）地铁站附近，生活气息相当浓厚。以白色为主基调的公屋如骨牌般沿主干道不断堆叠，展现出新加坡组屋的基本面貌；而在另一个方向，由大排档构成的夜市街则透露出当地居民的生活乐趣。

站点对引人的重要性毋庸置疑。Menon告诉我们，每个新城基本上都有至少两个TOD项目，在标配的状况下，一个是新城的中心，另一个则是副中心。但TOD并非全部——对于裕廊地区而言，要从工业区变成居住区，真正实现宜居性的提升，需要讲究方法和技巧。

华人文化是裕廊的特色。根据当地居民介绍，最早一批下南洋的华人就一度定居在裕廊，捕鱼为生。当地人世代沿袭下来的街边饮食习惯被当地政府察觉到，大排档并未被安置进具有新加坡特色的“大食代”，反而在政府引导下形成一个特色街区，中式烹饪的海鲜也成为当地的特色。

“新加坡的娱乐场所不比国内，几乎找不到KTV、电玩城这些中国式的娱乐方式。”已经在新加坡生活了10年的蒙嘉因工作繁忙很少有机会回国，与朋友在大排档夜叙，是他“社畜”生活之外的快乐来源。

华人、马来、印度、欧美等多元文化并存，让新加坡不得不在满足不同需求上下功夫。不少站点都有明显的社区特色——小印度（Little India）几步路外的印度市场蔓延几个街区，马来文化区甘榜格南的各种文化与商业载体被5个地铁站所整合。

眼下，榜鹅站配套水滨坊（Waterway point）已经几乎完成建设，这个数层楼高的商业综合体对榜鹅站附近的布局带来改变。

一个商业体搭配一个公交转换枢纽——是新加坡首个以车站为中心打造新城的大巴窑（ToaPayoh）探索成功的模式，这种模式已经在不少新城得到复制。在Menon看来，商业应该是TOD项目的重要要素，因为它不仅能推动TOD区域在就业上的自给自足，其商业价值与伴随而来的便利度，还能够进一步有效吸引前来定居的居民。

站点布局

组屋 图片来源：每经记者 杨弃非 摄

在新加坡，宜居性很大程度上体现在新城和地铁站之间的关系上。

裕廊北的大量居民让蒙嘉感受到组屋对新加坡聚人的价值。“裕廊北附近基本上都是建了几十年的组屋，屋子很旧了，很多华人在这里定居。”

在新加坡，新城最重要的功能是提供组屋这种保障住房。当年，新加坡国父李光耀提出“居者有其屋”，随后“组屋”理念被引入，其中一大目的就是为了疏解建国初期挤在中心地区的全国72%的人口。在当时，人们赖以生存的生计几乎都与中心区域80平方公里土地有关。所以提供更优质的生活环境，可以被看作新加坡政府吸引居民的“王牌”。

不过，在推动新城与地铁站融合过程中，新加坡也走过一些“弯路”。

根据佐治亚理工学院城市规划与建筑学院副教授Peiju Yang的研究，90年代的新加坡新城格局以“棋盘式”为主，即以地铁站为中心，主干道为边缘，城内的几个副中心与中心由轻轨相连；但到了90年代后期，由于更多功能向地铁站聚集，一种“灯塔式”的发展模式开始占据主导。

原来分散在新城的组屋被重新规划，进一步向地铁站靠拢。这样做的目的自然是为了进一步提升土地利用效率。根据欧美国家的实践经验，TOD高密度发展模式提高生活便利度的同时，高容积率也可能降低市民的幸福感。类似的讨论随后在新加坡出现：不断有声音指出建筑密度不断增大，让新加坡正在沦为“水泥砖墙城市”。

很快，负责新城规划的建屋发展局（Housing Development Board，HDB）公开其最新规划，规整、分散分布的“棋盘式格局”再次出现。更加混合的土地利用模式是其基础——在高耸的楼房中间，串联着大片低矮的绿地。时任新加坡建筑学院主席Theodore Chan认为，由此带来的更具“乡村感”的布局方式，更能有效增加城市对人的吸引力。

综合开发

HDB大厅 图片来源：每经记者 杨弃非 摄

在Menon看来，新加坡语境下的TOD自带“土地混合利用”的内涵。而实际情况表明，如何实现土地集中、综合利用开发，可以影响到新城发展的深度与广度。

上世纪60年代，新加坡第一批组屋选址裕廊东。据新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬介绍，这个决定与当初打造裕廊工业园的理由一致：

由于远离市区，裕廊土地成本低廉，更容易吸引外资投资，伴随工业园区产生的是大量居住需求。将产业用地与居住用地共同规划，促生了新加坡特色的产业园和其管理者裕廊新城公司（JTC）——后者也是该国大部分产业园区的运营方。

即便组屋价格优势明显，在解决引人这个问题上，JTC仍花费了一番功夫。其中最明显的是对裕廊工业园业态升级：为了增加就业机会、创造可持续发展的前景，裕廊从最初的厂房与仓库开始不断升级，并先后引进了技术密集型制造业、资本密集型工业和高新技术产业，综合性科技园区的雏形开始成形。

在顾清扬看来，一座新城要有发展潜力，关键要有产业基础。产业链有多长、能带来多少就业，最终决定其吸纳人口的能力。因此，要让新城成功发展，进行恰到好处的产业计算尤为重要。

为了确保产业符合当地需求，新加坡采取的是以规划引领的方式——新加坡最大的规划部门市区重建局（URA）通常会联合多方，共同确认某产业园的核心产业、最佳区位、如何做好配套等问题。据JTC相关负责人介绍，这样打造的产业园从一开始就包括了打造社区和吸引并留住人的目的。

土地综合利用的另一面，就是见缝插绿，增加开敞空间。不断增大的绿化空间，在有机统一城市肌理的同时，也筑起城市灵魂。

新加坡是著名的花园城市。2004年，新加坡希望其著名的滨海湾新城（Marina Bay）不仅成为金融与商业聚集区，同时也满足宜居与休闲的要求。一个URA下属的、专门协调滨海湾规划管理事务的滨海湾发展处（Marina Bay Development Agancy，MBDA）成立。此后，滨海步道等一系列能够让人可进入、可观赏的绿化绿地空间开放，与此前已名声在外的滨海湾公园共同构成了整体绿地面貌。

HDB的CEO蔡君炫在接受《UrbanSolution》杂志采访时曾指出，滨海湾是旧城在发展的过程中塑新的极佳案例。“因为滨海湾有许多老建筑，它们本是城市的‘背面’，（通过打造水道），我们将其转到水道的正面。”

她指出，“我们还打造了无缝连接的步道与绿带，并让所有人能够进入，它们能够将城市的旧与新联系起来。”在土地多样化利用的过程中，一种新旧结合的方式也自然而然产生。

在世界银行亚太区主管Gerald Ollivier看来，正是不同区域的相异与互补构成了城市生长的基础，而这种复杂性也正是城市的迷人之处，在滨海湾，比交通更重要的是对社区的构建，这真正为城市发展构造了更多的空间。

未来城市

滨海湾 图片来源：每经记者 杨弃非 摄

值得注意的是，在新城建造过程中，TOD所代表的轨道交通导向也仅仅是其中一种方式。城市的创新永远都不会停止，尤其是在提升宜居度上，就连新城这个概念本身都在不断更新、进化。

新加坡的规划部门深谙此点，各类关于城市更新的试验正在铺开，比如智慧城市的框架就被率先引入榜鹅新城。该框架包含了规划、物业、环境、生活与社区等在内的智慧化城市解决方案。

其中，尚在打造当中的Treelodge是一块生态规划区，这个“生活实验室”将探索在高密度、高容积率的区域实现水、废物、交通、能源、建筑和城市生态共生共存、自我循环的方式。一种基于未来的生活方式将在此得到满足。

滨海湾东侧加冷（Kallang）镇的甘榜武吉士（Kampung Bugis）规划区即将迎来无车或少车试验；西侧的登加（Tengah）镇则是社区农场的所在地。北侧的兀兰（Woodlands）镇成为首个出台新一轮规划导则的新城，在导则中，城市被分为生态、探索（Discovery）、健康、社区、工业园和主城六个主题片区。

而随着中心城区的不断发展，打造新中心也被新加坡提上日程。

尽管裕廊北的居住氛围已十分浓厚，蒙嘉节假日期间仍然会到市区消磨时光：与乌节路等中心地区相比，裕廊“能买的还是太少”、又“几乎没什么休闲活动”。

纵观新加坡海岸线，南边的CBD扩张已几近极限，东边的樟宜机场和北边正在建设中的新山-新加坡快速铁路系统正在成为辐射周边市镇的重要力量。然而在西边，作为超过百万人口的居住区，由于人口与产业结构原因，裕廊的潜力一直没能很好的调动起来。在裕廊湖区,一个已超过十年的规划正在变成现实——这里将成为新加坡第二个CBD。

根据当地媒体报道，有别于中央地区，这个全新的CBD将拥有更大尺度的土地混合开发，让开发者更好适应难以预测的市场条件变化。比如，它引入了一种“白色”区域，开发商在此可以拥有修建居住到商业等各种形态建筑的自由。对于以严格规划立城的新加坡，如何更好地控制该区域的发展，将是立在HDB和其他部门面前的巨大挑战。

每日经济新闻