深度｜对标新加坡 深圳要让60%市民住进公共住房

“来了就是深圳人”，不应该仅仅是一句口号，而是真正能让深圳成为美好居住和工作的城市。

继两年前深圳首次提出2035年住房计划后，深圳官方再次向外界传递了建设房地产长效机制的信息。

8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

然而深圳的现实却是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。

未来，深圳能否兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。

不过，张学凡透露的信息，结合此前“深八条”新政的实施，可以让人看到深圳调控楼市的决心，在稳定市场和增加供应上同时用力，深圳的楼市、房价稳定可期。

对标新加坡

这是深圳第一次明确公开的官方表态，在住房供应体系方面学习、对标新加坡。

张学凡表示，深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

深圳商品房供应量更是少得可怜，按套数来算不足20%，按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》，到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套。

而深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。

房地产长效机制最重要的是，建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。

张学凡强调，深圳要学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。

深圳对标的新加坡模式，起源于新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，新加坡政府鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。

目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局显示，早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8：2”。

事实上，这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾发文，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房，并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。

在演讲中，张学凡并未透露过去两年多深圳住房供应的完成率和比例。

供应难题待解

理想丰满，现实骨感。深圳住房体系的改变，仍在艰难实践中。

事实上，深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。

十三五计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。

2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%，但安居工程建设筹集共计35.34万套，仅完成“十三五”规划任务的88%。

相比两年前，深圳在公共租赁住房方面的新目标是110万套，为此每年将建设10万套公共租赁住房，补齐5-8年的短板，人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍，为十年来最高的一次；房地产开工量达到1200万平方米，是过去开工数的2倍多。

张学凡表示，住建局联合规资局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地占建设用地的比例，将由过去的22.1%提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%的比例，补齐住房用地供应的短板。

不过仅靠新增土地供应显然难以达到目标，深圳必须挖掘多元化的土地和住房供应主体。

在2035年的规划中，深圳在住房土地来源上，从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。

张学凡也表示，深圳需要房地产企业积极参与大规模建房行动，包括商品房和公共住房。

不过，多位深圳业内人士指出，深圳住房要实现接近新加坡那样的模式，要达到6：4的比例，还不知道要等多少年，之前提的到2035年新增保障房100万套，商品房70万套，包括最新的政策房110万套计划，但这都只是增量的部分，但加上存量，很难达到6：4。

房价飙涨已成过去时

深圳今年二季度的魔幻上涨犹在眼前，7月新建商品住宅均价57904元/平方米，二手房均价73343元/平方米，位于全国第一。

那么，学习新加坡对深圳楼市、深圳房价又有何影响？

张学凡表示，政府的住房政策目标体系就是两手抓，对于公共住房，政府的职责是做兜底，未来让60%市民住上政策房，通过稳定的、可持续的、可实现的政策和成果，在每一年度体现出来，形成良好的预期。

在一手兜底做大公共住房的同时，另一手是稳定房地产市场。

7月15日，深圳出台了住房新政，新“深八条”，比起2016年10月4日出台的“深八条”有一些变化，过去对房地产的调控以行政手段为主，从现在开始，是行政手段与经济手段并存，将来慢慢过渡到以经济手段为主的方式。

这次的“7.15”调控政策中，经济手段主要有两条，一是金融信贷政策，一是税收政策。

“我希望严格落实好新出台的‘深八条’调控政策，严格落实好限购限贷限价限售等政策，这对企业会有一定影响，但我们要的是市场平稳健康发展，不是市场的大起大落，大起大落对市民没有什么好处，对企业也没有什么好处。”张学凡说。

市场和企业都接收到了这一信息。不少深圳开发商和中介机构表示，政府的决心很大，楼市的风向真的变了。上半年那种房价上涨很难再出现。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，这预示着下一步深圳的市场会有很大的变化，住房会大幅增加供应量，去解决供应不足的问题。

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