多地细则出台！深圳共有产权房步步逼近！房价还能再跌吗？

深圳喊了这么多年的共有产权房，今年大概率要正式上线了！

这几个月，全国多地的共产权房细则开始陆陆续续登场了。

宁波：2月7日，宁波出台《宁波市共有产权住房管理办法（试行）》，并将于2月26日起施行；

东莞：1月21日，东莞公开征求《东莞市共有产权住房管理办法（第一次征求意见稿）》；

杭州：12月1日，杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市共有产权保障住房管理办法的通知》。

截至目前，共有产权房项目已经在北京、上海、广州推出，深圳版本看来是正在一步步逼近。

深圳跃跃欲试多年的共有产权房，将会以一个什么样的姿态落地？

官方文件透露蛛丝马迹

新年伊始，深圳就有两份官方文件透露了共有产权房的未来动向。

第一份则是深圳住房的“十四五”规划。

其中透露，深圳这五年的公共住房体系将会有三个组成部分：

1、公共租赁住房——面向户籍中低收入人群；

2、保障性租赁住房——重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难；

3、共有产权住房——补充提升居民住房自有水平。

第二份是2022年最新统计的存量住宅用地。

根据清单，在537块存量住宅用地中，共有产权房项目共57个，大部分将会在5年内入市。

同时，这份清单还给出了一个说明，共有产权住房对应的是两个主导用途：可售型人才住房和安居型商品房。

《深圳市存量住宅用地项目清单》说明

2018年，深圳开启“二次房改”，届时形成了“4+2+2+2”的住房供应与保障体系，也就是：

商品房，占40%

人才住房（分可租和可售），占20%

安居型商品房（简称“安居房”），占20%

公共租赁住房（简称“公租房”），占20%

其中，后三种统称“公共住房”。

同年，广东就选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名，试点共有产权住房。

不过，深圳一直没有出台相关细则，在住建局的官网上，只能看到一纸招标文书，落款时间是2019年4月17日。

住建局官网的共有产权房方案招标公告

除此之外，官网上再无其他相关。

深圳共有产权房以何种姿态落地？

官方虽然没有透露过多，但网络上有两种猜测：

第一，可售型人才房和安居型商品房，要并入共有产权房的体系中；

第二，共有产权房是一种全新的住房保障形式。

图源：家在论坛

人才房和安居房这两者，和共有产权房最大的不同在于——产权。

深圳的经济适用住房、安居型商品房，购房人在满足一定年限并补交差价的情况下，可以取得住房的完全产权。

不过，在没有取得完全产权之前，人才房和安居房的产权全归政府，或者政府确定的投资主体所有。

而共有产权房，顾名思义就是：政府和购买个人/家庭按份共有产权。

对于共有产权房，购房者最关心的产权和价格等问题，2020年7月28日广东省发布的《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》给出了一些参考：

在产权上：由政府与承购人共同出资，承购人原则上产权份额不低于50%；

在价格上：原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额；

在人群上：面向无房家庭，一户限一套；

在流转上：原则上承购人取得不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，同时因特殊原因确需退出时允许产权退出；

在建筑面积上：不超120平方米。

以提升住房自有率为目的的深圳共有产权房，会以何种姿态落地？

综合省的指导文件，以及近期多地的细则，共有产权房的价格要在商品房的一半以上，承购人出了多大比重的钱，就占比多大比重的产权。

此外，在共有产权房的招标文件中，透露了官方的一些想法：

“深圳推出的经济适用住房、安居型商品房，其实已经具备共有产权住房的基本特征。

在新一轮住房制度改革中，深圳将会尝试将共有产权和封闭流转制度有机结合，推出具有共有产权性质的人才住房、安居型商品住房封闭流转机制。”

至于具体的细则，还要等官方磨政策的班子仔细打磨，毕竟新老体系如何变更、影响种种，都要经过周密的推演来考量。

深圳5年，8万套共有产权房

当以宏观视角看深圳住房问题时，住房自有率这个概念绝对绕不开。

深圳住房自有率是多少呢？

只有23%！

在五个深圳人里，只有一个人有自己的房子。

相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超过了90%。

所以，在深圳住房“十四五”规划中就有提到，共有产权房意在提升住房自有率。

不过，这个宏伟目标在“十四五”只是一个开始。

“十四五”期间，深圳计划建设筹集住房 89 万套。

其中，商品住房35万套，公共住房 54万套（公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套、共有产权住房8万套）。

同时，计划供应分配住房 65万套。

其中，商品住房31万套，公共住房 34万套（公共租赁住房6万套、保障性租赁住房20万套、共有产权住房8万套）。

可以看出，除了保证商品房足量供应之外，保障性租赁住房会是公共住房体系中的重头戏。

而8万套的共有产权房体量，在住房供给上的其中一部分，明显不能对标30万+套的商品房供应。

也就是说，共有产权房在现阶段来说，还不能撼动深圳房价。

不过，有理由相信，深圳的住房问题正在向好的方向发展。

2022年，深圳预计全年供应6.5万套公共住房，而且未来几年都处于递增状态。

除了保障性租赁住房外，深圳公租房、深圳共有产权房（含安居房+可售出人才房）为2021年2万套，2022年2.5万套，2023年3万套，2024年3万套，2025年3.5万套！

这样的递增状态，反映了深圳官方对于住房供应的重视。

对于未来的购房者来说，未来的深圳有更多可供选择的住房。

这也意味着，扎堆买二手房，只存在于过去，深圳房价短期内翻倍、飞涨的局面，至少在未来五年难以重现。