采访一下地王：地价大跌近3成的申花，房价还能继续坚挺吗？

本周热议话题，除去“4000人抢6套房”，便是“申花地价跌破3万了”。

自2013年起，融信、招商、九龙仓、首开、杭房、滨江(入股热电厂项目)、天阳等房企，接连入驻申花板块。

尤其2017年1月，绿城&建发历史性拿地，把申花地价抬升至4万以上（楼面价40766元/㎡），即现在的绿城建发·沁园。

从那一刻起，申花正式宣告，迈入高端豪宅板块阵营。

此后不久，申花再添多宗高地价项目，包括2宗4万+宅地。地价表现上，仅次于钱江新城。

但疯狂拿地，也积累了大量库存。据粗略统计，潜在供应至少70万㎡。

更惨的是，在这波土地降温潮中，申花未能独善其身。最终成交楼面价不足3万，仅27923元/㎡。尽管实际地价接近3万3，但相比4万+，下跌趋势明显。

地价下跌之后的申花，怎么样了？请看跑盘小公主带回的一手报告。

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STOP 1 绿城建发·沁园

自地铁2号线开通，申花板块交通出行颇为便利，在高温天，地铁不仅避暑还不堵，也便成了大多数上班族乐意选择的出行方式。

绿城建发沁园距地铁2号线三坝站约900米，打车前往约5分钟。

项目位于申花低密豪宅核心地段，坐享完善的商业配套，如印象城、蓝钻天成、和即将开业的大悦城等。

1公里范围内，是三座杭州市地标性建筑物：北面100米的运河亚运公园，西面1公里的浙大紫金港校区，以及南面600米城西银泰城。

沁园主打高低配，由4幢高层和6幢洋房组成，共546户，主力户型约103-185㎡。

从沙盘上看，项目西北面被京杭大运河支流婴儿港河环绕，河岸规划有5000㎡市政绿化带，市中心能有这样的自然环境，比较难得。

项目外立面采用铝板+玻璃，颜色为太空灰。小区内规划景观公园约7000㎡，售楼处所在后期将建成室内恒温泳池、室内健身房。

置业顾问告诉我，项目预计首开9号楼、11号楼，楼幢由两个单元组成，各单元均是两梯两户。

沙盘上可见，首开的两幢楼均紧挨着马路，在这核心地段，入住也许有一定的噪音和灯光影响。

单论户型，参观样板间时感觉项目高层户型的确不错，建筑面积约132㎡的能做到四房，阳台开间近7米，置身其中不显逼仄。

样板间采用餐客分离设计，四房分别位于四角，功能分区明显，这样一家人入住也互不影响。书房外侧设有消防通道，考虑十分周到。

项目预计10月左右会有开盘信息，置业顾问称，成本不菲，具体价格多少还需等预售证下来。

当前的限价，可能也是沁园一直迟迟未开盘的原因之一吧。

想来也是，为什么地价固然“凉”，豪宅依然昂首挺胸？毕竟成本摆在那里啊。

STOP 2 合景·天銮

第二站是合景·天銮，距沁园1.8公里左右。

合景·天銮最后一次申领预售证是在6月11日，高层早已售罄，目前还有少量排屋在售。上次开盘毛坯单价82600元/㎡，登上了近期杭州预售证价格的榜首。

由于上次开盘之后，只有剩余的少量房源在售，售楼处目前设在一个小玻璃房。

项目位于莫干山路与萍水街交叉口，从规划图上可见，未来5号线与10号线的换乘站——莫干山路站距项目仅150米左右，2022年之前将会开通。

置业小姐姐告诉我，项目旁边未来将会有蓝城代建的小商业，目前正在施工中。现有商业配套如蓝钻天成，吃饭、看电影不愁。

再远一些，约1公里范围内有城西银泰，南面约1.5公里则是大悦城，今后地铁开通后仅一站路。

据了解，之前合景·天銮高层售价精装4万8左右，相比今年年初申花板块动辄4万多的二手房价来说，卖得还算好。

在售的排屋共5层，地上3层，地下2层，户型建筑面积162-171㎡。地下一层两个采光井，保证采光和通风。地下二层较小，约10-30㎡，可做酒窖、储藏间。杭州的气候来讲，应该放些不怕潮的物品。

地面一层入户带小院，院子只有35-40㎡左右，可种些绿植之类。

由于排屋是毛坯交付，模型基本只能作为装修的参考。

从上次摇号的结果来看，42套房源开盘至今将近2个月还未售罄，一是由于单价高，限价以来，市中心的豪宅也鲜有开到8万以上的；二是即便板块内排屋少，其他板块仍有诸多排屋可供选择。

综合两个因素来考量，购房者也并没有想象中多。

虽说如此，42套房源目前仅剩4套左右在售，也总会遇上爱得上、买得起的“伯乐”吧。

STOP 3 融创·宜和园

时至正午，小憩了一会儿便前往第三站——融创·宜和园。

融创·宜和园曾在今年5月中旬推出137套房源，均价4万7-4万8/㎡。共239组家庭参与登记，中签率57.3%。

步入售楼处，中式小院的山水景观映入眼帘。假山、流水，与绿植交相辉映，看多了都市冷清的摩天大楼，这景致实在让人放松下来。

工作日的售楼处略显冷清，如果没有提前预约，置业顾问多在楼上休憩。

项目位于莫干山路与登云路交汇处，这些年的发展，让这个板块的医疗、教育、商业配套基本成熟，这或许也是近两年申花土拍热度一直居高不下的原因之一。

交通配套上，距项目400米左右即使未来5号线和10号线的换乘站，即莫干山路站，轨道交通十分便捷。

距项目1.2公里处，即是城西银泰，今年8月底大悦城投入运营，600米左右就能逛吃购物了。

现有配套有一路之隔的物美，几百米的距离有幼儿园，小学等，相对成熟。

项目主打高低配，由高层和合院组成，均已改善户型为主，高层主力户型面积约153、193㎡。样板间整修中，此次跑盘也没能参观。

沙盘上目前没有合院的模型，而高层预售证已在申领，预计将在本月中旬加推。

从户型图上看，几种户型均是餐客分离、客厅带阳台的设计，其中最吸睛的是建筑面积约193㎡的户型，连通主卧的大阳台开间近9米，采光极佳。

宜和园的地段在板块内属宜居型，一家四口选择在此居住，也显得其乐融融。

虽说“豪宅区”聚集，众多新盘外立面养眼，但宜和园附近还有老破小分布，看上去是有些格格不入的。

STOP 4 首开杭州金茂府

下一站是首开杭州金茂府。

想必大家都不陌生，杭州目前共三座金茂府，《层楼》在前几期跑盘中，分别去了奥体板块的滨江金茂府和城东新城的东城金茂府。

和其他两座金茂府一样，首开杭州金茂府的科技系统就不用多说了，恒温恒湿、新风除螨等对越来越注重健康的都市人来说，极具吸引力。

开盘在即，售楼处也没有前来参观的客户，但置业顾问告诉我，目前已有200多组客户有意向。

首开杭州金茂府总建筑面积约30万㎡，分二期建设，由14幢高层和7幢叠墅组成，总户数约1200户，其中叠墅158户。

8、9月将首推叠墅，主力为六叠墅，分上、中、下叠，还有少量四叠墅，户型建筑面积约195-230㎡。

上叠、中叠为独立双入户，配私家电梯，送地下夹层，上叠送阁楼，设置成儿童乐园，也颇具一番乐趣。

而且，在科技系统的加持下，地下夹层再也不怕潮了。

在售楼处，也有模型展示，户型结构一目了然。以下叠为例，一层入户为大厅，餐客一体，设有一个卧室；二层三卧室，均为套房设计，隐私性极佳。

夹层可做会客厅，摆上台球桌等娱乐设施，亲朋好友来访，还能在家嗨一番。

负二层为停车场，开车回家，下车即可通过电梯入户。

目前均价未公示，置业顾问透露，参考板块内，普通楼盘二手挂价贵一点的都在4万8/㎡左右，稀缺的院墅类自然也不会太低。

在市中心繁华地段，精装院墅类产品少之又少，金茂府也越来越博得富人们的青睐。在我等刚需看来，也是基本上除了贵没毛病。

此外，项目距地铁5号线益乐路站约1000米，公交出行还是有一定距离的。

STOP 5 融信公馆·ARC

从首开杭州金茂府出来，几百米处便是融信公馆·ARC。

外立面可谓非常显眼了，白色与橙色相间，一股摩登的游艇风扑面而来，与板块内略显“严肃”的高端住宅都不大一样。

十分意外的是，即便目前没有加推计划，置业小哥也非常热情，他告诉我，他们的客户80、90后年轻人居多，多是在城西工作的高新技术人才。

虽说是工作日，售楼处也有好几组看房的年轻人，稍事停留问了几句便离开了。置业小哥说，近期土拍影响，许多客户态度都变得有些踌躇，都想观望一阵。

项目由 5 幢高层和 6 栋洋房组成。今年7月底，曾推出161套房源，均价4万7左右，此次推盘共584组家庭登记。

目前，高层已全部售罄，接下来将加推洋房。截至目前，户型图及更多详细的信息也暂未公示。

但从沙盘上看，洋房沿余杭塘河进水的方向排布，置业小哥称，融信是来自福建的开发商，福建人对风水极为讲究，进水好比进财，入住也是个好彩头。

项目设计风格上就是青春摩登的游艇风，外立面橙白相间，高层主力户型建筑面积约121-175㎡，洋房主力户型面积约167-264㎡，边套紧挨着河，顶楼带露台，正像游艇的甲板，站在露台上朝外看，河景一览无余。

项目的楼幢均没有棱线，据说也是顺应风水，没有棱角，“气运”上减少冲突。

紧挨着融信公馆·ARC的，便是大悦城，目前外立面正在修整，已有少量商家入驻，今年8月底将开始运营，今后休闲娱乐更方便了。

目前项目正在为洋房都加推做筹备，详细信息10月左右将会公示。

置业小哥还告诉我，城西一带，阿里巴巴等高新技术产业密集分布，许多阿里人选择在这里置业，他手上好些客户就是阿里人。

的确，紧邻综合体不仅符合年轻人对城市繁华的需求，靠近地铁口通勤也是较为便利的。

对比宜和园，上次开盘二者价格差不多，融信公馆·ARC高层摇号中签率却低了不少，4万7的均价在“紧邻综合体”、“河景房”两大标签的加持下，颇受欢迎。

只是面对价格相对高的洋房，改善需求的购房者又会是什么态度呢？只有等洋房的新房源入市才能知晓了。

STOP 6 古翠隐秀

最后一站，即是融信万科合作的古翠隐秀。顾名思义，坐落于古翠路与隐秀路交叉口，与首开杭州金茂府一路之隔。

古翠隐秀展厅目前位于城西银泰2号门，猫屎咖啡旁。现场只有两位接待的小姐姐，前去询问的时候置业顾问准备了许久才出来，看样子平时参观的客户并不多。

据了解，项目由万科和融信合作，旨在打造一个杭城标杆性项目。因此，项目请来新加坡SCDA的Soo K. Chan（曾仕乾）。

代表作品如新加坡2006年打造的爱马仕公寓“the Marq”，目前已成为东南亚顶级豪宅，最近成交价约37万/㎡。

而钱江新城、奥体诸多豪宅，蓝本也均来自于SCDA在新加坡或纽约的作品，可见他在建筑界的地位。

一番了解下来，项目有个关键词——静谧。不止是听觉上的安静，古翠隐秀更想打造的是与自然融为一体的住宅。

Soo K.Chan设计风格偏向现代，善用水系、玻璃、大屋檐、绿植，将自然与建筑相结合，注重光影效果，打造静谧生活理念。

置业顾问告诉我，目前项目刚刚启动，还暂无详细信息。

从沙盘上看，整个项目包含12幢高层，最低11层，最高24层。据称，户型建筑面积约在105-200㎡。

1号楼属自持部分，将打造高端服务公寓。6号楼将打造由游泳池、茶吧、咖啡吧、健身房等组成的公共休闲区。

物业后期将采用万科物业，据称将实现人性化、定制化的服务。

参照周边的房价，且不论桂花城、慧园等高端楼盘二手挂价动辄5万多，古翠隐秀的定位，价格应该也是“爸爸们”才消受得起。

如今的申花，即有老城区成熟的配套，又有城西银泰的加持，繁华之中觅得一处归家的宁静，想必古翠隐秀的用意，正符合了当今都市人的愿景。

跑盘结语

土拍结果一出，众人唏嘘不已。

一轮跑盘下来，置业顾问的一句话让我十分认同：

“明明现在的市场才是相对健康的，只是习惯了炙热，一遇冷就显得非比寻常。”

此次跑盘，售楼处大多冷冷清清，一个非常有趣的现象是，年轻客户前去参观，基本要被问一句：“是做市场调查还是买房？”

在与置业顾问交谈过程中了解到，由于土拍的影响，最近新盘总有许多同行前来做市场调查，年轻客户看上去没有买房的实力，因此都会提前问一句。

自2011年东方福邸、香槟国际、慧园等相继推盘，申花板块刚需房源越来越少，逐渐向高端改善板块转型。

此次跑盘，在沁园、合景·天銮这类楼盘，偶遇的其他看房客户也均为中年夫妇。

闲聊起来，他们的态度出奇一致：先看看，不急买。

目前，市场遇冷，这倒提醒了一部分改善型购房者，买房一事急不得，不如静下来等待时机。

近两年低价盘逐渐清盘，接下来，申花板块将成为高价房的主场。

但在限价和降温双重影响下，它还能重现往日风光吗？

来源： 层楼

作者： 七喜