新加坡房地产模式之组屋模式

新加坡的住房政策目标是「居者有其屋」，住房制度是政府主导型，政府以强大的财力建设组屋，使80%以上的人口居住在公共组屋里。目前，新加坡已形成组屋为主、私宅为辅，自有为主、租赁为辅的双轨制住房供应体系。从供给形式看，政府供应的组屋主导住房市场，目前约82%新加坡人居住在组屋，仅18%居住在开发商建设的私人住宅。此外，新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。

组屋由新加坡建屋发展局（简称HDB）建设、管理和分配，主要分为两种：一是面向中低收入家庭的普通组屋，二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋（包括执行共管公寓[简称EC公寓]、私人组屋住宅等）

新加坡公民可通过租赁或购买组屋满足居住需求，其中租赁主要针对家庭月收入低于1500新元、名下无房的新加坡公民家庭，单身人士只有在超过35岁后才可申请。

出售才是HDB供给组屋的主要形式，目前已有92.2%的组屋居民住在自有产权的房屋中。

只有新加坡公民才可申请新组屋，永久居民只能购买或租赁二手组屋。新加坡政府既是组屋的供应主体，也掌握新组屋的定价权，为保障中低收入群体的住房权益，政府以低于转售市场30%的价格出售新组屋。

新组屋申请者必须是新加坡公民家庭（1个公民+其他家庭成员至少有1个公民或永久居民），单身人士不可申请。

组屋严格审查申请者收入、私产情况，确保中低收入刚需家庭优先满足。只有家庭平均月收入低于14000新元（约等于6.7万元人民币）、名下无其他私产的新加坡公民家庭（单身需满35周岁）才可申请新EC公寓。三房式新组屋申请人收入上限为6000或12000新元，四房式或更大组屋为12000新元或18000新元（多代家庭）。

每个家庭只能拥有一套组屋，一生有两次申请新组屋的机会，若要购买新组屋，旧组屋必须退出。严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。新组屋只有住满5年才可转售/整屋出租，且只有过了禁购期才可购买新组屋。

二手组屋的申购条件较为宽松，永久居民家庭和单身人士均可在转售市场上购买，且对收入并无要求，但若要取得来自CPF或HDB的住房贷款及补助，仍需满足一定收入限制。其中EC公寓在居住满5年后可转售给新加坡公民、永久居民及单身人士，满10年后可转变为私人公寓，并在市场自由转售。转售市场对永久居民开放，二手组屋价格高出1/3左右。

信贷方面，HDB贷款设置居民身份限制，买家中需要至少有一位新加坡居民；普通家庭平均每月总收入不超过1.2万新元（多代家庭月收入不超过1.8万新元），之前从HDB获得不超过两次贷款等。贷款年限一般不超过25年，并享受利率优惠，近年来为2.6%。

此外，新加坡中央公积金CPF提供公共住宅计划，组屋购买者可用公积金支付首付款、购房贷款以及印花税、律师费、组屋升级费用等相关税费。CPF不直接发放住房贷款，而是通过HDB向新加坡公民家庭提供优惠贷款，并严格限制申请者资质、收入及私产等条件。CPF为首次购房者推出额外和特殊住房补助，通过设置不同的收入上限为低收入者提供了更多优惠，并针对靠近父母就近住房、单身人士等提出不同的住房补贴政策。CPF购房面向中低收入群体引入额外公积金购房津贴计划（简称“AHG”），支持中低收入家庭购房，低收入家庭申请者收入上限设置为5千新元，将根据条件获得最高4万新元的津贴；中等收入家庭则可通过提取公积金支付20%的首付款，对不足部分，也可使用每月的公积金新缴额予以偿付。

对于不符合HDB优惠贷款申请条件的，新加坡政府开始允许其他的金融机构和商业银行向组屋购买者提供住房贷款，但一套房屋在获得商业贷款后将无法获取HDB贷款。

二级市场购买者抵押贷款额度最高可达售价的80%，低收入家庭最高可达95%。