建筑寿命之痛

从1980年开始，中国建筑从业者几乎是从无到有，在这片土地上建设了约800亿平方米的房子，用了差不多40年的时间，中国城镇的人均住宅面积6.7㎡提升到36.52㎡，城市居民住房无论是建设规模还是居住条件都发生了翻天覆地的变化。

建筑寿命之痛

根据我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。中国的35年平均建筑寿命，与发达国家建筑，欧洲大部分国家建筑的平均寿命为80年，许多建造年代远至18、19 世纪的住宅至今仍在使用。

我们往往不到10年的小区就称之为老小区了，这些小区的外观破旧，外墙瓷砖脱落老化、涂料出现裂痕、楼道漏水、电梯频繁出现故障，难逃快速衰败成老破房的命运。

建筑寿命之痛

一、国外物业服务模式

日本：从一栋公寓楼建成之后，物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。

新加坡：新加坡对组屋的外墙、水泵、电梯等设施设备的维修制定了年限要求，到期前要求必须进行相应的维修或更换。

序号周期性维修项目周期（年）

1 外墙补修与粉刷 5

2 更换水泵 7

3 更换热水器 12

4 更换屋顶防水/隔热层 14

5 重新安装电信 25

6 更换水管 25

7 更换电梯 28

周期性的维修保养费用主要由政府承担，居民只需出少量资金，对于新增电梯的，需要超过75%的相关居民同意后才能实施。

二、中国维修基金的使用情况

以首都北京为例：截止2015年维修基金有395亿元，在2015年当年只用了3亿元；

以襄阳市为例：从2003年开始收缴住宅维修资金，截至2020年9月，商品房维修资金银行存款余额13亿元，房改房维修资金余额1.2亿元，共有411个小区使用了商品房维修资金3549万元，有132个小区使用了房改房维修资金832万元。整体来看，住宅维修资金使用率仅为3%。

《民法典》第287条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

“从以前的人数、面积过半，到现在的过三分之二，比例提高本身就增加了难度，而‘三分之二’按照《民法典》从严认定，又使议题通过的难度加大了。”

三、破解物业维修难题

破解之一：解决投票问题

2020年正式上线启用了“南昌市住房专项维修资金公众服务平台”。平台推出线上签名功能，实现了业主通过房屋产权数据进行实名论证、刷脸等方式登录并在线完成投票表决、签名工作。

深圳2020年9月1日起《深圳市物业管理电子投票规则》正式施行。值得关注的是，投票系统自动计算生成投票结果，并在全市统一的物业管理信息平台上公示业主大会决议结果，以确保投票结果公开、公平、公正。

破解之二：物业验收与接管

承接查验就是在承接新建物业前，建设单位与前期物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收、同时接受图纸、说明文件等物业资料的活动。承接查验结果应向业主公开。

作为开发建设单位指定的前期物业往往与其有千丝万缕的利益关联，往往验收不规范，查验或者只是走走过场而已，给后期管理带来了难度。

《民法典》第九百四十九条物业服务人的移交义务及法律责任物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

破解之三：提高专业技术水平

资质没有取消之前对专业技术人员的要求：

三级资质：中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称；