羡慕日本“一户建”？南站旁144㎡小联排上新，370万起，妥妥第一居所！

壹 ︳First

小时候，最喜欢去表弟家，管他借全套的《机器猫》漫画看。

（好暴露年龄，现在都改叫《哆啦A梦》了。）

除了哆啦A梦那个能掏出各种神奇道具的万能口袋之外，丸姐还特别羡慕大雄住的房子。

那是一座两层小楼，还带一个种了花草的小院。一层是公共区域，二层是私密卧室。

每天早晨，大雄爸爸坐电车去东京上班，大雄步行去上学。休息日，几个小伙伴可以去河边钓鱼，也能去山里捉独角仙（一种昆虫）。

这种生活环境，对于当时连独立房间都没有的丸姐，简直羡慕得不要不要的。

2015年去日本旅游，才发现大雄家这种房子在当地好多。

导游说，这叫“一户建”，就是占地很小的独立住宅。还有一种几户一排的，叫“长屋”。一般都是木造小楼，一个小院加停车位，面积100-300㎡之间。

据统计，日本全国一户建的比例超过50%。即便是在人口稠密的东京都核心23区，这一比例也能接近30%，至于那些地广人稀的区域甚至能超过80%。

而且，日本轨交高度发达，首都、中京、近畿三大都市圈的通勤时间，60%超过半小时，25%超过1小时。

像大雄爸爸这样，白天在东京上班，晚上回附近卫星城睡觉，每天早晚挤电车的生活模式，日本人都习以为常。

另一方面，日本城乡差距几乎为零，住郊区也能享受到和市中心相同的各类市政配套。

而在生活隐私、居住舒适度等方面，郊区“一户建”却更胜一筹，有天有地有庭院，还能给子孙留下一块土地。

这也是为何，很多日本中产家庭都把“一户建”当作奋斗目标。一生的居住升级路径，都是大学刚毕业时租房，结婚后买套市区公寓，有了孩子再到远点地方自己买地建套独立屋。

日本东京一户建

贰 ︳Second

当然，中日两国国情不同，不能把日本的发展路径照搬到中国来。

但丸姐相信，人民群众对于美好生活的追求和向往，在全世界都是相通的。中国人，同样渴望那种有天有地、私密独立的居住环境。

日本式的“一户建”算是独栋别墅，在国内受到规划限制。但他们的“长屋”也就是我们的联排别墅，却有可能成为满足中国新兴中产家庭私密居住需求的主力。

根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向发展型转变；突破4000美元后，别墅市场开始兴起。

近10年来，天津别墅市场，尤其是经济型别墅市场，热度持续走高。

天津克而瑞统计，2018年天津别墅市场共成交9483套，建筑面积1190105.19㎡。其中，总价段在100-300万产品成交为3123套，占到总成交量近43%；300-500万产品成交为1660套，占到近17.5%。

越来越多有点实力、追求品质的新中产，开始实现有天有地的生活梦想。但是，其中却有一个现实不得不正视——

大量的经济型别墅供应，都集中在距中心城区30-50公里的远郊板块，比如武清南湖、津南天嘉湖、静海团泊湖、东丽东丽湖等。

而距中心城区20公里以内的环城组团，像中北镇、张家窝、精武镇、双港等，如今却鲜有别墅新货入市。

远郊板块环境虽好，却很难当成第一居所，大家买来大多数都为了度假、养老。唯有近郊组团，尤其是有轨交概念的几个区域，才有可能借势中心城区，成为第一居所。

像张家窝和中北镇，存量别墅倒是不少，但价格也是不低。中北镇万科朗润园、旭辉御府、正荣润景湾等二手别墅的单价都已经超过3万元/㎡。张家窝保利罗兰公馆，类独栋别墅的二手单价甚至已经超过4.5万元/㎡。

在这种供求关系下，如果能在这两个区域有价格适中的别墅新品入市，关注度自然不在话下。

4月，张家窝中骏雍景府项目将推出他们最后的二期别墅产品。144㎡的联排别墅，如果参考周边新房的成本限价，总价大概370万起。

叁 ︳Third

提起张家窝，这个已经发展了10多年的西部热点板块，近两年重新爆发，利好不断。

尤其是在住宅开发进入中场阶段后，开始对各项城市配套进行疯狂补课。

2017年底，张家窝第一个商业综合体——社会山购物广场，以及首条民国主题商街——社会山文旅港正式开业。在此之前，社会山的温泉酒店、会议中心都已运营多年。

此外，华侨城在枫雅道拿下的商业地块，规划体量达8万㎡。该项目已进入规划阶段，未来将与社会山商业综合体一起，进一步补齐板块内的商业短板。

社会山商业综合体规划

去年8月，雅枫道上的逸阳文思国际学校开始招生，这是著名的小学教育专家王希萍校长在天津市名校岳阳道小学、逸阳小学、逸阳梅江湾小学之后，新创办的一所全日制私立小学。

同时，中国目前办学规模、教育体系、学生数量都位居前列的北京为明教育集团，正在南站科技商务区建设一所全新的K-12学校。

以上，将进一步补齐板块内的教育短板。

2018年天津市西青区逸阳文思学校招生简章

去年3月，南站科技商务区签约新加坡益海嘉里五星级酒店和医养综合体项目，并且于8月摘地。未来，将建设国际酒店、国际医院、养老公寓及配套服务商业，总建筑面积近30万㎡。

此外，呷哺呷哺商业项目也落户南站旁，建筑面积约7万㎡，包括1.8万㎡特色商业综合体，5.2万㎡总部办公，引入凑凑、茶米、呷哺呷哺餐饮管理总部等。

上述两个大项目，再加上毗邻的滨海高新区、第二第三高教区，为张家窝提供了庞大的产业支撑，创造大量就业岗位。

天津南站科技商务区总体规划沙盘

2017年10月，占地10.37公顷的张家窝中心公园开园，配备了篮球、笼式足球、轮滑、单车等运动场地，以及儿童、老年活动场地。加上枫雅公园、古枣树文化公园、中骏公园等，张家窝已经规划、建设了多个城市绿地公园。

张家窝中心公园卫星图

去年9月，津沧高速收费站改造工程正式启动，津沧高速（津静公路立交-张家窝互通立交）段实施快速化改造，将系统解决区域交通拥堵问题。

结合地铁3号线终点站、天津南站高铁站以及即将动工的西青云巴，又将进一步补足整个张家窝板块的交通出行短板。

津沧高速收费站改造方案

基于以上这些半径3公里之内的各类城市级配套，我们可以想象一下未来住在雍景府别墅的生活场景：

每天早晨，全家人吃好早饭，一起出门。

楼下就是幼儿园，隔壁大概300米就是逸阳文思国际学校，送俩娃上学再也不必翻山越岭。

送完孩子，开车大约6分钟来到天津南站。把车停在停车场，你要坐早晨8：30的高铁去北京出差，爱人则坐地铁3号线去市区上班。

晚上，爱人下班回家，路上顺道去旁边的华侨城商业体菜市场买好菜，回到家开始做饭。此时，隔壁小区住的爷爷已经接好俩娃，又在街对面2.5万㎡的湿地公园玩了好一会。

当你从北京赶回来时，一进家门，爱人刚刚把可口的饭菜端上桌，一家人其乐融融地开始晚餐。

肆 ︳Fourth

整个雍景府项目占地约12万㎡，建筑面积约12.9㎡，容积率只有1.1。其中别墅组团占地8万多㎡，容积率仅为0.63。

园区内共规划了联排别墅66栋、洋房7栋、高层8栋。别墅分两期开发，一期24栋楼126套房已经在2017年售罄，即将加推的是二期产品。

中骏雍景府整体规划图

项目整体的建筑风格，升级为了2.0版的“现代都市风格”。最大的特点，就是色泽亮丽，给人积极向上、充满活力的感觉。

建筑底部基座的乳白色，与顶部屋檐的红棕色相互交错，整体视觉感受协调舒适。

中骏雍景府别墅建筑效果图

建筑整体线条清晰，横向纵向的腰线设计既有规制感又不乏动感，搭配台地式结构设计，使得整个社区内部视野及外部感观更加富有层次。

大尺度的窗墙比，充分提高室内采光度和视野。

整个雍景府别墅区的园林动线，可以概括为“一轴、两点、四巷”——一条入园主轴，两个集中的中式景观花园，四条宅间巷道。

入园主轴设置了双重的归家礼序。第一重在主入口，门廊式大门结合绿植、景墙等，营造出“深宅大院”般的仪式感，簇拥的组合花卉则展现出温馨的居家花园感。

中骏雍景府别墅组团主入口效果图

第二重礼序是入口景观路。两侧高大的行道树强调出清晰的礼序轴线，林荫下富有层次感的庭院式种植，逐渐形成走进花园的代入感。

中骏雍景府别墅组团入口景观路效果图

再往里走，两个拐角处分别设置了儿童活动及成人健身空间，充分搭配组团式绿化种植，足不出园即可享受花园运动生活。在增添整体景观层次及功能的同时，更好地让别墅生活融入自然，享受贴近自然，呼吸自然气息的清新生活。

中骏雍景府别墅组团园林效果图

为了营造更多的私家花园空间，社区规划为南北双入户，两排别墅共用一条巷道。这样，一方面可以节省绿化及花园面积空间，另一方面也使得整个社区更加有规制感，交通动线更加简单。

巷道和花园的交替排布，使得整个社区形成动静分离的动线感受。巷道不但起到车行动线的作用，同时也通过绿植搭配，点缀精致小品，营造花园生活氛围，使“巷道”花园化。

中骏雍景府别墅组团园林效果图

伍 ︳Fifth

日本地狭人稠，很多私有宅地被切割得很小，所以大部分“一户建”或是“长屋”都非常袖珍。

像日本建筑大师安藤忠雄在大阪设计的著名的“住吉的长屋”，基地面积只有大概56㎡，建筑面积仅有约112㎡。

不过，按照日本人的精细，尽管这些“一户建”都很迷你，但设计却仍然非常人性化，可以满足人们的居住需求。

更重要的，只有控制住总面积，才能适当降低购房门槛。

安藤忠雄代表作“住吉的长屋”街景

而在天津市场，因为挑空、露台等被禁止，最近两年已经再难看到小面积联排别墅，主流新品大都在180㎡以上。

在这种背景下，中骏雍景府推出144㎡的排屋，而且还是在张家窝这种配套完备的热点环城板块，竞争力自然强悍。

二期推出的产品，边户和中户销售面积一致，均为架空设计，地上三层，满足三代同堂全周期居住需求。

整体开间5.7米，进深9.5米，取了一个相对适中的面宽进深比。整体设计采取传统联排的楼梯居中、功能区分列南北的布局。

一层为公共空间，北侧为厨房、餐厅，南侧为客厅。

餐厅大约8㎡，摆下一张1.5米餐桌刚刚好。而且与厨房连通，刚做好的饭菜直接端上桌，效率更高。

客厅大约20㎡，采光面超过5米。一组北欧的双人沙发配两个懒人沙发，随意地摆放在客厅四周，营造出一个自由、柔软、温馨的公共家庭交流区。

客厅窗外，是架空层平台。在网上买些实木花箱，沿着墙种一排葡萄或者蔷薇，顺着墙边的花架向上爬，几年后就能给整个建筑穿上一层“绿衣”。

休息日，在廊架下架起烤炉，呼朋唤友来一场烧烤派对，喝酒撸串。

中骏雍景府别墅组团园林效果图

二层南向为一个主卧套房，5.7米的开间足够分隔出卧室、卫生间和衣帽间，摆下1.8米双人床也毫无压力。

北向是两个小卧室，面积分别为大约7.9㎡和6.4㎡。虽然迷你，但对于二孩家庭来讲非常合适——朝向相同，面积相近，再也不必担心俩孩子分配时的公平问题。

而且利用出色的整体家具设计，可以充分提升两个房间的使用效率，满足学习、储物、休息的功能。

这一层，如果是三代家庭，正好适合老人睡南向主卧，俩孩子睡北向次卧。

三层是一个独立的套房区，带独立步入式衣帽间和卫生间。主卧面积大约14㎡，一侧可以摆下一张1.8米双人床、一组衣柜，另一侧还能摆下一组斗橱。

步入式衣帽间进一步增大了储物空间，男女主人的衣物可以分区存放。南向主卫采光通透，带独立开窗，推窗清风暖阳。

另外还有一点值得关注，首层架空的设计，不仅解决了传统别墅一楼容易受潮，墙面容易起粉、掉皮的顽疾，而且还给别墅用户多附加了两个车位——架空层下有一个室内车库，车库门外的坡道上还能停放一辆车。

中骏雍景府鸟瞰效果图

最最关键的，144㎡的单户建筑面积，洋房、高层只能做出一套改善型的大三居或者小四居，而雍景府则可以做出联排，有天有地，楼上楼下。

这样的面积段控制，总价门槛最低可以做到370万起。这个价位，市区好一点的地段，基本也就是个大两居；甚至连中北镇核心区，也只能选一套改善大三居。

用这样的一个总价段，圆自己一个别墅梦，而且还是能当第一居所的小别墅。换成是你，不知道你会怎么选？

- END -

2019·4·9

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

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