最新研究揭示，新加坡高尔夫球场存在土地内部交易可能性高

经常参与高尔夫球运动的房地产企业的高管，其所在公司开发的新住宅单位售价比其他楼盘售价约低8%，该项调查发现来自新加坡国立大学最新开展的研究。

新加坡国立大学最新研究发现，与不打高尔夫球的开发商相比，经常一起从事高尔夫球运动的开发商在政府拍卖的住宅开发用地的中标价格通常更低。

研究显示，随着新加坡政府每半年发布一次土地出让计划，房地产企业高管开展高尔夫球赛的形式也随之显示重大变化。

在政府宣布土地出让后，比起此类消息发布之前，房地产企业高管的高尔夫球赛频率在第一周提高14%，第二周提高24%。

知情竞标者比其他知情程度低或者未知情的竞标者，在竞标出价方面约低14.4%。

研究显示，2010年11月至2014年5月期间，新加坡政府因较低的土地价格而产生的收入损失平均每年约为1.47亿新元，约占政府收入的0.2%，占土地出让总收入的1%。

而较低的土地中标价格，也使得房地产开放商可以把新公寓的单位售价降低约8%。此外，研究人员还发现，积极参与投标的开发商高管之间的联系更密切。

这项研究由新加坡国立大学商学院金融系主任、刘德光杰出讲席教授艾格华(Sumit Agarwal)与房地产系主任程天富教授共同主导，参与研究的还包括国大房地产系助理教授秦雨以及博士生张笑语。

研究是如何开展的

这项研究选取的时间抽样期为2010年11月至2014年5月。

研究人员观察研究了四组数据：

• 2010年至2014年新加坡所有高尔夫球员的打球记录

• 1990年至2016年住宅土地拍卖的政府土地招标记录

• 1995年至2018年所有私人住宅物业的成交记录

• 新加坡所有注册开发商的高管

在确保四组数据相互对应匹配后，用于研究的最终样本为：

• 774名打过高尔夫球的房地产公司高管

• 895名投标人的103份土地出价

• 七份政府土地出让公告

在895名竞标者中，研究人员将竞标者的高尔夫行为分为四类：

• 第1类投标者：不打高尔夫并且没有通过高尔夫进行信息交流，这一组作为研究中的参照组。

• 第2类投标者：独自打高尔夫或与非房地产公司的人一起打高尔夫。

• 第3类投标者：与竞争公司的经理打高尔夫，但他们没有竞标即将到来的土地出让计划。

• 第4类投标者：与其他房地产公司的经理一起打高尔夫，并且后来参与了同一土地拍卖。

五个主要发现

• 在政府宣布对外出让土地之后，房地产企业的高管们约打高尔夫的活动频率更高。

• 经常一起打高尔夫的竞标者（第4类投标者）提交的中标价低于不打高尔夫球的竞标者（第1类投标者）。

• 由第4类投标者建造的私人住宅售价低于第1类投标者建造的。

• 由第4类投标者购买的土地周围的私人住宅，售价比远处的住宅更低。

• 中标价格较低导致政府收入的损失。

通过以上对新加坡所有高尔夫球员的公开记录，开发商对政府土地拍卖的竞价，以及其他数据集合进行分析比对，研究发现，2010至2014年间，新加坡土地市场可能存在内幕交易。

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研究报告认为，这是新加坡最早发现土地市场存在内幕交易证据的文件之一，并表明内幕交易会对周边其它房地产造成负面影响。

艾格华教授在接受媒体采访时指出，“虽然法律没有禁止信息共享，但财政收入主要依赖土地出让的政府必须谨慎对待开发商在高尔夫球场上的行为，以确保土地拍卖市场具有竞争性。”

“如果双方在同一个高尔夫球场上进行信息交流，他们可能更了解对方的竞标策略……双方都选择竞标表明他们同意对方的估价。因此，他们的估价更有可能接近（土地的）真实价值。”

教授简介

Sumit Agarwal | 艾格华

新加坡国立大学刘德光杰出讲座教授

商学院金融系主任

美国·威廉康星大学经济学博士

研究领域：房地产金融、行为金融学、家庭理财、金融法规等

艾格华教授认为，“因为活跃投标人的利润高度依赖于土地招标结果，他们更有可能与其他投标人分享真实信息，因为分享虚假信息可能会受到其他投标人的惩罚。”

因此，“只有在宣布土地招标之后，开发商的高管一起打高尔夫球的频次才会增加。”

他还表示，过去在金融机构工作的时候，就一直对社交网络的形成很感兴趣，当时他观察到，很多交易通常是在高尔夫球场上进行。

而他在此前一项关于职场女性所面临的“玻璃天花板”的研究中也发现，会打高尔夫球的女性更有可能爬上职场阶梯。

NUSBIZ综合整理编译

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