「新加坡购房指南」该买期房还是该买现房？

外国人在新加坡只要有护照，只要不是政府组屋（HDB）和有地私宅（除了Sentosa Cove）无论你是否来过新加坡，都可以在这里置业。房屋贷款也是购房者的一大心结，那只要能提供所在国的工作和收入证明，外国人同样可以在新加坡本地的银行申请最高70%的房屋贷款。然而在新加坡有收入的外国人，只要收入达到要求，就可以申请到最高75%的贷款，贷款期限最长30年。因为新加坡银行的利息特别低，所以即使是手上有闲钱的人也宁愿贷款。

买房的时机

每次降温政策的出台，伴随的都是一段市场冷静期，买卖双方都需要时间观察和评估市场。每个时期都有着急出手房产的卖家，也许是他们的经济有什么问题，或者是他们看中了其他热卖的楼盘，又或者是孩子教育、移民、离婚等种种原因；如果是已经购置私人住宅的人们想购买政府组屋，则需要在6个月之内抛售现有的房产。。。

7月18日的《联合早报》报道：新加坡财政部，国家发展部和金融管理局联合声明，“7月5日出台的降温措施，目的不是要拉低房价，而是要调节房地产的周期。”可是你可知道7.18新加坡调高购房买家税和下调房屋贷款额度的新政是当天傍晚6点发布，当晚12点即可生效呢？不仅是楼市的各位买家卖家，连开发商都被杀了个措手不及。

参考以上政府的声明，只要价格和2017年的成交价差不多，就可以考虑进场。不然等到市场适应了新政策，再进场可能就迟了。买房只有更迟，没有最迟！机智的买家或投资家总是在危机中洞见先机。

地点选择

地点要兼顾投资和自住，目前自住的单位，将来也可能出租；现在是出租，将来也有可能自己住。交通和生活便利是选择地点的关键。建议考虑步行10分钟之内到地铁站的公寓，这样上班或上学都比较方便。新加坡陆路交通总蓝图提到，2030年地铁网络会延长至360公里，地铁站增加100个左右，每十户家庭就有八户，只需步行不到10分钟就能到达地铁站。租客通常没有驾车，不靠近地铁站的房子，相对不容易出租，租金比较低。公寓附近最好有学校或超市，增值空间也会变大。新加坡有5大区域 ，大部分居民习惯活跃居住在熟悉的街区，所以很多时候购置新房仍会选择在那片区域。

买房贷款

新加坡的贷款利息比中国的定期存款利息都低，目前固定2年的贷款配套，年利息是1.95%, 固定3年的贷款配套，年利息是2.08%，2年或3年之后，再选择当时市场上最优惠的贷款配套。因不同银行而异。

建议有意向申请房贷者先去各大银行了解后，先申请到银行的贷款获得批准,然后才放定金买房，这样就避免贷款不批准或贷款批准额减少的风险。虽然新加坡购房流程中会给予买家2个星期的时间与银行确认贷款，但是凡事还是要提早规划为好。

银行的房贷有三种：1，和基准利息挂钩；2，和银行内部的利息挂钩；3，固定利息。前2种都属于浮动利息。第3种的利息最高。新加坡的贷款利息跟随美国，预计美联储今年还会加息，建议选择固定2年或3年利息的配套。

新加坡寸土寸金的地方，不管是投资还是自住，期房现房又该如何抉择？它们分别的优势又有哪些？

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新房优势和流程

1) 按工程进度付款（Progressive payments）

新公寓的付款按照工程进度收取购物款项，简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项。这也是期房的一大好处，可以缓解很多买家的经济压力。同时这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担，意味着如果贷款比例达到80%的话，购买者可以更轻松的以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。根据下图中房屋进度收款，在工程初期，举例$100万新币左右的房子月供刚开始才$300-500每月，随后才根据工程进度增加，房子月供才慢慢增加。这也是很多买家比较理想的一个状态，当然有利有弊。新加坡目前大部分期房都要到2021-2023年才能交房。对于想在房产市场快进快去的投资者而言，甚至可以考虑在TOP（项目获得临时入伙证，意味着可以准备入住）之前进行转售（如已持有该房产超过4年，无需缴纳卖家印花税）。

2） 完善的质量保障

如同购买新车一样，经销商会提供购车者一个保障期，保障期内的维修全权有经销商负责。在新加坡购置新公寓，一年内如有任何质量问题或瑕疵（室内），开发商会全权负责维修工作。这也是在购买新房时才有的优势，而购买转售房则以交房时的质量为准，没有额外的保修期。

3）崭新的房屋

那些有初房情结的人们，在选购房产时偏向于选择一手房，这也意味自己将会是房产的第一任主任。对于屋内的每一个细节如橱柜、内饰、电器等都会要求处于崭新的运作状态。在没有前屋主的房屋里生活能够给他们带来心理上的平静。同时买转售房时，因为转售房的过去和故事无从知晓，有时候买家看到房价明显低于市场价格的房源，就会去担心房屋出过问题，这种现象就如同买二手车。而对于选择新房的您而言，这样的担心完全不存在，也不会在购房时多一丝烦恼。

4）新公寓开发商提供诱人折扣

新加坡政府严格要求房产开发商必须 在买地后的5年内卖出所有单位，若不能再限定的时间内售罄全部单位，否则就要付地价15%的额外买家税。对于今年新政的出炉，很多开发商被迫让利出售，想尽各种办法、理由为购房者提供购房优惠，例如早期购房优惠、VVIP优惠等等。所以开发商在合格证书条例证书快到期前，大部分开发商会明智的决定给予购房优惠，例如之前的D’Leedon（丽敦豪邸）和The Interlace（翠城新景）直接提供高达15%折扣，促销的价格就很有吸引力。在乌节路的高档项目Admore Three在提供15%折扣后，很多买家直接入场购买。因此，当有房产经纪人提及这一方面的信息时，建议想买房的您可以重点多多了解。

5）多样化的房型选择

在新项目的开售当天，总会出现车水马龙的一面。而有一个原因可以解释为什么每次会是这个场景，排在队伍前列的购房者在房型、位置的选择上有更多的机会。而后来的购房者，则只能在前面购房者挑选剩下的单元中尽可能的选出自己满意的户型。而且，当您看转售房时，只能看市场上屋主放出来在卖的房子，选择相对有限，虽然面积相对较大，但新房的面积则相对紧凑些，主要是开发商从控制总体房价的角度考虑，希望买家可以承担得起。所以如果你下定决心要某一种类型的住宅单元，提前抢在新公寓开盘前去排队值得认真考虑。

6）精装修公寓

新加坡的公寓有一大特点就是精装修，不像国内是毛呸房。在新加坡，每一个新开公寓的开发商都会负责精装修，由于优质的社会信用体系，实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是一比一的比例做出来的，对于购买新房的购房者而言，无需在装修上进行再投资。 当你入住时，墙面已经刷好，卫生间装饰豪华，厨柜，炉灶，油烟机等都已就绪您只需额外购买家私即可立即入住。甚至开发商会为购房者在大理石和瓷砖上提供奢华的选择。相反，如果购买转售房，一般房龄若在5年以上，花费额外的时间和金钱去翻新则不可避免，除非原屋主已自行做过翻新。

7）更与时俱进，与时偕行的设计

在新起的各式新项目中要想夺人眼球，外观设计最直观。不仅是外在，新建房屋的内在也会采用建设标准如安全、防火、环保、采光等方面，设计师与建筑公司都会与时俱进，与时偕行的设计，让新房设计更加时尚新潮、更加绿化环保、更加有吸引力。新加坡建屋局会给符合绿色建筑标准的公寓发放标识奖，这一奖项也可以说是房产界的一座小金人了。但是对转售房而言，几年前的房屋建设标准已经落后，几乎没有改进措施去达到新规范的要求。以建设材料为例，随着科技发展，为新建房屋提供更好的隔热性能、防火性能和隔音性能，这些是老旧房屋永远不可企及的。

根据个人不同的情况，即使新房再好也会有买家选择转售房。而转售房的优势在购买房产这一方面上，也是独占优势的。

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转售房优势和流程

1）潜在的租金收入。

买二手房可以在交房后立刻全部或部分租出获取收益，缓解贷款的压力甚至有些收益很好的二手房不止能抵房贷还能赚取额外收入。对于有资金压力的购房者而言买二手房也会相对压力比较小，甚至若能够幸运遇到有租约的房屋，则房屋出租的中介费都已经省去了上千的费用。

2）单位面积售价更便宜

对同一个地区的二手房而言，通常转售房的单位价格以每平方尺计算，都会低于新房的单位售价。虽然在新加坡一般来说5到8年以上的新公寓通常拥有更大的室内面积，但是考虑到相对便宜的单位面积价格，同样的预算，可以买到更大的二手房，当然二手房售价似乎便宜一些的主要原因是房屋地契有效年限缩短打折后的结果。有很多居住在政府组屋的居民习惯了比较大面积的单位，所以在选择第二套房产时会偏向于转售房。

3）眼见为实的安心

相比于只能幻想于新房交房前的样板间，二手房最大的优势在于可以真实用五官感受到房屋内部设计、设施及维护情况，周围居住的邻居，也不用猜测早上的太阳在哪个方向升起，夕阳的太阳在哪个方向落下。是否有西晒或者说西晒的直晒角度到底是多少？ 除了直观的感受，屋内更多的细节可以通过更为仔细的检查保障质量的完好。相反购买新房时，无法直接五官感受房屋的细节更无法去评估西晒的具体角度是多少。因此，购买二手房不失为一个消除所有不确定性的明智之举。

4）无延期交付的风险

买卖二手房不用多说，属于一手交钱一手交房的实物买卖，而购买新房，换句话就是购买了期房。因此无论风险多小，就会可能面对开放商因为种种原因不能在承诺交房日交付的尴尬处境。小则延期半年，增加租房成本或者拖延计划。当然你可以不相信这样的情况会在新加坡发生，因为政府在这方面的监管非常严厉，开发商都是垫资建房的。另外，房屋购买者通常分为两类，一类想通过快速出租房屋收取租金收益，另一类则希望资产不断增值。因此对于第一类购房者而言，购买二手房能快速的达到收取租金偿还贷款的目的，而对于第二类购房者而言，新公寓往往在建成后，一般来说会有一定幅度的增值。真的是萝卜青菜各有所爱，可以找房产经纪进行深度的财务规划以及市场分析。

总而言之，购买人生第一套房产对所有人而言，都不是一个容易的选择，需要长时间的计划、认真的讨论思考。新房和转售房各有利弊，不同需求的购买者可能会有不同的倾向性，希望以上种种利弊分享，能够给计划或正在买房的您提供参考！以上也提到在新加坡有收入者可以申请到高额房屋贷款，拥有新加坡工签不仅可以帮你贷到款还能成为你的长期居留新加坡的身份，可谓一举两得。

部分内容来自singaporeyan

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