新加坡法务| 房产去名相关税务法务问题

新加坡房产去名和中国去名不一样，本文简单介绍一下新加坡房产去名的几个重点问题：

夫妻共有一个房产，如何过户给其中一方？

由于新加坡第二套的额外印花税，很多此类情况会选择做现有房产Decouple，把房产过户给一方，这样另一方可以名下无房产，享受首套购房的税务优惠。

Decouple有两种方式：Gift赠予 or Part Sale部分销售（类似把一半的股份卖给对方）。由于Gift 不能有贷款，而且Gift如果5年内破产房产会被收回，所以很少有人会通过此形式转让。Gift可以通过查title deed查证，会在title deed上存证17年之久，会影响cpf和贷款。所以Gift非常不推荐，基本上出于税务问题去名的肯定是通过Part Sale的方式去名。如果不是出于税务考虑，而是纯粹想赠予的话，最好写遗嘱，通过遗赠继承的形式，这样既没有税费又没有Gift相关的各种问题了。

房产去名需要一个律师还是两个律师？需要多久时间？

Part sale 要找两个律所，（注意ssd，比如丈夫一半转给妻子。这一半在接下来三年内有ssd）。丈夫签了s&p agreement时候就视为已经dispose名下房产（bsd也是那时候得交了），可以去再买新房产了。整个过程有贷款大概需要10周时间，没有的话2周时间。

如果夫妻共同拥有两套房产，其中一套去名的话税费怎么算？

注意，就手续上而言，第一套按Part sale去名的时候新加坡公民自动归首套房产交易，但是PR的话会默认第二套交易，需要申请remission来按照首套交易。而第二套如果去名的话，无论新加坡公民还是永久居民， IRAS税务局默认是第三套按15%算额外印花税，需要apply for remission来得到12%（第二套）的额外印花税政策。

房产去名交易需要真实出资吗？

需要，房产去名交易需要注意两点：1需要show funds 2answerable to bank and iras。也就是要按正常交易流程操作，包括夫妻一方把cash order交给另一方，交易流程可能被银行和税务局审计询问细节。

房产去名后如果离婚的话怎么办？

房产去名后所有权就是其中一方了，另外一方从财产所有权上面没有任何可以争议的权益。但是如果离婚的话且此房产是夫妻共同财产的话，（婚前资产不是婚姻共同财产）还是可能得到部分补偿，具体咨询我们离婚律师。

注意，新加坡婚前资产不是婚姻共同财产。继承的资产也不是。婚后买的，即使没有付钱，也可以claim indirect contribution。

另外，离婚转让房产是没有stamp duty的。

房产去名后如果出车祸昏迷或者去世该怎么办？

大部分夫妻买房是以Joint Tenancy形式，去世过户不用去法院，直接归另一方所有，最为方便。注意，此类形式的不动产，在遗嘱中需要夫妻一起do a mirror will，也就是一起写清如果对方去世或双方同时去世的话继承给谁。如果没有遗嘱，双方同时去世则归于年轻那方，并按照法律默认顺位继承。（P.S CPF和保险可以指定受益人则无此问题）

去名后如果房产持有者昏迷，那么他的所有银行账户会被冻结，房产也不可以出售，只有做了LPA永久授权书的情况下，授权人才可以替他处理其资产。我们公众号普及了很多次WILL和LPA只要几百块就能避免大麻烦。

去名后如果房产持有者去世，新加坡继承手续是有遗嘱的话做Lop（2个月），没有遗嘱则需要做Loa需要4个月。Loa完成后需要executor开一个estate account, 然后所有钱必须进这个账户。注意，如果没有遗嘱，需要6年内办理好继承过户事宜，超过6年后不能直接转售了。需要向银行申请court order(需要3个月时间)才能转售。

朋友一起买房如何去名？

首先我们提醒朋友一起买房一定要明白其中风险。共同买房一般是以Tenancy in common形式。如果其中一方出于主观或者客观原因（比如昏迷）无法出售房产的话，另一方也完全没有办法。此外如果一方意外去世，则贷款会成为问题，且继承者未必想保留此资产。

所以朋友共同买房，建议在有条件下尽早过户卖给其中一人。去名也是按照part sale方式操作。