新加坡住房模式的借鉴意义

改革开放以来，我国的住房租赁市场飞速发展，国内的住房租赁制度却总是滞后于市场。尤其是住房制度，以学习模仿海外为主，国内大部分城市的住房制度均效仿香港，房屋主要作为商品房建设和销售，仅有小部分廉租公寓等供应。

香港模式的运用促进国内房地产行业的快速发展，也带来了房价的暴涨，这抬高了普通劳动者的生活成本，阻碍了城市新增劳动力的流入，不利于城市经济的全面均衡发展，这困扰著很多城市的管理者。以深圳为例，经过改革开放四十年的发展，深圳已经成长为现代化的国际大都市，但近年来房价暴涨开始影响这个城市的活力。2019年开始，深圳推出一系列住房政策，摒弃了遵循近二十年的香港模式，开始学习新加坡的相关住房补贴模式。新加坡的相关住房模式开始受到人们的关注。

总结而言，新加坡的住房模式主要有以下特点：

一以组屋为主、自有为主的住宅供应制度

新加坡房地产市场采用政府组屋为主、市场化的私人房地产为辅的双轨制度。

1、对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅； 2、对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，其中对占居民总数5%的最低收入者（家庭收入1,500新元以下）供应廉租屋（Public Rental Scheme）。政府组屋以土地资源紧缺的国情为出发点，并考虑中低收入家庭能够负担为前提，开始主要建设42-70平米的小套型住宅；之后随着经济发展和居民收入提高，才逐步加大套型，因此近20年建设的主要是50-125平方米套型的组屋。

产权结构上，以居民自有住房为主，租赁市场为辅。新加坡自有住房比例高达90.9%，租赁市场占比极小。新加坡是典型的高住房自有率国家，建国之初李光耀领导的新政府秉持“有恒产者有恒心”的理念发展住房市场，积极推进“居者有其屋”计划，通过低价供地、公积金贷款等方式支持居民购买住房。只有水平极低的新加坡公民或短暂旅居新加坡的外国人通过租赁满足居住需求，占比低于10%。

二中央公积金为主，商贷为辅的住房金融制度

新加坡中央公积金制度建立与1955年。1968年，“居者有其屋”计划开始实施，公积金开始用于购买组屋，1981年范围拓展至私宅。发展至今，中央公积金制度已经全面覆蓋养老、住房、医疗、家庭保护、子女教育等，成为综合性的社会保障制度。

中央公积金制度具有强制缴纳，覆蓋广泛等特点，且一套房屋仅支持一种贷款形式，因此历史上的公积金贷款比例较高。

1、强制缴纳，缴存比例高。《中央公积金法》明确规定，新加坡所有公民和永久居民，不论是雇员还是雇主，都必须按月强制缴纳公积金，任何人不得拒绝或延迟缴纳，否则需如数补缴且加罚利息。除购房及部分投资外，公积金存款只有在雇员退休后才可动用，会员无权决定公积金存款长短。而缴存比例一度高达50%，目前稳定在37%（雇员20%，雇主17%），远高于香港的10%和内地24%。 2、覆蓋人群广，保障项目全。截止到2017年底，中央公积金的人群覆蓋率已经达到95.3%，同时覆蓋退休、医疗、住房、家庭保护及资产增值等多个领域。截至2017年底，新加坡中央公积金账户合计余额3595.1亿新元，占当年GDP的80.4%，其中普通账户占比35%，特殊、医疗及退休账户分别为25.7%、24.9%和14.4%。

受益早期的中央公积金制度，新加坡80%以上的家庭已购买组屋，但近年来，由于非居民数量增加和商业银行的低利率环境，金融机构按揭贷款占总贷款余额比例越来越高，也成为新加坡居民购房贷款的重要渠道。

三土地制度方面以国有为主，且无土地财政

1、政府可强制低成本征地。根据新加坡1966年颁布的《土地征收法》规定，当某一土地符合以下条件即可被政府强制收归国有：（1）公共利益需要；（2）经国家发展部部长批准的任何个人、团体或法定机构为公共利益，需要征用为某项工程或事业所用；（3）作为住宅、商业或工业区加以利用。由于“公共利益”范围较广，政府强制征地权很大，这是新加坡国有土地大幅提升的关键。 2、政府不依赖土地财政。税收和投资收益是新加坡政府的重要收入来源，占财政预算收入比例高达90%，为政府提供了充足的财政支持。同时由于新加坡国土面积仅721.5平方公里，多年的开发也使得国有土地；利用率高达82.4%，土地资源极其稀缺，不具备卖地的条件。

新加坡始终以“居者有其屋”为目标，在住房制度发展的半个多世纪从未动摇。在住房供给体系方面形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供给体系，满足不同收入阶层住房需求，解决了自治初期的“房荒”问题，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。

深圳与新加坡类似，土地资源也非常有限，同时深圳拥有众多的高科技企业，财政收入并不依赖土地销售，因此，深圳的管理者勇气和事例去做出改变。目前，深圳的经济总量已经超过了香港，采用新加坡的住房模式也为国内房地产发展道路开辟了新的方向。

- END -