岛屿开发新模式！这一次，全广州看大坦沙

岛，在中国文化的意象中，是一种充满着远方、浪漫与神秘气息的地方。

但在广州，它随处可见，而且是寸土寸金的中心城区。

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广州，城央有岛

广州，是一座用水做成的城市。

西江、北江、东江不远万里，奔流而下，汇聚于此地，成就了这座城市三江汇聚、水网密布的地理奇观。

更神奇的是，在广州城央的山水丘壑之间，密布着被珠江水系切割出的一个个江心小岛。二沙岛、海心沙、琶洲岛、生物岛、小谷围（大学城）、金沙洲、大坦沙岛、洛溪岛、南浦岛……

这些江心小岛就像珍珠一样散落在广州城央，璀璨夺目。

“五羊城下十洲通，楼阁宵涵蜃气空。”清代诗人黄任在《珠江夜泊》中这样赞美道。

像这样水网纵横、遍地岛屿的城市形态，在中国一线城市中，仅此一例。

然而，对这些江心岛屿的开发和利用是一个难题，就目前开发的几个岛屿来说，都不是太理想。

例如洛溪岛、南浦岛都是有住无产，交通拥堵、配套紧缺，被调侃为“睡城”；

生物岛正好反过来，属于有产无城，岛上缺乏居住与生活配套；

二沙岛有城无产，大学城有学无产，而且二者都是高档富人区，普通人望尘莫及。

迷茫之际，有一个岛，让人眼前一亮。

那就是这两年大热的大坦沙岛，正在尝试一种新的岛屿开发新模式：整体开发、产城融合。

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大坦沙的前世今生

大坦沙岛位于广州市荔湾区，周边是人口稠密的中心城区。

它的位置在这里↓

大坦沙岛周边寸土寸金，距离沙面约3公里、越秀公园约4公里。

全岛总面积3.55平方公里，拥有长达8.7公里的江岸线，是广州中心城区珠江前航道的第一大岛。

全岛具有得天独厚的生态环境。“江山胜景描难尽，丝雨晴烟看双桥”。这是上世纪60年代，广州人记忆中的旧羊城八景“双桥烟雨”。

而大坦沙就是这“双桥烟雨”的C位。横亘在珠江东西两支流上的珠江大桥，分为东西二桥，中间便是大坦沙。

昔日珠江大桥通车，岛上绿树成荫，每逢细雨纷飞时节，白鹅潭与珠江相望，烟雨朦朦的景象，常引人驻足赞叹。

但随着时代变迁，大坦沙岛上逐渐只剩下旧工厂、城中村。岛内房屋破旧无序，医疗、卫生及消防等设施不足，昔日双桥烟雨之景不再。

改变发生自2009年，为彻底改变大坦沙岛的现状，广州市、荔湾区两级政府遵循省、市“三旧”改造政策，启动大坦沙岛更新改造计划。

按照《荔湾区大坦沙国际健康生态岛产业规划》，大坦沙岛将是广州中心城区唯一一个做到“产城融合”的江心小岛。

规划表示，大坦沙岛产业定位为医、疗、研、养、游全产业链的高端健康生态岛，到2030年，建立功能完善、无缝衔接、自然和谐的国际高端健康医疗服务基地。

围绕服务国际市场和粤港澳大湾区健康医疗需求，以中科院院士钟南山领衔的广州呼吸中心、国际高端医疗服务为核心，带动康复医疗、第三方医学检验与影像等六大产业发展，打造覆盖全生命周期的国际高端医疗服务中心、岭南特色的医养结合休闲胜地。

据此，未来的大坦沙将长这样↓

图为大坦沙项目的规划效果图

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华丽转身

大坦沙岛总面积3.55平方公里，接近三个二沙岛的面积，是广州市首个打破权属界线、探索连片集约改造的试点项目。

在这样一个江心大岛上搞整体开发、产城融合，是一个非常浩大的工程，广州之前也没有这么干过。所以，这样一块宝地，选择谁来开发，十分考验政府的眼光和决心。

2009年，全岛改造开始由荔湾区政府牵头，引入新加坡凯德集团参与合作改造，并列入“新加坡广东合作理事会”重点项目。

凯德，以擅长整体开发、产城融合为著称，其在全国各大城市打造的来福士广场，被认为是整体开发、产城融合的典范。

位于重庆渝中半岛的来福士广场

在广州，由新加坡主导规划、凯德参与全面合作的中新（广州）知识城，同样是城市整体开发、产城融合的样板。至于新加坡本身，更是全球闻名的花园城市，在打造花园城市、生态城市方面有着丰富的经验。

毫无疑问，作为新加坡头部地产集团的凯德，此次进驻大坦沙，给市场传递出清晰且具体的信号：原本旧工厂密布、环境“脏乱差”的大坦沙地区将变“国际化花园岛屿”。

高手总是不走寻常路。凯德来到大坦沙，思路和很多开发商真的不一样。

最近，我们就到大坦沙岛上转了一圈，就发现由凯德斥资打造的中轴线河涌景观示范段已经完工了。

以下是河涌景观的俯瞰图，顿时有一种小桥流水、鱼翔浅底的清新感↓

图为中轴线河涌景观示范段俯瞰图

这个改造速度是杠杠滴，要知道，就在7个月前，这个河涌还是这样的↓

图为中轴线河涌景观示范段，改造前

再从微观角度，看看改造后的样貌↓

图为中轴线河涌景观示范段，改造后

就在半年多的时间里，昔日狭窄的河涌、管线密布的河岸、破损的马路已经脱胎换骨，变成了蜿蜒曲折、水清草美的城市景观带。

据介绍，这条景观带的总面积7.2万平方米，绿化覆盖面积3.5万平方米，绿化率占比近50%，其中示范段河涌长约900米。

这900米长的河涌，精致别致，层次多样，堪称一步一景。

比如河涌两岸种植了朴树、乌桕等景观大树，和凤凰木、紫花风铃木、大腹木棉等各种开花乔木，最大程度实现了常年浓绿有花。

更用心的是，整个河涌采用的都是斜坡立面。一般河岸改造都是垂直立面，比如珠江前航道，而斜坡立面的层次感、亲近感、趣味感都要好得多。

随便挑一个角落，你get到了么↓

图为中轴线河涌景观示范段

不过，斜坡立面的成本更高，需要花的心思也更多。从这个细节足以看出凯得的改造是很用心的。

更让人惊喜的是，这个河涌景观带还只是打了一个样，未来3公里活力轴、8.7公里环岛景观带建成后，到那时，就真的是国际花园岛屿了。

当然，凯德要做的事情，远不止于河涌改造，全岛常用的公建配套几乎都交给凯德来建造了。

目前，大坦沙岛上的门户地区景观提升、环岛景观示范段建设、双桥路西段道路及周边景观提升工程，以及最受关注的沙面小学大坦沙校区等一大批公建配套建设项目已相继完成，城市功能和空间面貌焕然一新。

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广州岛屿开发新样本

看到这里，大家有没有发现？凯德在大坦沙的这种开发模式，和很多新城的开发都不一样。

传统的开发模式是怎样的呢？先通过卖地盖楼融资，然后等到房子卖完了，再去修公园、建学校。

广钢新城就是一例，住宅项目都快卖完了，但中央公园还没有开工。

这种开发模式的弊端是，人都住进去了，公建配套还没起来，导致片区很难成熟，容易变成“睡城”。这种开发模式叫什么？地产先行。

但大坦沙的开发模式不一样，很多房子还没开始盖，但公园、学校、路网都已经建起了。

下面挑几处岛上的街区景观，大家感受一下↓

图为大坦沙环岛景观示范段

而且，时隔多年，大坦沙再现“双桥烟雨”美景↓

图为双桥路西侧及周边景观

以下是大坦沙岛门户地区景观↓

图为大坦沙岛门户地区景观

这个模式的优点是什么呢？片区成熟快，居民在收楼之日，就可立马享受到现成的配套，容易实现“产城融合”。

我们可以把它称之为配套先行，或者是公建先行。

从经验来看，公建先行的开发模式，对产业的吸引力比较大。珠江新城、琶洲都是这种开发模式。

因为住宅可以赌未来，但产业一定是看眼前的，如果没有肉眼可见的配套，产业是不会来的。

正因为如此，大坦沙的产业建设要比很多江心小岛做得好。例如，由钟南山院士领衔的广州呼吸中心，就看中了大坦沙。

有分析认为，以呼吸中心这样的重量级医疗机构为依托，未来的大坦沙将汇聚生物医药上下游产业链，打造世界一流的国际医疗健康城。

可以说，有凯德正在践行的“公建先行”，有医疗产业的上下游进驻，有地铁的开通，有凯德高品质的住宅开发，大坦沙的“产城融合”已经肉眼可见。

值得一说的是，“公建先行”这种开发理念虽好，但很多企业干不了，或者说根本不愿意干。为啥？这对企业的资金实力、开发能力、社会责任感，都有很高的要求。

以大坦沙为例，目前凯德在全岛投入的开发建设资金已达90亿元，如此巨大的投入，和长期主义开发理念，一般企业想都不敢想。

毕竟国内房企一般实行的是是“高周转”模式，很少愿意接手如此长周期的开发。

在此意义上，凯德坚持“公建先行、产城融合”的思路，以造城者角色参与大坦沙开发，可以最大化地挖掘岛屿开发的产业价值。因为只有公建先行，产业进驻才不会有后顾之忧。

目前，大坦沙上的广州呼吸中心即将开始运营，届时会有医疗健康领域的高端人才批量进驻，而高端人才对公建配套的要求比较高，这给大坦沙开发的速度、品质都提出了非常高的要求。

众所周知，凯德在城市综合开发、商业运营、产业引进、人才服务方面都有着丰富的经验。由凯德来负责整个大坦沙岛的整体开发，确定性、可靠性都有保证。

随着大坦沙与凯德的融合越来越深，相信它会成为广州岛屿开发的一个样本。

以后，广州的江心小岛，就不仅仅是“睡城”或者富人区，而是集宜居、宜业、宜游于一身的理想新城。