新加坡社论，一定要预防本地金融韧性带来的房地产泡沫

全球遭受疫情重创，经济复苏充满不确定性，但各国房地产市场仍然反应强烈，房价不断上涨，这究竟是利好还是泡沫？近期小编会不断跟进一些新加坡本地金融报告给我们带来哪些购房提醒？

尽管新加坡仍然处于新冠疫情带来的冲击，本地的各行各业以及家庭的财务状况总体仍然保持韧性。金融管理局的压力测试结果显示，新加坡大多数的上市公司与家庭有足够的缓冲，能应对利率上升与收入下跌的冲击。

该报同时指出新加坡的金融韧性归功于过去积累下来的财富，疫情期间政府积极为国民推出各种援助政策，近期的经济复苏以及新加坡宽松的金融环境。不过，在良好的大环境下，还应该要时刻防止疫情所带来的各种不确定性，本地的中小型企业的财务状况远比大型企业更加脆弱。

最值得关注的是新加坡本地家庭债务正在逐渐加大，它们占据国内生产总值的比重，在今年第三季度达70%，比疫情爆发前的2019年第四季度高了3个百分比。这期间国内生产总值下跌了0.6%，但是家庭债务上升了3.7%，而房贷占比2. 4个百分点。这样以绝对值来计算，本地家庭的债务在过去的一年里增加了6.8%。家庭债务风险可能会比疫情带来的风险更高。

房贷是让家庭债务走高的主要原因，由于房产在家庭资产约40%，而房贷占家庭负债多达75%，因此金管局呼吁新加坡民众在买房的时候不要盲目，要谨慎思考有无偿还能力，或者是如果家庭主要收入受到影响，是否有资金可以支付3-6个月的房贷。另外负债率较高的家庭也应该尽可能地预留出足够的财务缓冲，以便在宏观经济条件突然变得恶劣时减缓负债压力。

自2020年疫情爆发以来，本地私人房地产价格累计上涨8.7%，超过了GDP的5.3%增长，而平均成交量也比2017-2019年高出了近20%。疫情完全没有影响到国人买房的热情，而新加坡的金融韧性以及房地产市场的供需失调，可能会进一步吹涨房地产市场的泡沫。

2020年第三季度本地家庭的净财富相当于GDP的4.4倍，到了2021年第三季则上涨至4.6倍。此外，本地家庭的流动资产（包括现金与银行存款等）超过了债务，因此在应对收入下跌与利率上涨的冲击下居于显著的缓冲。金管局对此也做了一项测试，结果显示即使每个家庭收入比疫情期间下跌10%而利率上升2.5个百分比，一般家庭还会有能力偿还。

截至2021年9月，新加坡未售出的新私宅达1万7100个单位，比去年低了35%，接近2017年的1万5100个的历史低点。疫情期间，本地建筑业受到人力资源紧缺的严重影响，导致供应量减少，在此环境下购房者出现恐慌抢购新宅各界哄抬价格，造成了房地产市场的火爆现象。此外，私人住宅的租金在年第四季度到今年第三季显著上涨7.1%，计算下来房贷的利率目前仍处低水平。

然而，潜在买房者不应将低利率视为长期发展目标。其实，经济重启以及全球供应链中断，已推高了通胀与加息的预期。美联储表示，它将加速削减购债的步伐，这被视为利息上升的前奏曲。由于房地产价格上涨了不少，买房者的房贷负担也跟着提高。疫情持续反弹，经济复苏之路崎岖不平，也不全面。国人应准备足够的应急流动资金，避免过度的房贷而成为房子的牺牲品。