新加坡人人有房住是如何办到的

在香港和台湾的年轻人，如果被问到当前压力最大的事情相信不少人的答案都是买不起房，在台湾如果你想在工作机会最多的台北买房，房价所得比将近16，也就是要花将近16年的所得才有可能得到自己的家。而香港更夸张到24全球负担最重的住房市场，因此不少人会埋怨，难道房价真的是无解难题吗？这时代的年轻人注定要这样困扰下去吗？

对于这个问题，其实新加坡早早就提出了他们解答。在这个人均所得比台湾高出27000美元人口密度全球第三高的地方却没有发生房价增长的状况，房价所得比是让人羡慕的4.7。房屋自有率超过九成，让人不禁好奇它们到底是如何办到的，闻名天下的组屋真的有如此威力吗，以下就带大家来看看新加坡是如何达到人人有房住的理想。

我们先来了解一下新加坡住房的样貌。基本上新加坡的住宅可以可以分成组屋HDB和私人公寓以及少量的完整产权住宅，HDB可以理解成为社会住宅，就是政府出资建造的公共房屋对于卖方有资格上的要求，只有将要结婚的公民或超过35岁的单身者才可以申请组屋，一方面可增加每户人数，一方面还能促进国民结婚的欲望。另外当你买下组屋的时候，其实买到的并不是完整的产权，而是类似地上权的权利，土地的所有权是新加坡政府，买方拿到的是99年期限的地契使用权。一般人买房子几年后可能会想换房。不过在新加坡如果是买组屋规定必须持有五年以上才能出售，如果想买第二套拿来出租当房东，很抱歉一个核心家庭也就是夫妻只能买一套。

至于市场上有哪些组屋呢？其实就跟一般房地产一样，有新成物和二手屋，不一样的地方在于新城物的价格是由政府制定，而二手屋这会因为地段，屋龄等这些因素而有所波动，就我们询问当地人的看法一般来说新祖屋很便宜，但在10年内的二手组屋假如地段好货，格局好，价格就有可能会上涨，而当超过十年甚至20年便跌回低价，不过也不会崩跌而是卡在一个地点。之所以房价相对港台来说稳定，是因为地上权包含了住宅时间成本的概念，99年的使用期和过了十年后的使用期是不一样的，当99年大限一到房产价格就会归零被政府回收。假如拿台湾来对比，一堆市中心超过40年的房子房价却维持天价，就是因为使用时间成本因素占比很低。

除非房子真的破烂到一定程度，否则就算是老房子要是精华地段，再吵吵都更议题，年轻人也很难买得起，另外一种是私人公寓是私营开发商建造会有一些游泳池，健身房之类的公共设施，比起组屋来说较为舒适。基本上有99年，999年和永久地契。最后一种是由完整权的豪宅，最近期的价格市场超过1400万美元，不过数量相当少。

从房产市场的面貌，我们可以大致找出新加坡房价相对各国平稳，比较没有炒作的原因了。首先是组屋和私宅的分配比例，以数量来说组屋占了市场上的70%以上差距相当悬殊。为何这样可以抑制房价呢？原因跟土地的所有权人是政府有关，也跟公司有关，今天你买的房子之所以涨了，代表有人愿意用高价去承接你的房子，但是新加坡房子是有时间使用成本的，买家不会愿意买下屋龄太老的房子，而新房子价格又不会太贵，以至于供需不会极端失衡，至于私有房产市场面对的对象是富豪，基本上跟整体房市是脱钩的。换句话说新加坡政府鼓励的是自住，而不是把房子拿来投资，当多数人都能满足自住需求后，自然少了许多操作空间。

第二个原因是政策在新加坡自助税率是4%，其他则为10%。且如果所有人没有满五年后转售会被处以高额罚款甚至坐牢务。所以说制度面相当完整，不过当地人说新加坡今年房势还是有缓涨的趋势，这一原因可能跟热情有关，政府也有意出手打房。除了制度抑制炒房，让房价得益比较平稳。新加坡年轻人买的起房还有另外一个关键就是公积金制度，新加坡的公积金主要分为三个账户，一般、特别和医疗储蓄。

一般账户可以用来买组屋和子女教育支出，特别账户就是存退休金，医疗储备账户顾名思义就是应付生病状况。至于公积金的钱从哪里来答案是劳工薪资和雇主提拨。举例来说，一个35岁以下的劳工，可能要提拨20%薪资到公积金。顾住提拨10%多再以比例到三个账户。如此以来，买房的投契款就有着落了。

看完新加坡的房式样貌，接着来谈谈谈如何做到到今天这步的。早期在英国殖民时期，殖民政府就成立了新加坡改良信托局。主要工作负没有房住以及贫民窟的问题。这个单位就是专门盖组屋的机构，也就是HDB的前身，但在信托局的时代，虽然有组屋计划，但却无法根除贫民窟。一直到1960年，贫民窟还是新加坡严重的经济问题。

直到李光耀上台后才将这个英国殖民时代的旧制度发扬光大，最重要的一件事就是土地国有化，让国家成为大家的大房东依。1949年时新加坡有31%的公有土地，到1960年时有44%，来源时英国时期99年租期的土地到期。由此可以看出，英国的确帮新加坡现在的住房制度打下基础。到了1966年新加坡国会通过一项重要法案叫做土地征收法，只要是有利新加坡发展，无论是有利城市或产业的理由，政府就可以用合理价格收购私人土。从地方法案可以看出，这内容是广泛让政府比其他国家更有权利把私人土地收回国有。至于如何补偿新加坡的方式很简单，假如是贫民窟的旧屋那就一房换一房，但如果是新的土地，就是用政府开发前的土地来征收。

我们再把台湾拿来举例，住在台北的朋友都知道盖捷运就是地价上涨的保证，但如果在新加坡，政府的征收价格就是捷运涨幅之前的价格，后来为了对付土地价格上扬，新加坡政府甚至采用固定价格的模式，最终拿下全国九城土地。得意实现人人有屋住的政策，同时也拥有调控房势的力量，当手上有满满的土地后，下一步就是规划。成功的住宅规划是新加坡成功的另外一大关键。

新加坡土地规划之父刘太格，他在新加坡政府服务23年，是居者有其屋和花园城市两大愿景的重要推手。谈其他的规划前，先来说说一件奇妙的事情，刘太格在媒体专访里面说过，他早年曾经花8到9年的时间，每年都到香港学习公共房屋的政策，没想到现今成功的人不是老师香港，而是学生新加坡。

对于新加坡城市的规划的逻辑，刘太格说，他们的特色是在别人想到问题之前就先预测问题解决问题，而不是等待问题发生。这也是他们为何要到国外学习，之所以如此严谨这是因为新加坡很小，几乎没有犯错的余地。从他们的规划内容可以看出，一个国家的远见。像是以30到50年为单位，构想国家的发展愿景，人口规模和都市功能。另外也设定10到15年的短期规划方案，订定土地需求和使用用途。光就前面说的组屋，刘太格就对媒体说他可以讲上几个小时，从面积大小，房厅布局到窗户兼具间去全部都有科学数据作支持，没有一件事是凭空想象。咨询的专家跨足工程、建筑、管理和社会学。也是因为这样的规划能力才能布局99年的长远期限。

刘太格用一个比喻，他说如果有一只大孔雀需要100年的时间才能成长，就要做个100年的设计，而不是做一大堆短期规划。像是画了50只火鸡，这些火鸡放在一起也不会成为孔雀。综合以上来看，新加坡之所以能够达到人人有房住的目标，背后有它的历史因素，有政府强力执政的手腕以及规划者长远的目光。

那么，这样的住房方式有没有什么缺点呢？我们同样咨询新加坡居民很多人说便宜的组屋很难完全满足个人对家的想象，外观也很难说是美轮美奂，而且基本上无法筛选凝聚，但就我们这些为防所苦的外国人来看，仍在繁忙的生活中埋下自己的栖身之所，已经是最幸运的事情了。好了，对这个话题有兴趣的朋友不妨在下面写下有你们想法，我们下一期再见。