在新加坡，你的第一套房子应该如何选择？
尽管新加坡政府将组屋房价控制得很好，但是受疫情影响，房产市场供需不平衡，组屋房价已经连续一年上扬了。由于组屋是很多人在新加坡第一套房产的起点，近期小编周围已经有小伙伴忍不住嘀咕：等再过几年，组屋还能像现在这么便宜吗？到底是买组屋好，还是买公寓好呢？
在亚洲人的观念里，有了房就有了稳定的家。那么对于年轻人来说，第一套房产应该怎么选？都有哪些重要的衡量标准？今天小编就来与大家分享一下，喜欢的小伙伴记得点赞收藏哦~
一、可选方案
因为身份，买房政策和税收不同，所以买房选择也就大不相同了。以下是针对不同身份买房者推荐的购房方案：
外国人
外国人在新加坡只能买公寓，并且需要缴纳高达20%的额外买家税，所以小编其实并不建议大家买房！当然，如果你是土豪，不看重投资回报，只看重生活质量和资产配置，那么小编推荐选择市中心的高档公寓~
单身公民/永久居民
单身35岁以上的公民才能购买组屋，因此大部分单身人士只能选择公寓了。公寓的成本较高，所以如果家庭有条件可以考虑买比较新的一卧或两卧的小户型公寓，婚后继续持有收租或者转售。
永久居民夫妻
两人拿到永久居民的身份都超过三年，则可以购买二手组屋。当然，如果可以满足首付要求，也可以考虑购买公寓。
夫妻至少有1人是公民
家庭月薪低于1万4千新币的可以考虑买新组屋（BTO），低于1万6千新币的可以考虑买执行共管公寓（EC）。如果月薪已经超过了限额，但是预算有限，可以考虑二手组屋或者EC。如果预算足够，可以考虑购买公寓。
二、买房标准
确定能否买房之后，还要考虑哪些因素作为参考标准呢？
合理预算
预算分为两部分：首付和月供。计算自己能付多少首付，决定了能买什么样的房；算清自己可接受的月供，决定了这套房子是否能长期持有。预算越清楚越好，不要等看到满意的房子最后才发现买不起，或者预算一直改变导致无效看房。
首付一般是自己的存款或者父母的支持，买组屋的小伙伴们还可以了解政府提供的组屋津贴 来减少首付的压力。月供则取决于房贷配套了，银行贷款最高额度为房产价值的75%，今年的房贷利息低至1.2%，可固定1-5年。而HDB贷款额度虽然高达90%，但是利息是2.5%左右基本保持不变，相比之下，现今的银行贷款反而更划算。
新加坡OCBC银行期房7月份房贷配套
贷款要尽量申请最高额度，用负债购买资产，再用通胀稀释负债。不要畏惧负债，要用长线的眼光去看待自己的发展。现在大部分人都是在年轻时期购买第一套房产，收入正是快速增长期，如果只用眼下的收入去评估，可能就因为预算低而买到了不合适的房子。同时，清楚自己的预算，也是在提醒自己不要过度负债，变成房奴，不要让本该是提升幸福感和安全感的房产变成了限制你的蜗牛壳。新加坡明确规定总债务偿还比率（TDSR）不应该超过60%，即含房贷在内的总负债不应该超过月薪的60%，就是一个很好的预算上限衡量指标。
投资价值
房产很难一步到位，像过去一样一套房产住一辈子的情况已经少之又少。大部分新加坡人也是从组屋到公寓，再到别墅一步步置换的。
而作为第一套房产，3-5年就需要置换的可能性更大。一方面，成家立业后核心家庭成员可能会有变动，例如当小伙伴们结婚或者生孩子了，对房子的需求也会有变化；另一方面，99年地契的组屋或公寓有“十年黄金期”，由于土地产权年限减少，年龄大的公寓可能会开始贬值，在房产未贬值前获利去买下一套可能是更好的选择；此外，由于预算和条件等限制，第一套房产通常无法做到是十全十美。
既然第一套房产换置率高，小伙伴们就要考虑换置成本了。如果房子好租好卖，换起来赚钱还不费事。但是如果房子很难出手，不仅耽误时间，还可能出现亏损。
如何预估房产的投资价值呢？这就需要具体项目具体分析了。但是万变不离其宗的有4个原则：
- 地理位置好，即离地铁站近或者离市中心近
- 附近有大公司或学校，潜在客户群大
- 房产较新或者产权偏长
- 未来附近有待开发的商业项目
总的来说，如果已经有孩子的家庭可以以自住为主，但如果还没有的家庭建议更多地考虑投资发展潜力。
房产类型
由于组屋便宜，许多人会认为组屋的投资价值高。尤其是听说许多新加坡人都是将组屋出租赚取租金，自己则住公寓享受高质量生活，不少新移民也心向往之。那么，如果两者都可以选择，是否应该为了便宜拥有一套组屋，就先买组屋，等五年之后再购入公寓呢？
首先，小编认为买房还是应该回归本质，即根据自己的预算和住房要求考虑究竟买哪种房产。其次，如果从投资回报的角度出发，组屋是否值得如此长时间的锁期也要打一个问号。转售组屋的升值空间并不大，租金也不高。需要注意的是近几年建屋局又新添了一些条款，补上了之前的漏洞，进一步限制了将组屋作为投资性房产的可能。例如，永久居民家庭不能整套出租组屋。
新加坡建屋局HDB官网
并且夫妻间不能将组屋所有权转让给一人持有。因此如果买组屋后再去买公寓，无论夫妻谁买都需要按屋主身份算作第二套房产，房贷和税需要参照第二套房产的标准缴纳。考虑到公寓成本高，税和房贷要求也更高，这个先组屋再公寓的组合给家庭带来的实际收益也许寥寥无几。
总的来说，政府并不欢迎计划拥有多套房产的投资者考虑组屋。能从组屋里赚到钱的大部分是按政府规划购买新组屋BTO的公民家庭，积蓄足够以后再置换到公寓甚至别墅，稳步提升居住质量。
三、专业建议
提前预判
很多人买房时都希望能在一年内入住，又希望如果3-5年卖掉后投资回报更好。但是在新加坡，买期房的平均溢价比二手要好得多。大众型公寓期房一般都能有不错的收益，注意，这里不包括那些TOP后还未卖完的豪华型公寓。因此，很多人都陷入了一个怪圈：听说期房涨得快，但是我又想马上住。二手房现在能住，但不确定升值空间。最后，不是只能选择痛苦的等待，就是满怀担忧地入手二手房。因此，最好的方式是提前预判，给自己2-4年的时间等待期房或者BTO。只有看得比他人远，才能赚得比他人多。
户型选择
如果1-3年内有成家以及生育计划，建议至少选择三卧户型。如果父母还未退休，两人又都要工作，建议至少留一个女佣房。
新加坡二手一卧和两卧公寓流通比较慢，因此单身或者刚结婚的新婚夫妻的小伙伴们买时要慎重，不要只考虑这两年自己住得舒服，还要考虑以后换置到大户型是否容易。如果有条件持有两套房，那么小户型大概率会出租，因此也要考虑租金和空置率。
专业中介
如果打算买公寓，买家不需要付中介费。因此有买房计划的小伙伴们一定要找专业的房产中介，多问多看。买房子是大事，不要贪图一时省事就做出仓促的决定。
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