为什么澳洲拍卖现场都是华人，但数据显示最大买家是美国人？

美国ABC在周末发表了一篇文章，对质疑中国非居民购房者正在推高澳大利亚房价的观点进行了分析。

全文观点如下：

人们普遍认为，中国购房者正逐渐进入澳大利亚，并将房价推高到难以承受的水平。

然而，根据商业咨询、跨国管理和牛津经济研究，中国买家对房地产价格几乎没有影响。

研究发现，中国购房者在澳大利亚房地产交易中所占比例不到2%，对季度平均房价上涨贡献不到1%（12800美元中的122美元）。

2007年—2016年中国（不包括港澳台）在澳洲的投资总额▼▼▼

他们的结论是，国家高房价背后的因素是创纪录的低利率和强劲的人口增长。

CBM在报告中称，中国在澳大利亚的投资从2007年的62亿美元上升到2016年的872亿美元，投资额是10年前的14倍。 虽然一直在快速增长，但中国的投资量相比起美国的总投资额来说是少很多的。

下图数据显示了外国在澳大利亚的投资额度，深蓝色柱形代表美国，红色代表英国，绿色代表比利时，紫色代表日本，浅蓝色代表中国香港，橙色代表新加坡，墨绿色代表中国（不包括港澳台）。

外国在澳投资总额 2007-2016▼▼▼

CBM的主管约翰逊说“中国投资的增长显著，这是与其他国家的投资相比较来说。但比较2016年的投资总额，美国比中国的872亿还要高10倍。再加上中国买家涌入的澳洲房地产市场，是中国居民高度集中的某些地区。

住房价格增长的一个主要因素是与人口增长相对应的可利用的土地，”约翰逊先生说“特别是大多数澳大利亚人居住在海边，或是周边有像海洋和山脉的地理特征。”他认为，这将有助于开发新的土地以应对人口增长。

下图显示了悉尼的房产中价位与澳洲人口的对比，蓝色柱形代表悉尼房产中位价，红色线条代表人口。

悉尼房产中位价与澳洲人口▼▼▼

在阅读这样的分析时，我们总是有必要看一下提出这些分析的动机，以及他们是否有特定观点的既得利益。

毫不奇怪，CBM是一家公司，其业务都是向中国市场展开。抛开既得利益，CBM的分析也很误导中国买家对澳大利亚房地产市场的影响。

首先，虽然美国可能是在澳最大的外国投资者，但中国是目前在澳最大的房地产投资者。

根据外国投资审查委员会（FIRB）的数据，不难看出，紫色区域所代表房地产投资栏，2015年到2016年，中国的投资额明显高于美国。

外国投资审查委员会（FIRB）的数据▼▼▼

其次，上述FIRB数据也有可能显著低估外国投资在澳大利亚房地产的真实水平，特别是对于住宅来说，因为有的外国买家没有向FIRB申请，或者是外国居民通过已有永久居留权的家庭成员购买房屋。

事实上，调查外国所有权议会的前任主席Kelly O'Dwyer指出，当她发布2015年调查报告时发现“海外买家购买澳洲房屋和公寓数据的不足，使政策评估非常困难”。

如果没有一个统一的登记册在记录谁买了哪里的房子，没有人确切知道有多少住宅被外国国民抢购。我们也不知道居民们代表他们的家人在国外购买了多少住房。唯一的公开数据是来自NAB和澳新银行财产的调查。这些都表现出了外国买家对澳洲房地产的强烈需求，特别是墨尔本和悉尼。

以下最新的数据来源于NAB的调查：

下图显示了外国买家对新物业的需求走向，红色代表墨尔本所在的维多利亚州，黑色代表悉尼所在的新南威尔士州，灰色代表布里斯班所在的昆士兰州，蓝色代表珀斯所在的西澳大利亚州。

外国买家对新物业需求走向▼▼▼

外国买家对二手房的需求走向（颜色与上图相同）▼▼▼

当然，外国买家，尤其是中国买家的影响似乎比CBM所说的2%要大得多，尤其是在墨尔本和悉尼。

同时，许多用现金购买的外国买家的影响，也能够解释为什么墨尔本和悉尼的房价近年来与住房信贷脱钩。

墨尔本的房产信贷承诺VS房价 （蓝色曲线代表信贷，红色曲线代表房价）▼▼▼

悉尼的房产信贷承诺VS 房价▼▼▼

另外，我同意CBM的说法，大量的移民人口增长是墨尔本和悉尼的房价增长的重要因素。

看看下一张图表，显示了过去六年来新南威尔士和维多利亚州（悉尼和墨尔本）的海外净移民激增▼▼▼

上图中颜色区分：

蓝色 新南威尔士州（悉尼）

红色 维多利亚州（墨尔本）

绿色 昆士兰州（布里斯班）

紫色 西澳大利亚州（珀斯）

橙色 南澳大利亚州（阿德莱德）

并将其与五个主要市场的住宅价值增长进行比较▼▼▼

显然，过去六年来，移民需求过大一直是悉尼和墨尔本价格增长的主要驱动力。

在任何情况下，人口的庞氏骗局和对外国买家的执法不严都是属于在政策方面影响了澳大利亚的房地产市场，这不仅剥夺了墨尔本和悉尼的青年购买住房的机会，同时也推高了他们的生活成本以及房屋租金。

回到标题里的问题：为什么澳洲拍卖现场都是华人，但数据显示最大买家是美国人？

事实上，拍卖现场确实华人居多，举牌的也确实是华人居多，但为什么在数据层面上华人却不是最大买家呢？

原因无非：

1、华人爱凑热闹，爱去看，但不一定买。

2、华人中介超多、太多。

3、美国人不爱去现场，爱委托，这是文化基因所致，华人爱自己操心自己弄，美国人爱交待给律师或经纪人去做。

4、美国人还是有钱，远比中国人有钱。

数据来源： macrobusiness

（完）

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