地产“新物种”，桉树打造新型智能办公联合体

联合办公的故事在资本退潮后，逐渐回归到了以盈利为核心的商业本质，迈入了资产管理的终局。

出品／新摘商业评论

撰文／子雨

2014年在双创政策的鼓励下，全国掀起创业高潮，联合办公也在资本的助推下迎来爆发式增长。

四年后国内联合办公场所数量突破300家，布局网点数超6000个，行业迎来了一轮洗牌。仅2017-2018年间，联合办公行业就至少发生了8次企业并购和品牌合并，头部企业占据了市场超70%的份额。

一边是行业寡头效应加剧，一边是千亿规模的行业蓝海等待挖掘。预计到2022年，中国联合办公市场规模达4092.19亿元。

潮水褪去，方知谁在裸泳。

“空间溢价能力弱，盈利模式单一，客群流失率高”成为摆在联合办公行业面前的三座大山。

转型迫在眉睫。

行至半途，路遇瓶颈的联合办公突围点在哪儿，未来又将走向何方？定位高端的智能办公联合体桉树IBC用高维出击给出了一个答案。

一、步入「高端客户」时代

从最初的雷格斯到WeWork再到后来者优客工场，SOHO3Q，氪空间，方糖小镇，米域……现代经济的快速发展，年轻一代求职者灵活多变的办公需求，致使联合办公企业如雨后春笋般涌现。

办公租赁行业在互联网玩法的改造下，在商业地产刮起了一阵旋风。

如今联合办公行业的运营模式有利用自有物业存量开辟，长期租赁，代运营，品牌输出，跨界合作等五种主要方式，不过万变不离其宗，在资本的虚火褪去后，聚焦产品创新，坚持以盈利为目标才是根本。

在桉树IBC CEO吴峥看来，联合办公正处在转型的档口。过去依靠政策红利和资本助推，入局者有机会低价拿地，快速扩张，再利用一系列优惠活动招揽中小企业入驻。可创业本就充满荆棘，中小企业的付款能力，抗风险能力都比较弱，一旦资金链断裂，也会波及到联合办公行业。

（位于凯晨世贸中心的桉树智能办公联合体 ）

办公空间的成本包括时间和空间成本，它不是纯互联网模式，不会存在发展到一定规模后边际成本为零的情况，当入驻率不达标，租金收入无法覆盖成本时，唯有断臂求生。而这也是近两年联合办公合并潮和关停潮频起的主要原因。

曾几何时，万科高级副总裁毛大庆辞任创办优客工场，凭借其雄厚的资源在联合办公领域攻城略地，一度成为30亿估值的独角兽。可在烧钱扩张的路上优客工场也依旧没能逃脱盈利模式单一的窘境。

有数据统计，联合办公的出租率平均达到85%才能保持盈亏平衡。越来越多的行业从业者意识到，联合办公行业给予企业再多的附加值服务，终归需要保证底层建筑的盈利才可持续，回归到联合办公的本质，也就是租金坪效足够高。

（位于侨福芳草地的桉树IBC）

SOHO中国董事长潘石屹在今年也提到，SOHO3Q的目标是成为中国最大的办公楼综合服务商，不仅局限于中小企业，还包括大企业， “盈利第一，规模第二。”

转型服务中高端大客户逐渐成为行业共识。

WeWork推出了个性化上门定制及运营Powered by We，氪空间推出了“超级客户战略”，Distrii办伴的全办智造模式以及方糖小镇的3.0产品Air building，无一不是磨刀霍霍，剑指高端客户定制化服务。

中高端客户的付款能力更强，对抗租金压力的风险性也比较强，瞄准这群高净值客户，进军甲级写字楼，成为联合办公行业持续增长的不二法门，而这一点，房地产出身的桉树IBC在两年前就已经开始布局。

二、专注TO B的高端智慧办公

据仲量联行发布的《发现机遇：亚太地区灵活办公》研究报告预测显示，预计到2020年中国一二线城市近30%的甲级办公楼将具备灵活办公空间，以满足企业租户不断变化的办公需求。入驻联合办公品牌，中大型企业的员工工作起来会更为轻松活跃，效率更高。

桉树IBC定位高端智慧办公这一细分市场，其位于北京CBD核心商圈侨福芳草地的首个产品由新加坡著名建筑设计院Formwerkz Architects操刀设计，中国地产百强实地集团筑造。

（智能机器人助手）

空间内有永久保持空气清新的新风系统、精心布设的国内外顶级艺术佳品、手工地毯、日本进口灯具、黑色橡木饰面等一流做工和用料。

除了在设计的细节上花心思，桉树IBC还在智能化上不断精进，从空间，服务，产品三个层面进行智慧化改造。

空间采用人脸识别扫描门禁，引进了智慧业务SaaS架构CRM，机器人管家助手，智慧对客服务APP，一对一管家式一站式行政服务体系，集成第三方企业服务平台等，形成一个具有数据和信息特征的高端智慧办公综合服务平台。

（可视化电话亭）

还有智能商务会议室，可定制的雾化玻璃墙，电子交互显示屏幕，触控调节的智能办公桌椅，智能电话间等等，让办公用户的工作流程更加智能化，高效化，强调对客户的私密性保障，闲暇时还有AI智能医疗健身设备帮助你放松身心。

（医疗健身器材）

专注TO B的高端智慧化办公，打通企业与企业之间的需求而非人与人之间的连接是桉树IBC与其他联合办公品牌最大的不同。

定位高端共享办公，一方面要思考高端客户的痛点是什么并帮助他们解决；另一方面，对桉树IBC而言，如何把空间的每一平米都能够变成坪效，并利用桉树IBC的品牌影响力做好资产管理，实现物业升值，是吴峥和团队一直在思考的问题。

截至目前，桉树IBC在侨福芳草地和金融街凯晨世贸两地设有办公空间。侨福芳草地的项目的每个工位的平均租金高达5500元，成交价处于北京顶级水平。

金融街凯晨世贸，国海海工的大客户定制占据了空间大半，另有为中小规模企业预留的空间，每个工位租金高达15000元。

（侨福芳草地办公区）

据桉树IBC团队透露，金融街凯晨世贸签约后四个月即达到95%的出租率，坪效可达30元，远超业内平均水平。

以4000㎡左右为例，桉树与其他联合办公品牌的财务与效率对比

目前桉树IBC的营收中，租金收入占80%，其他收入占20%。其他收入中办公服务占20%，设计装修占70%，品牌包装占10%。

（凯晨项目的财务模型）

联合办公最根本的商业模式就是如何提高单位面积的租金收入，保持高水平的整体出租率。桉树IBC如此高昂的定价背后需要有对高端客户的深度洞察，对企业办公服务的高效专业以及空间运营成本的合理调控，才能支撑起高定价高转化率，最终实现高坪效。

而在桉树IBC服务的企业客户中，为国海海工大客户定制一个月完成交付，创行业内新高，其背后的高效供应链功不可没。

在吴峥看来，联合办公的提法已然不够准确，为客户提供一站式办公解决方案，为业主或资方提供资产管理服务才是行业的终局。

“我们做办公服务，只不过是拿出了智能办公的智能办公联合体这一个产品，为行业提供一种解决方案，去告诉大家我们如何实现不同面积的资产管理，尤其是高端的资产管理。”

精准定位中高端才能把品牌树立起来，在财务表现上，客群上才能提升调性，完成资产管理中最优质的一步。

三、产业协同的智能办公联合体

在与吴峥的交流中，资源整合，产业协同是他提及频率最多的两个词。

作为黑洞投资孵化的项目之一，桉树IBC身处智能科技企业生态。生态中包括有AI科技制造领域的小狗，智能软硬件集成领域的哈奇智能，智能设计建造领域的实地集团，智能家居领域的三拾七度以及黑科技场景领域的零一科技等。

（人脸识别）

桉树IBC与这些在科技智能领域不断迭代的企业同处一个生态平台，相互赋能共同成长，最终推动桉树IBC成为一个能够自我升级的智慧化办公平台。

以办公空间为载体，通过对品牌，物业，楼宇的资产管理和资源整合，满足高端客户定制化的办公需求，同时与各生态企业进行产业协同完成后端供应链的降本增效，由点及面，桉树IBC的一整套运作逻辑恰与产业互联网的发展大势相契。

在黑洞资本合伙人杨蓉看来，“桉树IBC对品牌的精准定位和运营与市面上普通项目形成了差异化，解决了市场对高端办公场景的需求，使得桉树IBC一开始就获得了市场认可。”

如今联合办公行业为走出盈利困局纷纷转型大客户，桉树IBC独辟蹊径，直接从高端定制化和技术智能化入手，找到了联合办公行业盈利的突破口。

经历市场优胜劣汰的洗牌，联合办公早已过了以规模论英雄，以烧钱论成败的蛮荒时代，迈入了深度整合和产业升级的新阶段。

尤其当AI，云计算，5G等新技术日趋成熟，传统办公服务的理念也会被打破。

云上办公不再罕见，数字化模拟现实也近在眼前。

▼

在吴峥眼里，产业互联网时代，桉树IBC就是后端供应链的重要一环，如何通过智能化的手段把后端的供应、效率提升到业内顶尖，是TO B的终极命题。

他还用电影《头号玩家》举例，每个人戴个头盔就能够在家里办公，大家可以在虚拟的数字化世界里到同一个会议室汇合。会议室内充满了传感器，它们会主动感知你的动作并进行解析，甚至可以自动调节房间的温度等等，“未来空间的智能化会超出我们的想象。”

随着自身模式的不断优化和成熟，桉树IBC找准了属于自己的客户群体与品牌定位，未来随着自身模式的不断优化和成熟，桉树IBC还可以帮助物业进行高端智能化改造，并提供精细化运营，收取管理费用，成为智慧办公解决方案的提供者。

“把眼前的事情做到极致，美好的结果会自然呈现。”这是吴峥对桉树IBC的期许，也是他对自己的鞭策。