纯干货：如何从组屋提升到私人公寓，有哪些注意事项

常常碰到有客户问以下问题：

如何操作卖掉组屋HDB提升到公寓，有哪些注意事项呢？

担心提升到公寓后会不会月供压力大？

如何选择符合自己需求的私人公寓？

如何选择性价比高的私人公寓？

如何选择投资型私人公寓？

请您仔细阅读下面文章，会详细解释

首选介绍转售组屋的买卖流程：

请您参考下图，屋主决定要卖组屋，联系代理经纪人，然后经纪需要1-3个月时间找到合适买家，当然有些不容易卖的组屋需要6个月甚至更长时间，等找到合适买家后，买卖双方谈好价格，经纪就会协助准备好OTP(购买意向书)，买家有21天的时间办理银行或者建屋局贷款，通常建议买家提前办理贷款申请，然后决定是否执行购买权，然后在7天内和建屋局提交转售申请，建屋局需要在10天时间内决定是否接受申请，会以简讯或者邮件通知买卖双方是否批准，等建屋局批准申请后还有8周时间到完成交易，准备交接钥匙。买卖房是个复杂而专业的事情，通常建议找专业靠谱的经纪人来做。

再来介绍新楼盘/期房的买卖流程

从下图可以看出，买家先选定一套房子，支付5%的定金，发展商给买家OTP购买意向书，2周内了发展商代理律师会寄出S&P正式买卖合同，办理贷款申请和批准，收到S&P正式买卖合同三周内执行购买权，执行购买权后两周内需支付印花税，到第8周支付15%的房款，然后就是按照项目施工进度分阶段付款。买卖房是个复杂而专业的事情，过程中有许多注意的事项，通常建议您找专业靠谱的经纪人来做。

转售私人公寓买卖流程：

从下图可以直观的看出，选中一套转售私人公寓后，买家需先支付1%定金，如果买家需要办理贷款的话，这段时间可以向银行申请贷款到批准，2周时间内决定是否执行购买权，买家决定执行购买权和支付房款4%，执行购买权后2周内需交印花税，然后等8-12周完全交易，有些情况律师可以加快到6周，但是比较少见，需要买卖双方都同意。

了解上面介绍转售组屋、期房（新公寓）、转售公寓的买卖流程后，这样您有更清楚的认识。

是否应该卖掉组屋HDB提升到私人公寓吗？我相信这个问题很多住组屋的朋友经常会想的一个问题，如果夫妻都有工作，或者其中一方属于收入高的情况，家庭收入还可观的话，您考虑卖掉组屋提升到私人公寓，而且越早越好哦，这样可以更早帮您累积财富、年轻人可以和银行贷款相应更多、借助银行杠杆的力量。

首先需了解家庭的财务情况，根据您的家庭收入了解可以向银行贷款多少、手上拥有的现金、公积金等，需计算出卖掉组屋后可以拿回多少卖房款，这样可以推断出您可以买多少钱的房子，是可以买一套还是两套私人公寓？在您预算范围内的房子，这样就不需要担心以后还月供压力大，我通常建议客户提前做好财务规划，建议客户保留18个月-24个月的月供现金或者公积金在手上，这样您就拥有持有私人房产能力，哪怕出现房价下跌时、或者家庭有成员暂时没工作情况也不需要担心。

很多新加坡人在年龄30-40岁阶段从组屋提升到私人公寓，这是“新加坡梦”，私人公寓是新加坡人常说的5C之一，5C指的是Cash现金、Car汽车、Credit Car信用卡、Condominium私人公寓、Country Club Membership俱乐部会员。有些经济条件好，甚至买两套私人公寓，一套现房家庭自住，另外一套期房投资用途，坐等房价增值。

当然如何进行资产配置是个技术活，需要经纪有专业的财务规划知识、如何帮客户挑选性价比高的房子、推荐有投资价值的项目,像我从2014年开始推荐客户从组屋提升到公寓，推荐购买了Riverbank、万国地铁站的The Quartz、盛世名园Sims Urban Oasis、靠近巴特立地铁站(黄色黄线)的Bartley Ridge等私人公寓。

记得当时客户买的Bartley Ridge靠近地铁站的的三房才110多万，很好的户型设计，现在买EC执行共管公寓都这个价格了，购买EC有严格的要求，需要公民+PR或者公民+公民组合，家庭月收入不能超过16000，还有些其他要求等，大家知道EC执行共管公寓一般是不靠近地铁的，盛世名园Sims Urban Oasis面积大的高层三房单位价格才130多万，现在估计165万左右，成功帮助客户的房产增值。

作为专业的房屋经纪人需评估客户的经济能力，确保真的可以承担得起买一套或两套私人公寓，做专业的财务压力测试，做经纪应该为客户创造价值，帮助客户用钱生钱、资产增值，这样和客户合作才会细水长流。

为什么建议大家从组屋提升到私人公寓呢？

原因是这样做可帮您累积财富、帮您提前准备储蓄退休金、抵抗通货膨胀等。新加坡政府计划2030年把新加坡人口增加到690万，2019年的人口约570万，人口增长自然就带来房价上涨，所以新加坡房价长期的大趋势是看涨的，符合经济发展规律。

美国著名投资银行摩根史丹利预测新加坡到2030年房价翻倍，年增长5%

政府一直不断强调组屋是用来居住用途，而不是投资炒作的用途，组屋房价在2009-2013年经历大涨，原因相信大家知道的，组屋供不应求，2013年建屋局通过大量增加新组屋BTO供应、调整买卖组屋流程等，从而导致组屋的价格从2013以来一直处于下跌，组屋价格跌幅最多地区如蔡厝港、三巴旺最高比例达20%，盛港一带跌幅约15%，现在二手组屋的价格趋于平稳或者微跌中。

从下图可以看出，深红色表现组屋的房价指数（2013年到2019Q1）、浅红色表示私人住宅的房价走势（2013年到2019Q1），组屋的房价指数一直在下跌中，私人住宅的房价指数2013年降温措施后出现15个季度下跌，在2017年第二季房价开始反弹。

随着医疗科技的进步、人类健康意识提高，人类的寿命越来越长，很多人可以活到85岁或者更长，退休后生活可能长达25年甚至更长，所以在自己年轻时应该努力工作之余，学会如何投资增长财富，这样等您退休时不需为金钱担心。大家会问该如何投资呢？

买房投资是其中途径之一，相比股票投资的波动性大、风险高，买房投资是一种更稳妥的投资。如果您在年轻时做好人生规划及时做买房投资，等您退休时名下有两套或三套房产，这样就会有稳定的租金收入，或者卖掉其中一套房产套现，房产本来就是资产，您的退休生活是不是更加有安全感呢，房产可让您退休生活无后顾之忧。

大家想知道需要多少钱准备退休吗？

举例：一对夫妻同样的年龄65岁退休，在新加坡20年的退休时间需要准备多少钱呢？假如每年的通货膨胀率为1.6%

从下图可以看出，第一种情况，最基本的生活开支为新币$775065,这里讲的基本生活开支指的是简单的衣食住行，不可以生病情况下，大家都知道人老了都难免有大病小病之类，所以这些基本生活开支是绝对不够用的。第二种情况，需要紧急医疗和每年一次出国旅游度假，需准备的生活开支为新币$1648373。第三种情况是，如果您想过奢侈一点的退休生活，像每年两次出国旅行和一次高尔夫旅行，有紧急医疗服务，需要的生活开支为新币$2197830。

下面我给大家俩普及下通货膨胀的知识，假如2019年有10万新币，10年以后会是多少钱呢？

假如通货膨胀率是1.68%，有时候通货膨胀率是2-3%，10年后10万新币相当于80295的购买力，钱就自动贬值了，不值钱了，所以要趁年轻时应该选择买房作为投资，抵抗通货膨胀。有些人害怕风险投资，为了安全起见，老实的把钱存入银行，活期存款年利率介于0.32~.0.45%,年通货膨胀率为1.5~2.5%,其实钱在贬值。

下面这个老头就是任性，一直不断地买买买，这几年共买下价值高达780亿欧元的房产，这个老头就是著名时尚服装品牌Zara创始人阿曼希奥.奥特加，欧洲前首富，连科技巨头亚马逊、苹果公司、脸书Facebook都是他的租客呢，当大房东，真牛！虽然我们普通人不能像他这样，有规划的进行投资持有两套或三套房产完全是可能的，你说呢？

已经过了花甲之年的阿森西奥，他通常是左手拿一杯西班牙拿铁、右手拿电话，问电话那端的置业顾问说道: “西雅图还有房子，可以买吗？”，您什么时候来新加坡看看房子，我完全可以好好服务您，要商场、办公楼、酒店、高档公寓都有哦，什么时候小编也可以像他一样到处买房就好了，估计到处旅游买衣服还是可以的，哈哈，梦想是要有的，万一实现了呢！