商品房是什么时候开始的？住房制度改革始末

从1993年到1998年，在大约6年的时间里中国实行了一项重大改革：进行住房制度改革，也就意味着终结了传统的福利分房制度，转而实行住房商品化制度。

影视剧中的福利分房

传统福利分房是实物福利分配、低租金近乎无偿使用、国家或单位所有的制度。其弊端是政府和企业建房投资以及维修费用、住房补贴越来越多，导致包袱越背越重，形成恶性循环。

房地产和建筑业得不到应有的发展，住房供应极度短缺。1978年，全国城镇人均住房面积从解放初期的4.5平方米下降为3.6平方米，缺房户几乎占到了城镇总户数的一半。

而且传统福利分房制度低租金近乎无偿使用的特点，刺激不少人多占房、占好房，助长了以权占房、分配不公的不正之风，群众对此意见很大，制造了新的社会矛盾，影响干群关系。

住房制度改革最初动因是要缓解住房紧张的情况。1980年，针对住房紧张的问题邓小平说，城镇居民个人可以购买住房，也可以自己盖。新老房子都可以出售，付款方式可多样化。

由此，住房制度改革正式开启。国务院成立了住房制度改革领导小组，安志文、陈俊生、林汉雄、陈锦华、李铁映等先后担任领导小组组长。

邓小平提出的住房制度改革得到国家、企业和广大干部群众的普遍拥护。山东烟台是我国第一个搞房改的城市，时任市长房改比较得力，得到群众的拥护，换届时得到全票支持。

新中国成立以来，我们实行的是低工资制度，工资中没有或者只有很少的住房消费因素，在80年代初公房出售试点后，各方面达成共识，要给职工发放住房消费补贴，这是房改关键。

但现实是，到1994年分税制改革前国家财政一直困难，甚至中央要向地方借钱过日子。基于此，房改不能打财政的注意，企业也很困难，普遍都是大面积亏损。住房消费补贴从哪来？

福利分房时的住房

当时有人提出出售公有旧房，全国旧房达20多亿平方米，卖出去可以回收数千亿资金。但很快，各地制定变相优惠政策，甚至出现了低价售房风，中央不得不发出通知停止公房出售。

90年代初，全国房改工作开始加快，由国务院批准转发了京津沪三大直辖市房改方案，带动了全国房改全面起步，到1993年底，全国除西藏和江西，所有省区全出台了房改方案。

朱镕基任上海市长时，为解决老百姓住房问题，他派人到新加坡考察，借鉴、引进了住房公积金制度。朱镕基任分管房改工作的副总理后，快速推动了这一时期的房改工作。

领导小组经过广泛调查研究并征求各方意见，终于在1994年以国发43号文件下发执行。文件强调，职工拥有私有住房对整个社会稳定意义重大，公房在一定条件下可以依法进入市场。

朱镕基多次提到，公积金的使用和管理是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。其核心就是怎样建立公积金制度，谁来管理公积金的问题。到1996年，公积金制度已经生根。

1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，对出售公房作了详细规定，其中规定了公房出售的三种价格：市场价、成本价和标准价。这三种价格针对的是不同收入的家庭。

市场价适用于高收入家庭，购买后拥有完全产权，可进入市场买卖；成本价是为解决中低收入者买不起房而制定的，价格相对较低，也有产权，5年后可以进入市场。

标准价是针对某些城市建房成本较高，如北京当时成本价就在每平方米2000元左右，中低收入者难以承受，在这些城市允许以标准价售房，购买者只能享受部分产权。

福利分房大会

后来的事实证明，大部分公房是以标准价出售的，房改决定要求，允许以标准价出售公房，但标准价要逐步向成本价过渡。1995年底，明确在2000年以前取消标准价和部分产权售房。

到1998年，全国80%左右的公房已经出售。几亿平方米的公房按政策出售给职工，使职工得到实惠。没有造成国有资产流失，政府又甩掉了这个沉重的包袱，东欧各国都没有做到。

1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确住房制度改革的方向是住房商品化、社会化，充分发挥市场机制在住房资源配置中的基础作用，但同时不排斥社会保障的作用。

因此，明确提出，要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房和以高收入家庭为对象的商品房两套住房供应体系。

当时，国务院领导认为，以公积金制度积累资金推进经济适用房建设，既可以大为缓解城镇居民住房的严重困难，也可以为国民经济的进一步发展提供广阔的市场。

“九五”计划新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，这里的住房不是高级住宅，也不是写字楼，而是经济适用房。房价高了，实现不了住房商品化，也解决不了群众的住房问题。

朱镕基早在1993年就首先提出实施国家安居工程，安居工程的核心是以成本价向中低收入者售房，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，而不是高收入者。

从1995年到1997年，先后在88个城市实施国家安居工程，推动了房改，解决了一部分困难群众的住房问题，深得群众拥护，同时也带动了经济发展和房地产业结构的调整。

如今住房商品化

凡事都有两面性，从福利分房到住房商品化的改革，客观上的确革除了传统福利分房的种种弊端，但同时也催生了20多年来扶摇直上的房价，让许多家庭三、四代人一起沦为房奴。