炙手可热的社区商业该怎么玩？不妨借鉴新加坡模式

新加坡荷兰村

由于消费升级、电商冲击等一系列原因，实体商业竞争愈发激烈。社区商业作为“打通商业最后一公里”的形态，逐渐显示出强大的势能。

社区商业的主要服务对象是 1-3 公里社区范围内的居住，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的，辐射人口通常在 20 万人以下，核心区域 5-10 万人。基本功能是满足购物、修理服务、餐饮、综合服务、休闲娱乐等需求，具有较强针对性。如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。

按照住宅商业配套最低比例 10% 计算，未来国内社区商业施工量至少达 5.36 亿㎡，这个体量换算为具体数目，预计到 2030 年，国内将形成至少 2 万个新社区商业。“家门口经济”已经成为不可忽视的消费力，如何把握住这这个万亿级的消费市场？

莱佛士荷兰村商场拥有众多便利设施和服务

新加坡的“玩法”

作为最早出现社区商业的亚洲国家之一，新加坡的商业地产发展起源于七零年代乌节路，并在 2000-2010 年的十年间实现了快速发展，目前形成了乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域，尽管各大商圈都集中在独立的区域内，但都能以高效、便利的公共运输贯穿其中。

新加坡拥有亚洲规模最大的房地产集团之一凯德集团、鹏瑞利、丰树集团、吉宝置业、星狮集团等许多世界知名开发商。更有一大批标杆商业项目：滨海湾金沙综合旅游度假区、圣淘沙综合性旅游设施、The Star Vista 娱乐购物中心、乌节路 IONOrchard 国际级顶尖商场等。

新加坡建屋发展局将购物中心、公交车与地铁枢纽中转站、商业街，围绕着居住区域连接在一起，共同完成了商务、商业、公共服务和居住的功能合一。交通结合 TOD 模式（transit-oriented development，以公共运输为导向的开发），为居民出行提供了极大便利，连接地铁的冷气巴士转换站让市民在舒适的室内空间即可实现交通变更。

滨海湾金沙酒店配备世界最大的屋顶无边泳池

普遍的新加坡社区商业设置位置，距离居住区最远的距离也不过 500 米。这个数字借鉴了国外的研究成果，研究显示，温带地区生活的人们愿意走路的距离是 600 米，而新加坡处于热带地区，露天环境下人们只愿意行走 400 米。但因 400 米半径面积过小，而 500 米恰好可以环绕起一个有足够数量居民往来的中心，这也是最经济利用土地，同时又足以为居民提供便利的方法。

与国内尚在摸索和学习阶段相比，新加坡社区商业的模式还有许多先进之处，比如根据城市发展开展合理的规划；为退出机制和长期收入制定规范的发展模式与策略；通过合理的定位和营销策略获取可持续的收入；系统化的运营和管理体系；良好的资产证券化机制、退出策略（上市、房地产投资信托基金）等等。

新加坡乌节路商业街

邻里中心——新式社区生活场所

新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的概念来源于政府 1965 推行并长期实施的组屋计划，经过近 40 多年的发展和探索，已成为新加坡城市名片的成功写照。

邻里中心的服务对象以本区居民日常活动为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人民活动中心的完整系统。

邻里中心是政府调控下的商业行为，在政府的支持下，邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，还提供了很多就业机会。

绿洲台分科诊所大楼项目

2015 年，新加坡政府宣布建设新一代邻里中心计划，建屋局指出，新一代邻里中心与旧邻里中心的最大分别在于其优越的设计、充足的社区空间，以及符合居民需求的设施与服务。

计划中首个落成启用的中心——绿洲台（Oasis Terraces）里设有诊疗所、零售商场、食阁、超市、托儿所、社区花园、游乐场及健身设施。底楼则有一个 889 平方米的社区广场（Community Plaza）可为居民举办各种大小活动。

作为新加坡体育、休闲、娱乐一体化社区和时尚生活中心的先驱，淡滨尼天地（OUR TAMPINES HUB）也已成为新加坡新一代社区合心生态（Hub Ecology）生活中心。

淡滨尼天地总建筑面积达 12 万平方米，内设有公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、小贩中心、民众俱乐部和零售商店等。

淡宾尼天地一站式生活体验

全长 6.9 公里的自行车环道与新加坡城市骑行线紧密相连，增加了居民运动场所的同时，也为居民生活提供了极大的便利。底层的露天体育场可容纳 5000 多名观众，赛事期间可观看各大比赛，非赛事期间这将是居民展示自我的多功能大舞台。

屋顶的生态社区花园用于休憩游玩之余，居民还可以亲自参与到花园建设中，而花园植物所需的大部分养料则来自小贩中心回收的食物，经生态转化池变废为宝，形成了一个天然的可持续生态系统。正是这些节能环保的措施，淡滨尼天地减少了 30% 的能源消耗量，也因此获得了 BCA（新加坡建设局）颁发的绿色建筑奖。

从旧址迁来的淡滨尼社区图书馆，跨越五层楼，是除了国家图书馆之外最大的区域图书馆之一，馆内不仅有阅读空间，还有一个社区展览馆，展示淡滨尼的发展历史。

淡宾尼底层露天体育场可容纳 5000 多名观众

国内社区商业存在极大成长空间

1997 年，新加坡“邻里中心”在苏州工业园区被“克隆”，注册资金 2 亿 9 千万元人民币(5742 万新元)。

新城大厦是邻里中心开发的第一座综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12 项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。

邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。

邻里中心丰富的文化活动

目前，发达国家社区商业消费在社会消费零售总额中的占比最高已超 60%。而国内即便是一线城市，这一占比也仅在 30%-33%之间，社区商业仍有极大成长空间。

近年来相关政策的加持，也促使社区商业不断加温。2012 年国务院发布文件，规定新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于 10%，并支持社区商业网点建设。

2018 年，北京市商务委会同规划国土委研究的“北京市街区商业生态配置标准”更是明确提出了社区商业零售店、便利店等业态的数量目标，到 2020 年实现基本便民商业设施城市社区全覆蓋。

而如何打造出优质的社区商业项目，一直是行业专家不断探索的课题。成功的社区商业不是一蹴而就，而是随着时间的推移，多次自我革新后的呈现，学习先进的模式和理念也是企业应当保持的习惯。

文章来源：风马牛地产学院

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