新加坡房贷套路这么多，买房子一点都不省心！

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新加坡的房子是相当稳定滴，对房地产的把控也是相当的给力，毕竟这里有全球最让人羡慕的组屋，基本上不为买不起房子发愁，当前前提是你要进入新加坡的圈圈，圈里的人才能有这样的福利！

不过，最近新加坡的房地产市场开始复苏，对于连组屋也买不起的绝版屌丝，也勉强关注了一下，一看房贷，我去，居然有这么多的套路，瞬间有点小蒙，各家银行的房贷居然套路还不同。

先看一则新加坡房贷利率小姿势：

新元银行同业拆息率（SIBOR），新加坡银行间互相借贷的利率。贷款配套通常会是SIBOR＋利差。

现行利率（board rate），银行内定利率，主要根据银行内部资金成本而定，一般不透明。定期存款利率其实也是现行利率的一种。

    固定利率（fixed rate）银行承诺在固定年限的利率是固定的。

     由于含利率成本风险，这类利率通常会较高。

新加坡贷款主要分成固定利率和浮动利率两大类，按期限分又分成有锁定期和没有锁定期两种。

固定利率是大家喜闻乐见的一种配套。在约定的某段年限里，每个月利率固定，还贷额度也固定。

浮动利率顾名思义，就是利率随时和股票一样有涨跌。通常约定一段时间波动一次。这个时间可以是一个月，三个月，六个月，或者一年。比起固定利率来说，浮动利率每几个月就会变一次，挺麻烦，但它的优点很明显就是比固定配套更低的利率。

而为了吸引客户，各家银行围绕浮动利率也是频频出招，让人有点眼花缭乱的赶脚！

最近比较流行的套路是“OHR”，据业内人士说是从“SIBOR”演变而来。

“SIBOR”即新加坡银行同业拆放利率，指新加坡货币市场上，银行与银行之间的一年期以下的短期资金借贷利率。

SIBOR的单位通常为基点，一个基点相当于0.01%，比如SIBOR当天的短期利率为3.4%，上浮20个基点，则利率为3.6%。SIBOR与房市有着千丝万缕的关系，SIBOR的变动，会影响到房市的变动。市面上大部分的浮动利率配套跟SIBOR利率挂钩。最普遍使用的是三个月SIBOR利率。

举个栗子——

例如一家银行的一项定存利率房贷，第一年的利率等于36个月定存的利率加上0.18％，银行36个月的定存利率现在是1.2％，房贷第一年的利率就是1.38％。这是利率的计算。

如果配套锁定期是三年。固定利率只有两年。那第三年是啥情况？第三年利率的计算公式是这样，36FDMR+1.15

再深入举个栗子——

某银行最近的浮动利率配套，跟一个月SIBOR挂钩。

利率计算公式: 一个月SIBOR+0.65。两年锁定期。

用一个月SIBOR计算，利率1.40%. 

一百万的房子，贷款80万，贷30年，每个月还贷2722。

“OHR”是华侨银行（OCBC）今年10月推出新套路，全称为“OCBC Home Rate”配套，简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率（SIBOR）计算，目前是1％。所谓的“长时间”，根本没有界定，但据内幕揭露是12年。

如果选择首两年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮动配套（OHR+浮动利差）。首两年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等于1.65％。

但“OHR”还是受“SIBOR”的影响。

过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期，2007年为2.5％，2008年达3.5％，但12年平均还是低于1％。换句话说，如果2018年的SIBOR少于3％，未来两年的OHR会跌到1％以下。

OHR基本上还是由华侨银行制订，并不透明，那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。要选择固定或浮动配套，考量和其他配套是一样的。固定利率在首两年不必担心任何变化，但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面，按照OHR的算法，浮动利率其实也相当稳定。

总的来说，如果OHR接下来维持在1％左右，只有利差的变动，那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定，因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

再说说星展集团（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，简称FHR）配套的始祖，2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时，在市场造成轰动。之后，星展集团又陆续推出18个月和九个月配套，今年11月再推出八个月（FHR8）配套。

所谓的FHR8，是指1000元至9999元的八个月定存利率＋利差计算，目前是0.2％＋1.45％，相等于1.65％。

固定或浮动利率、新贷或转贷（refinance）的利差会有不同。无论如何，挂钩的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，这对买房的小伙伴来说是好事。

值得提醒，定存利率也是浮动的，如果经济大环境改变、利率上调，银行得付高定存利率来吸引存户，与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

有专家分析，由于SIBOR明年起应该会上扬，如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩，可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套，是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR，则要进一步研究和考虑。所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说，今天一个月SIBOR可以是1.6％，10年高位却是高出2.5％。大华银行（UOB）的15个月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，简称15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

此外，SIBOR 主要和美元汇率以及美国利率挂钩，如果美国加息，SIBOR 往往随之攀升。

有分析指出，市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息，SIBOR上周三飙高，三个月SIBOR从1.13％涨至1.20％。甚至有人预测房贷利率明年会上调到2％。

新加坡金融管理局（MAS）从2013年起就提醒民众利率会“正常化”（normalisation）。这说明了目前偏低的利率不是正常的，但这么多年来大家已经习惯。

所以，不要过度举债，但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷，应保留足够流动资金周转应急。

银行间贷款利率会走高，但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5％，预料新房贷明年的增幅会介于0.2％至0.5％。

还有分析师大胆预测，房贷利率明年会迈向2％，因为联储局升息会促使全球利率上扬，过去一个月房贷利率已从1.3％上升至1.65％也进一步证明了这一点。未来三至五年会维持高利率。

所以，小伙伴们买房要慎重哦！

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新加坡圈房产专栏作者：吴洲