建屋局： 组屋价与剩余屋契不成正比

      有读者指出，两个同地区的组屋单位屋契相差数十年，但价格相差不远。对此，建屋发展局表示，给组屋定价会考虑多个因素，例如市场环境、剩余屋契，以及周边设施等，上述两个单位的情况不同，不能直接比较。

     99年屋契的组屋价格会因剩余屋契缩短而下跌，到了屋契末端，价值可能归零，不过建屋发展局强调，房地产价格与剩余屋契并不成正比，剩余屋契也并非决定组屋定价的唯一因素。

     受访的房地产分析师指出，由于“高龄”房地产在贷款和动用公积金时会遇到限制，因此较老旧的房地产贬值速度更快。

      有分析师也相信，当高龄组屋越来越多，可能形成一个新市场，未来年长者要换屋套现时，未必要向建屋局直接购买屋契较短的二房式单位，也可在公开市场上买面积较大、屋契较短，但价格更便宜的旧组屋。

      旧组屋价值与屋契长短的问题，最近引发各界关注，有读者上月中投函《海峡时报》，指建屋局在剩余组屋销售活动中出售的组屋定价，并未反映屋契长短。

     该读者以去年11月剩余组屋销售活动中推出市场的两个四房式单位为例指出，虽然两个单位剩余屋契相差数十年，价格仅差了不到5万元。

这两个四房式单位，一个在宏茂桥5道、面积91平方公尺，剩余屋契62年，售价35万7200元。该单位之前由建屋局收回，在剩余组屋销售活动中重新出售。另一个单位在宏茂桥21街，面积93平方公尺，是一个依然有99年屋契的新单位，售价40万4000元。

     建屋局行销与发展处处长伊格纳修斯（Ignatius Lourdesamy）上星期在《海峡时报》回应时指出，建屋局给组屋定价时会考虑多个因素，包括市场环境、剩余屋契、楼层、面积、朝向等，以及所在地点，包括是否靠近市区、周边设施、交通便利度等。

     他说，虽然宏茂桥5道的单位屋契较短，但在七楼，也较靠近宏茂桥地铁站和巴士转换站、宏茂桥城（Ang Mo Kio Hub），以及宏茂桥镇中心。

相比之下，宏茂桥21街的单位虽然屋契较长，但在二楼，而且在宏茂桥的西部，距离镇中心较远。

     他说：“由于两个单位情况很不同，不该直接比较，而且房地产的价格并不与剩余屋契成正比。根据新加坡估价师普遍使用的估价方法，考虑到货币的时间价值，头几年的前期屋契更值钱。”

     新加坡测量师与估价师学会估价及实践处主任张丽金也指出，屋契并非决定房地产价格的唯一因素，其他因素包括房地产的状况、地点、楼层等。

     “单位的楼层及是否靠近地铁站，都会影响组屋价值。一般上每相差一层楼，估值可能差0.5％；而一个离地铁站五分钟步行距离的单位，与一个需要搭乘短程巴士到地铁站的单位，估价也会相差5％至10％。”

     她也指出，在房地产估价中，剩余屋契是“房地产能带来收入的时间长度”。“如果从投资的角度看，相当于在这些年中，房地产可赚取租金，因此这在估价中必定是一个考量。”

     国际地产顾问公司总裁邱瑞荣指出，如果组屋的剩余屋契不足30年，买家不能动用公积金，建屋局也不会为剩余屋契不足20年的转售组屋提供房屋贷款，这些都限制旧组屋未来的“转售能力”。

     因此他认为，宏茂桥的这两个单位，定价确实可以有更大区别。“虽然屋契较短的那个单位地点、楼层更理想，但别忘了旧组屋会有更多维修保养的问题，这些都会影响组屋价值。”

     房地产经纪公司Chris International董事许家荣却持不同看法。他认为，尽管旧组屋在贷款和动用公积金上会面对问题，但不代表这类单位今后会完全没有市场，特别是地点较好的单位。

     他也说：“当越来越多组屋的剩余屋契只有30年或40年，这可能形成一个新的房地产类型。今后一些年长屋主若要套现，可以出售他们的私宅，或是依然有六七十年剩余屋契的组屋，去购买一间剩余屋契较短的旧组屋养老。到时候这些单位价格会更便宜，面积则比建屋局推出的二房式灵活单位大。