在新加坡，尽享400米河畔风景的公寓

摘要

鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）是由实力雄厚的知名地产企业鑫丰房地产开发有限公司（Kingsford Property Development Pte Ltd）开发，位于第19邮区实龙岗景上段的私人公寓。鑫丰银河湾拥有99年地契，是一个超大型私宅项目，共建1171套公寓单位。鑫丰银河湾的居民们可享有长达400米的美丽河畔风景，即便是那些不对着河畔的单位，住户也将对着公寓内数百米长的庞大清澈游泳池和诸多水上设施，可谓，临水而居、接福纳财、气势磅礴，雄伟壮观。鑫丰银河湾还拥有六间零售商店和一家幼儿园，让居民们在自家就可购物和送孩子上学。如今，这个气度非凡的大型私人河景公寓竣工在即，预计在今年年中（第二季度）亮丽登场，让心仪的居民们欣赏美丽河畔风景、享受临水而居、波光粼粼、如诗如画般的生活。鑫丰银河湾地处成熟的后港社区，连接主要高速公路，交通非常方便；教育资源丰富，提供多层次、全方位的教育服务。鑫丰银河湾性价比高，价格合理，租金回报率好，具有较大的增值潜能，东北区发展蓝图为房产增值提供保障。

引言—-坐看河边云卷舒，运筹帷幄天地间

古人云：“富贵贫贱在水神”。老子道德经又云：“上善若水，水善万物而不争”。那些富可敌国的大咖们，不管是美国的比尔盖茨还是中国的马云，他们的豪宅均选在背山面水的宝地。这是风水学所云，也遵循科学规律。科学家们已经证明，水是生命之源，没有水就没有生命；水也是生命所需，没有水就没有人类。

坐看河边云卷舒，运筹帷幄天地间。临水而居，波光粼粼，河水悠悠，静享繁华，如诗如画，尽享人生，快哉！

水是财气的象征，水聚明堂为吉，临水而居，旺事业、聚财气、享生活。鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）公寓就是这样一座一线河景公寓。该公寓坐落在实龙岗河畔（Serangoon River），是一个超大型私宅项目，共有一千多个公寓单位，居民们可享有长达400米的美丽河畔风景，即便是那些不对着河畔的单位，住户也将对着公寓内数百米长的庞大清澈游泳池和诸多水上设施，可谓，临水而居、接福纳财、气势磅礴，雄伟壮观。

鑫丰银河湾坐落在实龙岗河畔

鑫丰银河湾披上非凡气度，即将盛装登场

 “大人物现世，必有征兆和异象”。好公寓的诞生，也有其不一般的历史。鑫丰银河湾由两个相邻地段组成，2013年这两幅地段供招标时，政府有意将投标截止日都定在同一天，以鼓励发展商更谨慎地竞标。有趣的是，实力雄厚的知名地产企业鑫丰房地产开发有限公司（Kingsford Property Development Pte Ltd）竟然连中两标，同时获得两幅地段的开发权。鑫丰地产为了更好地发展这两幅地段，为居民提供更多更好的配套设施服务，将这两幅地段合并为单一项目。这样一来，地段的开发成了综合发展项目，不但拥有普通公寓的常规配套设施，还设有六间零售商店和一家幼儿园，让居民们在自家就可购物和送孩子上学。如今，这个气度非凡的大型私人河景公寓竣工在即，预计在今年年中（第二季度）亮丽登场，让心仪的居民们欣赏美丽河畔风景、享受临水而居、波光粼粼、如诗如画般的生活。鑫丰银河湾性价比高，价格合理，具有较大的增值潜能，租金回报率高。

鑫丰银河湾位于后港中心附近

楼盘卖点分析

1. 临水而居，波光粼粼，河水悠悠，静享繁华，如诗如画，尽享人生；2. 性价比高，与周边新标地皮价格相比，具有明显价格优势。

3. 超全的公寓设施，独享200多米长的泳池与碧水景观以及6个商店、1所幼儿园等便利设施；

4. 地处成熟的后港社区，连接主要高速公路 （TPE/ KPE/ CTE），交通非常方便；

5. 免费公寓巴士直达后港地铁站和后港购物中心；

6. 东北区发展蓝图为房产增值提供保障；

7. 教育资源丰富，内设幼儿园，附近小学、中学等学校林立，提供多层次、全方位的教育服务；

8. 后港中心将成为新的商业、住宅和交通枢纽；

9. 邻近榜鹅公园、实龙岗公园林荫连接道和濒临榜鹅滨水步道；

10. 临近后港大厦，后港购物中心，NEX购物中心，高文心邻坊，勘宝坊等，享受购物、娱乐和美食。

声誉良好的发展商精心雕琢的豪华公寓

创建近20年的鑫丰地产，是一家领先的房地产公司，在亚洲拥有广泛的投资和发展物业组合。自成立以来，始终以客户优先，以具有竞争力的价格创造出创新和优质的家园。鑫丰地产精心雕琢每一个项目，力求将每一个项目都发展成杰作，这种对卓越的不懈追求集中反映在大型公寓项目鑫丰银河湾的精心打造上。

鑫丰银河湾位于新加坡东北部实龙岗景上段（Upper Serangoon View），拥有99年地契。这一地段靠近后港坊（Hougang Mall）和榜鹅鲤河购物中心（Rivervale Plaza）等购物商场，是不少私宅买家关注的热点之一。鑫丰银河湾是东南区（19区）最大的私人公寓项目，占地面积达2万7292平方米，共建1165个公寓单位，包括一卧房至五卧房单位，主要以一卧房至三卧房单位为主。此外，这个私宅项目还有六个分层地契排屋和两个半独立式洋房。单位面积介于44至181平方米。

鑫丰银河湾10分钟车程可以抵达的购物中心

区位优势—-临近后港中心和榜鹅滨水步道

鑫丰银河湾距离后港市中心约1200米。步行200米到实龙岗路上段就能到达巴士站，乘搭3个站就能到达该市中心。该公寓建成后也提供两年免费巴士直达后港市中心。根据新加坡发展蓝图2014(master plan 2014)，后港市镇即将进行更新家园计划(Remaking our Heartland Program)。后港中心很快将建设崭新的混合商业与住宅使用的发展项目，以及新的社区俱乐部和宽阔的广场空间。该公寓也濒临榜鹅滨水步道（Punggol Promenade），这是整个东北水滨最热闹的餐饮场所，提供刺激的水上运动，娱乐，购物和餐饮服务。附近还有大型购物场所NEX购物中心，高文心邻坊，勘宝坊等。后港中心有巴士转换站和地铁站，营运的东北地铁线非常方便，可直接通往市区如多美歌和牛车水。热爱运动和休闲的朋友除了使用公寓设施外，可以步行至附近的榜鹅公园，或抵达稍远一点的后港体育中心（Hougang Sports Hall）。而对驾车人士，鑫丰银河湾非常靠近加冷－巴耶利峇高速公路（KPE）为住户带来交通方便，车程10分钟内即可到达的大型购物商场就有将近15个（见附图），到中央商业区或乌节路只需要15到20分钟的车程。

鑫丰银河湾公寓内设幼儿园

教育资源丰富，提供多层次、全方位的教育服务

鑫丰银河湾拥有自己的幼儿园，对本公寓居民优先开放，对年轻夫妇是一个不错的选择。除此之外，鑫丰银河湾附近学校林立，可以满足各年龄段居民的教育需求。就幼儿园而言，除了公寓内设幼儿园外，在1公里范围内有3家幼儿园、1.5公里范围内有10家幼儿园可供选择。在新加坡，小学教育至关重要，能进小学名校对许多家长而言已成为买房的重要指标。在鑫丰银河湾附近有一所名学叫圣婴小学，该校在新加坡小学中是一所口碑良好、排名前列的小学。其它小学包括榜鹅小学、远景小学、北源小学、圣婴小学、蒙福小学、盛港小学、康伟小学、杨厝港小学等。还有多所中学如圣婴中学、蒙福中学、实龙岗中学、盛港中学以及圣尤瑟夫学院。美国史丹福国际学校和澳大利亚国际学校，为国际家庭的子女教育提供了多样选择。

鑫丰银河湾附近提供多层次、全方位的教育服务

东北区发展蓝图为房产增值提供保障

根据2020年的政府规划方案，东北区将发展榜鹅创新中心和兴建大学城。而在后港，除了前面提到的建造新的交通枢纽，实里达航空园第三阶段的竣工，将提供大量就业机会，推高这一带的租金。可以想象这一区域的发展将生机勃勃、潜力巨大。建设中的盛港医院（Sengkang Hospital）在今年开放。这座医院拥有500-600个床位，不仅方便了附近居民，也提供额外租赁机会，提高公寓出租率。根据“再创我们的家园”（Remaking Our Heartland，ROH)计划，今后几年在后港将有大批基建项目改善这一带的各项设施，如”Our Town Centre”、“Our Homes”、“Our Outdoor Playgrounds”和“Our Heritage”等，为这些地方注入新的活力。实龙岗也将有新的商业发展计划，成为实龙岗亚区域中心的一部分。实里达航空园预计将提供1万份工作，包括高技能的工作机会。另外，Lorong Halus和defu industrial park将被兴建成为新的工业区。东北区的居民在未来将有更多的公园和绿地，如邻里公园、位于柯尼岛的新的区域性公园和连接环岛的公园步道等。

鑫丰银河湾附近的新设施

鑫丰银河湾公寓价格合理，租金回报率高

鑫丰银河湾之所以可以较合理价位出售，与发展商当年的标价息息相关。这块地盘当时的投标价为每平方尺新币$522。我们列出附近的另外三块地盘的投标价。一个是绿盛邨(Botanique)公寓，投标价为每平方尺新币$648。另一个是北园公寓（Northpark Residences），投标价为每平方尺新币$629。第三是盛世名园（Sims Urban Oasis），投标价为每平方尺新币$688。这样，发展商可以以更低的价位销售，从而提高了卖气。根据市区重建局的资料，盛世名园在过去半年的销售价位平均为每平方尺新币$1443。而鑫丰银河湾在过去半年的销售价位平均为每平方尺新币$1324。

鑫丰银河湾的销售价格相当合理，但其附近公寓的租金回报率却较高。我们分析了附近5栋公寓的出租情况。这5栋公寓分别为Kovan Grandeur、Regentville、Rivervale Crest、The Minton和Rio Vista。它们的月租金1卧室的至少每月新元$1900左右。2卧室的租金每月新元$2200-$3200。而3卧室的为$2800-$3300。月租维持在较高水平。

鑫丰银河湾公寓设施和雅居欣赏

鑫丰银河湾公寓的设施非常完整和丰富，拥有多个大小泳池包括长达200米的超长泳池、水上运动器材、儿童泳池、儿童游乐场、蒸汽桑拿房、室内健身房、室外健身角、烧烤台、羽毛球场、网球场、多功能活动室、阅览室、各种花园、停车场、幼儿园、商店、24小时保安等，适合各年龄段的住户。

这是一个水的世界，居民可以在户外享受“河流教室”的体验。这里有最长的公寓人造河流，甚至可以做水中太极。这里有六个感官区：溪流、河水、海湾、瀑布、海滨长廊和俱乐部。让您过上水世界里的安逸生活,体验新鲜的住宅魅力。住在鑫丰银河湾，您也会觉得你正在进入一个秘密的花园，一个冥想的环境，从现代生活的严酷环境中提供一种禅宗般的冷静。

丰银河湾泳池一角

鑫丰银河湾健身房

鑫丰银河湾水世界

鑫丰银河湾的设计也讲究风水，不少单位大门入口有玄关，避免直通客厅和阳台，还有纳财、积财之意。道德经曰：玄之又玄，众妙之门。玄关设计确保住户隐私而又可以用来接待客人入门、接受邮件、换衣、换鞋、搁包等，还起到装饰作用。鑫丰银河湾房型合理、空间利用高,自推出以来，销售业绩良好，目前已销售1032套（88%），剩余139套。这里就让我们一起欣赏目前主推的2-5卧室的房型结构。

鑫丰银河湾河景

鑫丰银河湾2卧室平面结构图

二卧室，套内面积57平方米（614平方尺）至67平方米（1044平方尺）。平均售价约1,432元/平方尺，整套售价从97.8万元起。特点是户型大门入口有小玄关，再往里是厨房与餐厅。客厅配备一个较大的阳台。无论客厅、厨房、餐厅、房间均方方正正，布局合理，无浪费空间，两个房间均可放置双人床。这样的户型非常适合夫妻情侣享受二人世界，也很适合有个小孩的夫妻。除了自住，也适合出租给高端专业人士。

鑫丰银河湾3卧室平面结构图

三卧室，套内面积79平方米（850平方尺）至97平方米（721平方尺）。平均售价约1,330元/平方尺，整套售价从113.8万元起。特点是户型大门入口有大玄关，入口与厨房餐厅等完全隔开，从大门入口处完全看不到室内空间。入门后往右转才到厨房。厨房与餐厅由吧台隔开，而餐厅与客厅由过道自然分开，客厅配备一个较大的阳台。与三卧室相似，无论客厅、厨房、餐厅、房间均方方正正，布局合理，无浪费空间，所有房间均可放置双人床，且配备内置衣柜。这样的户型非常适合有1-2个小孩的夫妻。除了自住，也适合出租给有家庭的中高端专业人士。

鑫丰银河湾3卧室加书房平面结构图

三卧室加书房，套内面积95平方米（1023平方尺）。平均售价约1,338元/平方尺，整套售价从1,368,301元起。特点与三卧室相似，户型大门入口有大玄关，入口与厨房餐厅等完全隔开，从大门入口处完全看不到室内空间。入门后往右转就是书房，再进去就是厨房。其余结构与三卧室相似。这样的户型非常适合有1-2个小孩的夫妻。除了自住，也适合出租给有家庭的中高端专业人士。

鑫丰银河湾4卧室平面结构图

四卧室，套内面积96平方米（1033平方尺）至113平方米（1216平方尺）。平均售价约1,366元/平方尺，整套售价从1,415,210元起。户型大门入口有大玄关，入口与厨房餐厅等完全隔开，从大门入口处完全看不到室内空间。入门后往左转是完全独立的厨房。从厨房走出来就是餐厅，而餐厅与客厅由过道自然分开，朝过道往前走就是四个房间。其中一个普通房与客厅共享一个较大的阳台。与所有房型一样，无论客厅、厨房、餐厅、房间均方方正正，布局合理，无浪费空间，所有房间均可放置双人床，且配备内置衣柜。这样的户型非常适合有2个或以上小孩的夫妻或与父母同住的家庭，也适合这类的租户。

鑫丰银河湾5卧室平面结构图

五卧室，套内面积121平方米（1302平方尺）。平均售价约1,385元/平方尺，整套售价从192万元起。与大部分户型相似，大门入口有大玄关，入口与厨房餐厅等完全隔开，从大门入口处完全看不到室内空间。与四卧室相似，入门后往左转是完全独立的厨房。从厨房走出来就是餐厅，而餐厅与客厅由过道自然分开，朝过道往前走就是五个房间。其中两个普通房与客厅共享一个较大的阳台。与所有房型一样，无论客厅、厨房、餐厅、房间均方方正正，布局合理，无浪费空间，所有房间均可放置双人床，且配备内置衣柜。这样的户型非常适合有3个或以上小孩的夫妻或与父母同住的家庭，也适合多代同堂的家庭，也适合这类的高端租户。

小结

购买房产，考虑的是房产的地点、设计、质量、价位、投资回报和发展商的信誉。鑫丰银河湾由处处为住户着想的著名发展商开发，位于后港中心附近，是政府东北区发展蓝图的一部分，位置优越，位于成熟社区，交通发达、交通资源丰富，发展前景看好。鑫丰银河湾的整体设计将现代科技融入风水设计，引入玄关，玄之又玄，众妙之门。玄关设计确保住户隐私而又可以用来接待客人入门、接受邮件、换衣、换鞋、搁包等，还起到装饰作用。作为一线河景公寓，整座公寓的设计以水为主题，因为“富贵贫贱在水神”、“上善若水，水善万物而不争”、“坐看河边云卷舒，运筹帷幄天地间”。水是财气的象征，水聚明堂为吉，临水而居，旺事业、聚财气、享生活。更值得一提的是公寓的价位，部分归因于当年较低的土地标价，这是一栋性价比相当高的公寓，但因优越的地理位置，临近公寓的租金回报率却相当高。这样，这是一栋价格合理，投资前景看好的潜力公寓。这是一栋大型公寓，设施完善，销售业绩良好，已售出一千多套，只剩130多套。好料沉底，抓住最后机会，拿起电话，一线河景尽收眼底。

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(图文由吴洲提供）