新加坡房地产板块估值低于历史均值，私人住宅销售呈现抗性压

2022年1月，私人住宅销售额环比增长3.5%，创2014年以来（除2021年外）历史同期新高。2021年曾录得创纪录的销售额，也是8年新高。

虽然房地产板块年初至今上涨了约3%，并较2020年3月（新冠疫情爆发之初）低点高出约29%，但仍比2018年的高点低出约23%。目前该板块市净率（P/B）较历史均值仍低1个标准差。

年初至今，与海指10%的涨幅相比，成交最活跃的新加坡房地产股票的平均总回报率略微逊色。板块中表现最好的股票是城市发展（+7.8%）、华业集团（+3.0%）、和美置地（+2.2%）。目前10只股票中有7只股票的成交量低于五年来历史平均市净率。

1月私人住宅销售额环比增长3.5%，超2014-2020年历史同期水平

据新加坡市区重建局（URA）披露的数据，2022年1月新加坡共售出673套新建私人住宅，不包括执行共管公寓（ECs）(环比增长3.5%，同比下降58.5%)，创下2014-2020 年同期销售量最高水平。1月私人住宅销售主要集中在中部其他地区（RCR）与中部核心以外地区（OCR）。2021年，新加坡新增私人住宅销售量创下2013年以来新高，超过13,000套。2021年私人住宅价格同比上涨10.6%，创下2010年以来最大涨幅。

去年12月15日，新加坡政府出台了新一轮调控措施，为私人住宅和建屋发展局二手市场降温，包括提高额外买方印花税（ABSD），收紧供款与收入比率（TDSR）门槛，及降低建屋发展局组屋贷款与价值比率的（LTV）上限。

按照最近公布的2022年财政预算案，新加坡住宅房产边际税率将从2023年起分两个阶段调整， 2024年边际税率为：

非业主自住房产（包括投资房产）的税率将提高至12-36%（目前 10-20%）。

同时，自住住宅物业年价值（AV）超过30,000新元的部分的房产税率也将提高至6-32%（目前为4-16%）。

房地产开发商与运营商板块年初至今涨幅达3%，但仍比2018年高点低23%

从板块表现来看，年初至今，iEdge新加坡房地产开发商与运营商指数价格上涨了约3%，较2020年3月（新冠疫情之初）的低点上涨了约29%，但仍比2018年的高点低出约23%。

iEdge新加坡房地产开发商与运营商指数采用的是流通市值加权计算，用于衡量新加坡上市房地产开发商和运营商的表现。

注：香港置地（H78）是该指数中权重最大的股票。截至2021年6月末，该集团已竣工投资项目中的约19%（按土地面积）是写字楼与零售物业。

板块市净率（P/B）较历史均值低1个标准差

该板块的市净率为0.44倍（历史均值为0.59 倍），较历史均值低1个标准差。这一数据接近于上次2020年3月新冠疫情爆发之初的水平，当时市场出现了普遍调整，远低于2017年的水平。

注：香港置地（H78）是该指数中权重最大的股票。截至2021年6月末，该集团已竣工投资项目中的约19%（按土地面积）是写字楼与零售物业。

成交最活跃的新交所房地产股票

与海指上涨10%相比，年初至今，成交最活跃的新加坡房地产敞口上市股票的总回报率为-0.4%。板块中表现最好的为城市发展（+7.8%）、华业集团（+3.0%）、和美置地（+2.2%）。新加坡城市发展集团将于2月25日开市前报告其2021财年业绩，华业集团将于2月28日公布其2021财年业绩，和美置地将于2月28日收盘后公布。

这些公司的平均股息率为2.7%，平均市净率为0.6倍。在有5年交易历史的10家公司中，有7家目前的市净率低于5年平均市净率。