投资EC，稳赚不赔

EC是为想要提升至私宅生活环境的“夹心层”而设，因此售价一般比私人公寓低，并可享有购屋津贴。不过，购买EC是否为稳赚不赔的投资？

执行共管公寓的特点

EC是介于组屋和私宅之间的一种混合式住宅。它和普通公寓一样，由私人发展商设计及建造，但设有购买条件和转售限制。例如，买家必须组成核心家庭，成员包括至少两名新加坡公民，或是一名新加坡公民和一名永久居民，而家庭收入顶限为1万4000元。

EC屋主必须在住满五年的最低居住年限（MOP）后，才能在公开市场上将房子卖给新加坡人和永久居民，并在十年后即项目完全私有化后，才能卖给外国人。另外，首次购屋者可享有高达3万元的房屋津贴。

因此，新EC的售价一般比私人公寓低。目前，EC和大众私宅之间的价差介于20％至25％，一旦达到五年最低居住年限或是全面私有化后，EC和大众私宅之间的价差可分别缩小至约5％至9％。

并非所有EC投资有收益

我国政府至今总共推出63个EC项目，其中23个EC项目已达到五年最低居住年限，并在公开市场上出售。我们对它们的发售价格和转售价格（即EC竣工后五年和十年的价格）进行分析，从中得出盈亏的平均金额。值得注意的是，我们只侧重分析EC每平方英尺的价格，并未把房屋津贴或其他费用计算在内。

分析结果显示，并非所有EC项目的投资都必定取得收益。虽然EC和私宅之间存有价差，但如果买家是在楼市高峰期进场，仍可能会蒙受亏损。

首批在1996年至1999年推出市场的EC，情况即是如此。在经历了1997年亚洲金融危机、科技股泡沫破裂及沙斯疫情等事件后，2004年至2005年期间的私宅价格仍比1996年的楼市高峰期低了35％至38％。

不过，接下来在2001年至2005年楼市低迷时期推出的EC项目，情况则好转许多。不少屋主在达到五年最低居住年限后，趁2006年楼市好转脱售房子而大有斩获。

长期而言，在竣工十年后，所有EC项目的投资都取得收益。但投资者须注意，EC的转售价格与整体私宅价格息息相关，EC与私宅之间的价差并不能保证EC项目的投资一定有利可图。

基于EC的售价较低，因此盈亏情况一般都比私宅来得好。让我们比较同在1998年推出、并于2000年竣工的EC项目悠美苑（Yew Mei Green）和私人公寓丽晶林（Regent Grove）。悠美苑的许多第一手买家在2005年达到五年的最低居住年限，而若比较两者在2005年至2010年的盈亏情况，不难发现悠美苑每年的表现都优于丽晶林。

EC供应有限

自1996年EC计划推出以来，EC市场整体来说表现不俗，大多数EC项目都能在两年内售出。去年初，市场对EC的前景感到担忧，这是因为未售出的EC单位攀升至4007个，创下历来新高。不过，EC销量很快开始复苏，目前已推出市场但未售出的单位已回落至2088个。

如今，大多数在2015年或以前推出的EC项目几乎都已售罄。其他未售出的单位大多是位于我国北部的几个EC项目。

与私宅不同的是，EC的供应有限，新EC地段的唯一来源是政府售地计划（GLS）。在上两轮政府售地计划的正选名单上，并没有任何新的EC地段。由于标得新EC地段的发展商只能在标得地段的15个月后，才能够把项目推出市场销售，这意味着今年EC市场将出现供应短缺。今年预计只有两三个新EC项目推出市场，少过去年的五个。

此外，EC也间接从政府最近的两项房地产调整措施中受益，即购买转售组屋可获得更高的公积金购屋津贴，以及调低卖方印花税。公积金购屋津贴增加将使转售组屋市场进一步趋稳，让更多组屋提升者考虑购买EC。

同样地，虽然调低卖方印花税与EC市场并没有直接关系，但由于EC与私宅市场的关系紧密，私宅市场的买气改善将对EC市场产生溢出效应（spillover effect）。

尽管如此，推动EC需求的主要还是EC与郊区私宅的价差十分明显。随着时间的推移，两者之间的每平方英尺价差已从1996年的约259元，增至2016年的400元。虽然价差扩大可部分归因于新项目的地理位置，但其价差过大已不容忽视。由于EC的售价较低，并可享有房屋津贴，因此具备更高资本增长潜力。

总的来说，基于EC与大众私宅之间的价格差距相当大，而且购买EC可获购屋津贴，因此对买房自住的买家来说，EC仍极具吸引力。由于供应有限，EC的需求预计会保持强劲，而一直持观望态度的潜在买家将发现他们的选择会越来越少。