新加坡房产市场 第八轮房产调控措施落地 后市发展分析和投资策略

前天午夜新加坡政府出台了全面的房产调控措施，从需求和供应两端入手。这次也不像前7次政府在下午6点左右出台新政引发发展商漏夜售卖，让消费者和卖家措手不及。这次一点空子都没给！

虽然这次新政策出台有些突然而且力度很大，但业内人士和市场中的买家多少都有些担心房价一直在涨，政府迟早会采取措施。昨天我在朋友圈发市场信息时也提到这个担忧，但没想到当天午夜就出台新政策了。

房产新政策细则

简而言之，政府重点要大量提高买房印花税，特别是本地居民第二套房以及外国人和公司买家的印花税；同时降低贷款比率以此降低买房投资意愿和能力。新加坡居民第一套房不受影响，这也是市场唯一的利好人群，应该把握好短期利好窗口，这个会在后面谈投资策略时详细介绍。

与此同时，政府也同时宣布了明年上半年的政府售地计划，将比今年同期增加40%的供应量。

国家发展部长李智陞表示，除了增加私宅供应和出台新一轮降温措施，双管齐下以确保房价不会超越经济基本面。政府致力于促进稳定和可持续的房屋市场。

他也坦言：“我们了解到国人的焦虑，尤其是首次购房者，他们可能担心预购组屋竞争激烈以及组屋转售价格的上升。因此，我们显著增加组屋供应量，以满足他们的需要。”

笔者认为政府增加政府售地供应量，主要是针对市场需求旺盛，部分开发商要增加土地储备就只好去投标市场集体出售的项目，这引发市场土地成本越来越高。集售市场火热对政府掌控土地供应量增加了难度。这样与其让市场无序发展，不如政府自己来增加供应量以满足市场需求，同时可以充盈国库，为应对冠病而付出庞大的公共卫生开支提供支持。

后市发展分析和投资策略

回顾2018年出台的第七轮房产调控措施，也是通过增加印花税率和贷款比率来调控买家的购房能力和购房情绪。

购房情绪是个短暂因素，1-3个月基本上大家都适应了，发展商的恐慌情绪也应该基本受控了。成本上涨，日子还是要过下去的。

购房能力是个硬指标，多数本地工薪阶层要买多套房的需求短期会被压制下去，但每年的新生力量还是会不断出现，满21岁的首套房公民、新PR、政府组屋提升者（买公寓再卖组屋，无需支付额外印花税）。这些购房力量会维持市场的正常需求。估计政府出台的新政策都是经过精算的。目的就是不要涨得太快，给年轻人上车的机会。

第七轮措施是历来最严厉的，但几个月过后市场恐慌情绪就没有了，市场虽然还比较淡静，但房价已经慢慢开始修复和回升了。

这次笔者认为情况也会相似，首3个月是最佳投资窗口。别人恐惧我就该贪婪。记得去年初冠病来袭，新加坡进入阻断期，人们第一次感受到不能看房的恐惧和对经济前景的担忧。这个时候其实是个最佳投资窗口，笔者也就是在阻断期结束后马上和先前看中的几个屋子卖家谈价钱，幸运地谈到了很好的价格。

这次新的房产政策，对发展商会影响比较大，特别是即将开盘的新盘，首发的销售业绩非常重要，减价售卖的几率比较高。

期房前期卖得不够理想的项目，特定促销可以预期，也是不容错过。多数楼盘都是非常优质的项目，主要是位置比较好定价比较高，如果价位更合理一点相信会受到更多买家的青睐。从性价比来看，靠近市区的中档楼盘还是物有所值，但总价偏高不是普通工薪阶层可以接受的范围。随着人们的收入增加，这些中档项目会有越来越多的接盘者。

新加坡近年来控制贷款比率和增加多套房的印花税，市场上的业主基本都有持守能力，议价空间比较有限。而且现在疫情还没结束，租金都在往上走。新政策将导致更多外籍人士买不起房转而租房。所以如果卖不到好价钱，二手房业主可能会以租养房，在市场恢复上涨时再卖。