新加坡范本：商业与城市的和谐共存

535万人口，719平方公里的国土面积，在十九世纪初还是一个鲜为人知的渔村。1965年被迫独立时，几乎是完全意义上的“一穷二白”，但仅仅用了五十年时间，新加坡就已一跃成为亚洲“四小龙”之首。2015年世界银行排名，新加坡依旧位居全球最适合商业发展的地方，新西兰第二，香港第三，中国大陆排在第90位。

土地的稀缺，不仅使新加坡在空间分割与利用方面的理念实践处于国际一流水准，也在很大程度上助推其商业不断发展升级。中国大陆地区三十多年来的商业发展不可谓不快，转型升级的口号也已飘荡多年，但整体商业的发展依旧停留在山脚下，简单粗放蹒跚向上。而已经爬上半山腰的新加坡，正逐步跨过充分竞争迈向动态并购整合的平衡阶段。

新加坡地处东西方文化的交汇处，也由于历史原因，形成了如今多种族并存的格局。天然多元的文化历史，并没有成为创新的束缚，恰恰相反，新加坡充分挖掘各个区域位置的传统元素，结合花园风光的整体规划，打造出了具有差异化的多元业态商业布局。

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世界顶级商业街区——乌节路

商业街是最能反映城市活力与内涵的物质空间载体，建设城市中心商业街的意义，绝不仅仅在于其单一的购物娱乐功能，更重要的是其作为城市主要公共空间的氛围凝聚与文化融合。来到这个连续三年蝉联全球最贵城市的地区，自然不能错过赫赫有名的乌节路——全球最顶级的商业街区之一。

乌节路，英文名为Orchard Road，意为“果园路”，位于新加坡城市中心区域，是新加坡的交通主干道，也是最核心的商业街区，全长约有两公里。据说，19世纪40年代殖民地时代，这里确是成片的果园，只不过既无苹果也没香蕉，而是遍野的豆蔻。如今流年已逝，豆蔻不再，满眼宝马雕车香满路。

ION Orchard、义安城(Ngee Ann City)、先得坊(Centrepoint）、Delfi Orchard、Far East Plaza、Lucky Plaza，在这里，只有你想不到，没有你买不到。但凡带着家里的“败家娘们儿”去过乌节路的男同胞，每每回想起这些名字应当免不了心有余悸一番吧！

世界顶级的奢侈品牌自然只能算是标配，倘若只是五光十色的商场和店铺，乌节路也不过是一个随处可见的购物区而已。但凡称得上标杆性商圈，必然在引导控制区域内的空间形态方面有独到之处，从而最大限度地激发了物质空间的活力与吸引力。

乌节路生机勃勃的背后，是完备的基础设施、混合的交通模式与无缝连接的步行网络。与国内商场一般只有地下一层不同，乌节路上的商场一般都有超过两层的地下空间，这些地下商场与周边三个地铁站相互联接，连同地上一层、二层高架，形成了立体、多重功能复合的街道空间形态，使得乌节路不仅仅是满足交通与购物功能的城市街区，更为不同类型的人群提供了连续的商业设施与多样性的活动选择，从而塑造了乌节路活跃而独特的区位氛围。

值得一提的是，由于地铁站不像国内，大动干戈地设置了层层形同虚设的安检区域，跨出验票闸口，商铺即映入眼帘，真正意义上实现了商场与地铁站的无缝对接。也正是各类功能区域近于无缝的连接，促使游客在乌节路上的各项活动轨迹形成了公共空间的连续性。

而这一切的实现，仅靠单个地产开发商的单打独斗，显然不切实际。与国内一直通过对单体建筑的容积率、高度、后退红线等详细规划指标，对街区的建设进行生硬控制不同，新加坡遵循“注重认同感和地区特色”的宏观引导理念，通过不断完善的城市设计导则引导乌节路商业街的规划设计建设。

当局甚至成立了乌节路发展委员会，鼓励业主、零售商、媒体、游客等不同身份的公众参与到乌节路规划细节参数的调整中，确保导则内容符合公众利益，Making Orchard Road More Happening，最终使之成为与纽约第五大道、伦敦摄政街比肩的世界著名商业街区。

而我，一天下来两股战战汗流不息，一路上有你，苦一点也愿意，脑海中至今依然惦著老曾记（Old Chang Kee）……

2

历史与现代融合的魅力——克拉码头

每个城市都需要一个娱乐和消遣的地方，一个越夜越美丽的地方，克拉码头正是新加坡夜生活的一张名片。

位于新加坡中部地带新加坡河上游的克拉码头，连接着新老两个中心，是新加坡河沿岸最大的历史保护建筑群，据说在上世纪60年代之前，是新加坡著名的跳蚤市场，至今已有150多年的历史。

克拉码头由五座拥有超过60间仓库和店屋的彩色建筑组成。优越的历史遗迹资源与便利的交通条件，集聚人流得天独厚。倘若是在国内，如此地段必定是各大地产商争相抢夺的肥肉。而对于项目的定位，无非是能够收取高额租金的特色旅游商品街区，以打造历史特色之名，行破坏古迹遗址之实。

而政府左口袋装满高额土地出让金或市场管理费，右口袋还有源源不断的财税收入，自然甘之如饴。待到若干年之后，猛然发现在千篇一律的钢筋水泥丛中，老祖宗留下的几片瓦砾犹如万片绿中一点红，于是大红的油漆，澄亮的不锈钢粉墨登场，一派洋洋自得，几乎要把老祖宗气得从坟里跳起来骂娘。

传统街区改造，保护与创新往往是不可调和的矛盾，商业讲求坪效，而对建筑舒适度的追求，也意味着诸多现代化设备不可避免的被嵌入旧建筑的风格之中。如何完整保护旧有建筑，不造成破坏，又能通过现代技术景观的创意设计，让传统与现代和谐对话协调融合，让旧建筑焕发出新风采，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。答案或许可以从克拉码头窥得一二。

克拉码头的再开发，堪称现代科技与传统融合的典范。

（在国内被热捧的海底捞，也不负众望的在克拉码头安家落户）

在整体定位上，克拉码头舍弃了集贸式零售可能带来的人流和效益，而选择坚守原有的文化价值与商贸氛围，与新业态、新功能进行组合，并从时间上对区位的功能做了分割：白天，这里依旧是二手市场；而晚上，就地改头换面，成了越夜越开心的“十里洋场”。从白天到夜晚的都市休闲娱乐概念，在这里得到了充分的诠释。

在保护历史与促进商业之间，克拉码头也获得了精准的平衡。在原貌修复保护的同时，通过灯光的运用，激发建筑既有外部色彩的魅力。老仓库建筑砖瓦材料配以大面积的钢框架顶棚，材质对比强烈，但在灯光的包围下，不但不显得突兀，反而让这种传统与现代的碰撞呈现出另一种时尚——这也在很大程度上应和了新加坡对于现代化发展与保持传统价值观的平衡技巧。

如果克拉码头的顶棚，仅仅是国内随处可见的塑料雨棚，自然不值得花费如此之多的笔墨。码头天棚是由可再循环利用的ETFE膜制成，巨大透明，不遮挡自然光线，让街道保持自然风貌，又使商业活动不受气候影响。

而高熔块檐篷——“天使之翼”，其通风扇能够持续的喷射自然风，达到街道降温的效能。中环广场的喷泉，更是充分利用了商店内部空调的冷冻水，观赏功能与冷却效应兼具。——2006年，克拉码头被东盟能源中心授予“东盟建筑物能源效益奖”。

特色水岸餐饮（每天都排长队的珍宝海鲜——Jumbo Seafood就在河的对岸，浓烈的新加坡辣椒螃蟹）、购物中心、冒险游乐、酒吧、酒店一应俱全。在婉约的新加坡河旁小酌一杯，感受一番热带晚风习习的浓烈。或花上25元新币，坐着游船顺流而下，近距离感受金融中心的雄壮夜色与滨海湾世界级的灯光秀，坐看夜放花千树，远处星如雨。

而这里显然也是本地人招待来访的好友亲朋的好去处。游船驶过鱼尾狮公园，船上的一个姑娘指着眼前的大楼，告诉身边的老人：阿姨你看，我就在那栋大楼上班。语气舒缓，理所应当的自豪感。

保留历史传统特色、丰富区域文化活力、提升商业价值品位，三者并行不悖。克拉码头不仅是本地人放松身心休闲娱乐的主要区域，更成为新加坡吸引外来游客的又一张名片。

（唯一让我有些困惑的是，在南岸，保留了原有的河岸台阶，且相当险峻，却没有修筑必要的防护栏杆。遇上雨天，游人，尤其是小孩，实在是一个巨大的潜在安全隐患。）

3

艺术与商业的平衡——白沙浮

白沙浮，号称“让最愤世嫉俗的购物者流连忘返”的商业中心，坐落于新加坡著名的白沙浮街区，前身是lluma购物中心，由新加坡最富国际名声的建筑事务所——WOHA设计。

据悉，极具艺术感的水晶网媒体墙立面的设计初衷，是希望打造一个充满活力的夜生活区，让游人在熙熙攘攘的大楼中，一眼就能望见lluma。墙体上镶满了宝石状的聚碳酸酯材料小固件，并在节能灯泡中置入了反射镜。墙立面被建筑师处理成堆叠的、波浪起伏的条带，并辅以悬伸的花园和露台。白天，在太阳光的映射下整个墙体闪闪发光；到了夜晚，万灯齐放更是绚灿异常。

作为新加坡第一个城市零售娱乐中心，白沙浮可谓名声在外，一度成为国内商业地产操盘借鉴的经典案例。事实上，即便是“出生”在寸土寸金的新加坡，白沙浮也并不具备商业地产的天然优势，甚至从某种意义上说，这里并非是打造零售商业中心的优选之地。

李嘉诚曾有一个著名论断：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”商业地产讲求区位氛围，背后的实质，是对目标人群的吸引。因此，“抱团”发展、互竞互促，是商业地产的优先诉求，呈现出的典型产品便是：商圈（如北京的西单、王府井）与综合体（最典型的万达广场）。

而白沙浮商业中心所在的整个白沙浮街区，主要还是以艺术、教育类功能定位为主，新加坡艺术中心和博物馆让这个区域充满了“艺术气息”，商业氛围却显得较为单薄。也正因为如此，华丽登场的lluma购物中心，逐渐经营不善而被迫歇业，最终落得被凯德收购的命运。

但凡从事过商业地产行业的人都清楚，商场的生命力主要来自于交通动线的设置以及由此实现的人流引导，而对于空间的分割与联接，恰是新加坡最为人所津津乐道的拿手好菜。

白沙浮的一层与周边街道形成一个连续的路网，行人可以极为便利的从各个方向进入商场；二层修建了人行天桥，跨越道路直接与临近的项目相连。商场所有的通道都通向一个高40m 的主厅，第三层设计了一个跃层挑空的城市广场，而屋顶则设置了剧场、咖啡厅，宽敞的活动空间，郁郁葱葱的露天植被，透过平台中央的玻璃天窗，中庭的精致一览无余。整个商场内部呈现的街区化景观，给人带来强烈的代入感。

据介绍，整个商场 60%的面积被用于设置娱乐场所，强调表演和展览空间的组合，打破了近年来方兴未艾的“一站式购物”商业形态。也正是这种业态配比，白沙浮打造了一种新的商业地产模式：城市生活休闲中心。

倘若从纯粹坪效的角度，白沙浮在整体的空间布局上，无疑存在极大的败笔：挑空的城市广场，以及宽敞的活动空间，都极大的降低了租金收益。但这些举措正是实现lluma起死回生的关键所在：基于客户需求提升消费体验，回归商业本质。

或许这也正是国内依然鲜见同类商业中心的原因所在，众多地产商对白沙浮趋之若鹜朝拜纷纷，又前赴后继的倒在了精明的财务算计之中。时至今日，我们的商场擅长的，依旧是年复一年地在每个服务员胸口挂上一个笑脸，并四处张贴制作精美的标语：客户之满意乃吾之动力！

新加坡初生时，只是东印度公司一个地位不甚稳固的贸易站点。但这个公司完成使命，消失在历史长河之后，新加坡却顽强的存活了下来。从不甚情愿地被接受为王室直辖殖民地，逐步繁荣发展起来，成为大英帝国最重要最兴盛的港口之一。而且它也比大英帝国更长寿，在这个帝国解体之后，它一度可能成为马来西亚联邦的纽约，却又在新马仓促分家之后，被独自丢下，成为一个似乎根本无法自立存活下去的孤儿。

然而，就是这样一个国家，它不仅独立了，而且还活的越来越好——这似乎违背了几个世纪以来，所有被人们公认的政治学和经济学的既有规律。也正是这样一个资源匮乏的小岛国，还在继续探索并引领着世界商业发展的潮流。

借用时下流行的一句话，它所创造的商业发展模式，一直被模仿，却从未被超越。一如被国人反复朝拜的白沙浮，一如让党国心驰神往的淡马锡。