深圳房地产未来发展路径——新加坡模式

在过去几十年里，深圳房价持续的暴涨，最重要的一个原因是一直在对标“香港模式”，例如土拍、买楼花、按揭等都是从香港学来，实践证明：学的越多，房价涨的越高。这不，近期河对岸的事件，肯定使得决策层进一步看到香港模式的弊端和问题。在我们的发展历史过程中，一直有一个良好的作风——知错就改。

自从818文件之后，深圳的房地产发展模式再也不会对标香港了，而是直接对标新加坡，新加坡模式将会是深圳房地产未来发展的主流模式。既然对标了新加坡，那么可以肯定的说深圳房价的锚既不是香港也不是纽约。

什么是新加坡模式？新加坡模式就是大部门人住房需求由政府来解决，商品住房的价格政府不会干预，因为不管你怎么涨不会影响到民生问题，但最后你会发现房价最终还是遵循投资逻辑。什么是投资逻辑，很简单，比如说你借钱的成本是5%，你会持有一套租金回报率低于5%的住房吗？在资产价格上涨没有那么高预期的情况下，相信即便是投资客也不会做这种傻事。

毋庸置疑，深圳未来将会大力发展保障房市场，未来深圳的新供应的住房肯定是以保障房为主，商品住房更多就是现有的存量市场和未来少量的新增供应。

大家一直判断深圳房价会继续上涨的核心逻辑是深圳的刚需很旺盛，按照有些人调侃说法就是韭菜割不完。但是我认为未来真正的刚需大多会通过保障房来解决，没有这块所谓的刚需支持，商品住房怎么涨，还能考投资客继续击鼓传花下去？迟早会把自己玩死。充足的保障房供应不仅会影响售价，还会抑制租金的上涨，本来租金回报率极低的商品住房市场未来提升的空间都被封死了，投资客怎么讲故事，还讲的下去吗？

说到这里，肯定有人会拿深圳面积小（导致供应不足）说事。深圳的辖区面积确实很小，难道面积小就意味着住房供应少吗？看住房供应是否少，还要看开发强度，目前来看，深圳的开发强度在国内城市中不是第一也算得上是第二，30层以上的住宅比比皆是，工业用地上见的房子都可以到几百米，土地利用率之高在全国也算是罕见。

继续从供应层面来看，深圳也不缺房子，之前有一个统计数据说深圳有1000多万套住房，假如每套住2个人，也能容纳2000万人居住，当然这个数据包括很多小产房和城中村的农民房。深圳现在有多少人，你说还缺不缺房子？从深圳的房租低于北京、上海就能说明，从居住需求看供应的角度来看，深圳的住房一点都不缺。

为什么深圳现在的房价会这么高？我之前很喜欢有一个简单比如来说明，如果一种商品的定价是100万，只有10件；有100个潜在需求者，平均收入只有10万（这就是用房价收入比没多大意义的问题所在），是不是社会普遍觉得这个东西很贵？但是不要忘了，可能在这100个潜在需求者中15%的人收入超过100万，那么这个商品自然就可能是供不应求，能够维持高价卖出去。当然这种状态的描述更适合深圳房地产市场发展的早期情况，然而早期的人买了房子后，随着房价逐渐上涨，他们更有钱了，等有新供应出来他们会继续买房。久而久之，房子就会掌握在少部分的手中，形成了所谓的结构性稀缺，价格当然就很难降不下来（掌握房产的人也不愿意让房价跌）。

但是，保障房的供应会打破这种平衡，政府会以一个全新的价格体系向需求者提供住房供应，先前那套价格体系就会逐渐运失灵，一旦集中持有房产中一部门人的现金流无法支撑大量房贷的运作，就可能牵一发而动全身、引发房价的崩溃。当然这是比较坏的结果，我说个逻辑只是为了说明为什么房子不缺房价还很高的原因。

回到最开始那个问题。随着保障房供应的增加，政府以新的价格体系向住房需求提供房子，那么原有的体系就会被打破，商品住房市场价格就缺乏后续支撑。在目前没有投资逻辑的租金回报率前提下，房价暴涨几乎是不可能的，不跌就不错了。