深圳要学新加坡，可行吗？

作者：哒哒马

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最近，有个消息挺火的，关注深圳楼市的朋友们可能知道。

8月28号，深圳市住建局局长张学凡公开演讲时透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标让深圳60%的市民住进公共住房。

消息一出，再次引发关于深圳下一步楼市调控方向的热议。

此次深圳为何要学习新加坡模式呢，我们来看看。

新加坡模式成功在哪？

早在1964年，新加坡就开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府下属的建屋发展局建造的房屋，名为“组屋”。

此后这一模式一直延续至今，形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。

目前新加坡有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2。

全国90%以上的家庭拥有自己的住房，由此新加坡也成为了全球少数几个实现几乎全民完全拥有住房的国家之一。

如此高的政策性住房比例，背后是需要政府的全盘强力管控的。

这种管控不仅体现在组屋供给数量和价格上，还要在管理、流通领域制定完善的管控体系。

那新加坡是如何做到的。

首先，政府土地储备丰富。

新加坡政府拥有超过90%的土地面积储备，足够的土地资源供给，保障了组屋建设的土地成本够低廉、组屋数量够多。

此外，政府下属的建屋发展局直接承接房屋建设，组屋质量由政府严格把关，不用担心住房安全问题。

其次，新加坡政府对组屋房价、购买门槛也有严格控制。

组屋价格与人均收入严格挂钩，一般而言，新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是说一个家庭不吃不喝4年就差不多能买的起一套2居室或者3居室。

这么便宜，当然也会限制购买门槛，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须等住满5年后才可出售旧组屋，以防有人过度投机。

对于投机者占有2套组屋以上者，一经发现也会面临严厉的法律惩罚。

上述规定体现了政府的强力管控和远离市场的价格管制。

不过，这也会导致组屋以远低于市价的方式出售，长此以往增加政府的财政压力，毕竟住房是个极长的产业链条，中间一系列流程都需要成本支撑，市场价和组屋售价的差额如何解决。

不用说，税收肯定是主要收入来源。

此外，新加坡政府还专门成立了淡马锡投资公司，投资了新加坡电信、航空、地铁、港口、航运、电力等领域各大企业，自1974年成立以来该公司年化回报率为16%左右，为其创造了丰厚的财政收入，由此也有源源不断的资金供给到组屋建设上来。

这是政府端对组屋价格的保障，居民端也自有一套。

其实新加坡的国民收入水平较高，已达到发达国家水平，另外政府创立住房公积金制度，要求国民将工资的部分存入该公积金账户，用于购买组屋支出，大大减轻国民购房成本。

我国的住房公积金制度就是借鉴与此。

低价、质量高、政府管控强成为新加坡房地产的特色关键词，但其组屋制度的精髓在于，组屋是出售不是出租，极大的保障了国民的居住权，更是增近了国民的获得感和幸福感。

毕竟，房价这东西，可以说是一个家庭最大的支出了。新加坡凭借这一模式，也真正实现了居者有其屋这一愿景。

深圳需要克服的挑战

说完上面的新加坡组屋模式，回到深圳上来。

此次提出的60%的市民住进公共住房，也就意味着要加大住房供应，这一层面需要面对几大难题。

土地供给少。

过去，深圳住宅用地供给较少，住宅用地常年占比不足20%。

以2019年数据为例，深圳计划供应1200公顷，居住用地占比仅有150公顷，占比仅为12.5%，商业用地和产业用地达到了宅地的2.5倍。

所以，当下深圳的现实是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下。

可能有些人会说，那就加大住宅用地的供应。

加大住宅用地的供应没问题，但如何降低地价是个难题。新加坡有专门的《新加坡土地收购法》，从法律层面保障政府拿地的价格，而且这一法律早在组屋制度出台之前就已颁布，施行起来也较为顺畅。

深圳本身经历40年改革开放，房地产在市场化过程中已经形成了目前相对稳定的价格水平，全面参照新加坡的低地价模式，难度较大。

此前深圳市政府为建设保障房，也曾在2016年成立深圳安居集团，对标的就是新加坡的建屋局，但成效并不高，在公开市场招拍过程中，一堆开发参与竞争，最终拿地价都不便宜。

此外，如何协调住宅用地与工业用地占比问题，也关系到一个城市的未来长期发展。

房屋需求大。

房屋需求不同的背后是人口数量差异问题。

新加坡虽然是个国家，只有560多万人口，仅约北京人口的四分之一，再加上移民政策严格，人口增长较为稳定，所以相当于是存量市场管控，组屋需求增长较为稳定。

深圳却不同，作为一个城市，落户门槛低，人口流动性强，存量人口也较多，目前深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。

由此面对不断增加的住房需求和有限的住房供给，也是个长期的矛盾。而且这巨大的人口流动性对公共住房的供给稳定和管理也增加难度。

所以，此项政策推行还需要很长的路要走，也需要打破很多原有的规则体系。

道阻且长，但也能看出深圳对于房地产市场长效管控的决心。

希望在未来，“来了就是深圳人”这一口号不只是口号，居者有其屋也能真正实现。