海外置业详解：海外购房交易费用研究（泰国篇）

和新加坡一样，泰国对于外国人身份购房有一定的限制。在泰国买房，主要指公寓和别墅两种类型的房屋，两者又分别对应不同的产权结构。

公寓

1） 外国人永久产权（Foreign Freehold）

泰国基本所有城市达到公寓标准的所售项目，都有占总销售面积49%的外国人永久产权配额，外国人可以以个人名义，用护照直接购买这类永久产权公寓。

2） 长期租赁产权（Leasehold）

除曼谷以外的其他城市，主要是普吉、苏梅、华欣等城市，除了49%的永久产权配额外，项目剩下的51%部分，外国人也可以购买，但购买的是长期租赁产权，即开发商与业主签订长期租赁协议。泰国法律规定最长的租赁协议为30年一签，约定俗成的是可以额外续签两次，即总共90年。

别墅

泰国当前的法律规定，外国人不能直接持有土地，外国人不能直接以个人名义购 买别墅/联排别墅形式的房屋。但实际操作中外国人还是可以以其他形式购买此类房屋。

1） 建立泰国公司，以公司形式持有

此方法已是过去几十年来的惯用方式，拥有成熟的产业链，是大部分在泰国养老的欧美人士最普遍使用的方式。

2） 长期租赁产权持有

与公寓类似，一般是开发商与业主之间签订长期租赁协议的方式购买。

3） 永久产权+长期租赁产权组合形式持有

此方式把房屋和土地产权分离，业主以个人名义购买别墅建筑部分的永久产权；同时业主与开发商签订长期租赁协议，以长期租赁产权持有别墅土地部分。

实践中，华人在泰国购买房屋以用个人名义购买公寓的永久产权为主。泰国购房所需缴纳的税费相对简单，主要税目有四类，分别是过户费、特种商业税、印花税、和预扣税。购买新房时，通常情况下，买家只需负担房产评估价1%的过户费，其他均由开发商承担，也可以理解为房款已涵盖税款金额。购买二手房时，习惯的做法有两种，一是买卖双方分摊过户费以及卖家负责其他税项，二是所有税费双方各承担50%。实际操作中，由于以上款项并无规定必须由哪方承担，双方可协商分担比例，因此在签订买卖合同之前，需要确定好双方承担的税费种类和费率，以免发生纠纷。

1、 过户费 Transfer Fees

按照泰国土地厅对房产的评估价收取2%的过户费用，按照惯例买卖双方各负担1%。

2、 特种商业税Specific Business Tax

特种商业税的税率为3%，但是在特种商业税基础上会加征市政税10%（Municipal Tax），因此习惯认为特种商业税率为3.3%。以泰国土地厅对房产的评估价和实际买卖价格两者中取其高作为缴费基准，通常由卖家承担。

若业主为自然人，则满足以下任一条件，可豁免特种商业税。若业主为企业，则无法豁免特种商业税。

1）业主持有房产超过5年或者作为业主的主要住宅超过1年

2）房屋过户是遗产继承行为

3）房屋过户给业主的子女，不包含养子或义子

4）房屋过户给政府部门

5）房屋过户给寺庙、教堂、清真寺

3、 印花税 Stamp Duty

印花税是针对个人业主的，税率为0.5%，仅在不需要支付特种商业税时生效，通常由卖家承担。印花税的缴费基准和特种商业税相同，都是按照泰国土地厅对房产的评估价和实际买卖价格两者取其高。企业业主由于无法豁免特种商业税，因此无需再额外缴纳印花税。

4、 预扣税 Withholding Tax

预扣税是指在房产销售时，政府按照比例预先扣除的卖方所得税。对于外国投资者来说，预扣税就是最终缴纳的所得税。对于泰国企业和居民来说，他们还可以在进行年度所得税申报时重新计算，多退少补。

所得税会根据业主为自然人或公司而有所不同。若持有人是公司，则所得税固定为1%的登记售价或评估价中取其高者。若持有人是自然人，所得税根据房产评估价扣除成本后使用累进税率计算。

业主持有房屋的年限越长，可扣除的比例越大，如果实际成本超过了年限给定标准计算所得值，也可按照实际成本扣除，剩下部分作为个人所得计税。

标准的扣除比例如下（Standard Deduction for Capital Gains）

而增值收益并不全部算作当年收益，而是按照持有年限进行分摊，然后按照年度个人所得预扣税的税率标准计算税额。

收益 = 房屋评估价 – 房屋评估价*扣除比例

举例说明，假如个人购入评估价为1000万泰铢的房产并持有2年。

房屋收益 = 1000万 – 1000万*84% = 160万

平均每年的增值收益为 160万 / 2 = 80万

预扣税的计算方式如下：

前30万按照5%税率计算，30万*5%=1.5万，

30-50万部分按照10%税率计算，20万*10%=2万

50-75万部分按照15%税率计算，25万*15%=3.75万

75-80万部分按照20%税率计算，5万*20%=1万

因此，持有房屋2年总共需缴纳预扣税为（1.5万+2万+3.75万+1万）*2=16.5万泰铢。

除了以上四种最重要的税费外，还有以下几种费用可能需要缴纳。

1、 中介费 Commission Fee

泰国新房的中介机构服务费通常为房屋售价的3%，由开发商支付给房产中介，买家无需额外支付中介服务费。二手房的中介费收取范围大多在房屋交易价格的2.5%-5%，地区间略有不同，由卖家支付。

2、 维修基金 Sinking Fund

一般情况下购买房屋后需要缴纳一次性的维修基金，也有部分管理公司会与房东签订协议要求后续再次注资。由于维修基金是区别于物业费的非月度/年度费用，在交房时一次性付清，因此也可看作是购房费用。维修基金与房产面积挂钩，普遍为500-1500泰铢每平方米。

3、 水电表安装费 Electric and Water Meter Installation Fee

根据项目不同价格也不同，通常大概是2500-3500泰铢左右。

4、 预缴一年物业费 Common Property Expense

物业费属于持有房产的费用，但这里放到交易来说主要是因为部分楼盘按年收取物业费，预缴的一年费用需在交房时一次性支付，特此说明。

5、 贷款登记费 Mortgage Registration Fee

如果业主购房办理了贷款，则需要在房屋过户时缴纳1）贷款登记费，约为贷款金额的1%，最高不超过20万泰铢；2）贷款登记印花税，约为贷款金额的0.05%，最高不超过1万泰铢。

6、 更名费用 Nomination Fee

对于期房，泰国的开发商一般都允许买家在房屋过户之前可将房屋转手，此时的交易成为更名。不同开发商以及不同项目收取的更名费用不同，一般在0-5万泰铢之间。

综上所述，泰国房产交易中，买方所需缴纳的税费大约为房价的1.25-2.5%，卖方承担的税费通常为房价的2.55% - 4.5%。而根据所持房产时长和房价高低不同导致的特种商业税和所得税差异较大，因此卖方转让交易中最高费用可达房屋总价的10%，但较为少见。